8. Kết c ấu c ủa luận án
3.2.2. Đổi mới chính sách ưu đãi trong quản lý xây dựng theo quy hoạch
3.2.2.1. Đổi mới cơ chế ưu đãi hệ số sử dụng đất
Đổi mới c ơ chế ưu đãi HSSDĐ dựa trên c ơ s ở thay đổi quan điểm quản lý chỉ tiêu thống nhất có tác dụng lớn với quản lý phát triển không gian đô th ị. Theo đó, chỉ tiêu HSSDĐ c ần được khôi phục và làm rõ vai trò quản lý phát triển không gian đô thị trong QCVN01:2008.
Hình 3.1 cho thấy qu ản lý bằng hệ số sử dụng đất có thể tạo nên sự thay đổi đáng kể trong thiết kế công trình và không gian đô thị. Nó cho phép áp dụng tạo nên sự thay đổi đáng kể trong quản lý sự chia sẻ các chức năng c ủa không gian tiếp c ận trên mặt đất, không gian đô th ị và không gian ng ầm đô thị mà v ẫn đảm bảo sự cung ứng phù hợp c ủa hệ thống hạ tầng đô thị theo quy hoạch.
Mặt khác, c ơ chế ưu đãi HSSDĐ làm tăng hiệu quả kiểm soát c ủa các chỉ tiêu s ử dụng đất gắn v ới các định hướng phát triển đô th ị, tiếp c ận với trình độ quản lý c ủa các nước tiên tiến, c ụ thể:
/ Ngưỡng chiều cao tối đa
Chiều cao theo quy hoạch
Diện tích sản tầng ngầm
(a) Kiểm soát theo cặp chỉ số mệt đô xây dưng và tầng cao trên lý thuyết
(a)&(b) Kiểm soát theo cặp chỉ số mật đỏ xây dựng vá tầng cao
(b) hê số sử dung đất tăng do xây dưng thẽm tầng ngầm nhưng không được hưởng ưu đái (a)&(c 1.2.3) Kiểm soát theo cặp chỉ số hệ số sử dụng đất vầ tầng cao Hệ số sử dụng đắt được ựu đãi
do có các chương trình ưu đái được áp dụng khi chia sẻ các không gian cho cộng đổng (c 1) Sử dụng các thiết kế thân thiện môi trướng, tạo cảnh quan đô thị theo hướng đô thị xanh (c2) Chia sẻ các không gian giao thông tai tầng một
(c3) Tạo ra các không gian hấp dẫn theo hướng công trình xanh và chia sẻ các không gian cho cộng đồng ưu đái cho hường chiêu cao tối đa. tạo điểm nhẳn cảnh quan mâ không lâm thay đỗi GFA > 10%
Hình 3.1. Tác động linh hoạt của các chương trình ưu đãi HSSDĐ.
Không gian kiến trúc đô thị được linh hoạ t phù hợp định hướng đô thị và cân bằng hài hòa với các không gian ưu đãi khi chia sẻ chức năng phù hợp cho cộng đồng và đô thị.
+ Cơ chế ưu đãi hệ s ố sử dụng đất là một công c ụ khuyến khích đầu tư xây dựng phù hợp với định hướng phát triển c ủa quy hoạch đô thị, phát triển bền vững, sáng tạo, lấy con người làm trọng tâm.
+ Cơ chế tạo nên sự hài hòa lợi ích c ủa Nhà đầu tư khi chia sẻ lợ i ích cho c ộng đồng đô thị như các KGCC, giao thông, vườn hoa cây xanh... hay áp dụng các xu hướng thiết kế bền vững thân thiện môi trường.
+ Cơ chế cung c ấp cho các nhà quản lý đô thị một công c ụ bổ sung mềm dẻo, thích ứng với sự thay đổ i nhu c ầu đầu tư thực tế như thay đổ i chiề u cao, thêm diện tích sàn...mà không cần điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo thu hút đầu tư mà vẫn thực hiện các định hướng quy hoạch, đặc biệt trong c ải tạo đô thị hiện hữu.
+ Cơ chế ưu đãi dựa trên c ơ bản quy định tính toán tổng diện tích sàn ưu đãi thông qua Quy chế quản lý kiến trúc c ảnh quan hoặc qua các chương trình ưu đãi riêng biệt hoặc c ơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian.
3.2.2.2. Giấy chứng nhận ưu đãi hệ số sử dụng đất
Giấy chứng nhận (GCN) ưu đãi hệ s ố sử dụng đất c ân được công nhận bởi một quyết định hành chính c ủa c ơ quan có thẩm quyền c ấp GPQH hoặc GPXD. UBND thành phố Hà Nội hoặc ủy quyền UBND quận Hà Đông c ấp giấy chứng nhận với các nội dung ưu đãi kèm theo các cam kết thực hiện c ủa nhà đâu tư.
(Mầu đơn và hướng dần cấp giấy chứng nhận hệ số sử dụng đất ưu đãi được đề xuất trong Phụ lục 3.1, Phụ lục 3.2)
Nội dung GCN được bổ sung và được đính kèm theo GPQH ho ặc GPXD và được kiểm soát phù hợp với từng giai đoạn đâu tư, c ụ thể là:
a. GCN ưu đãi trong quy trình thực hiện QLXD theo quy hoạch
+ Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: GCN ưu đãi cân được xuất trình trước khi
dự án được tiến hành c ấp phép quy hoạch. Nội dung giấy phép quy hoạch sẽ ghi rõ các chỉ tiêu kiểm soát, đặc biệt là hệ số sử dụng đất được phép bao gồm hệ số sử dụng đất theo quy hoạch và hệ số sử dụng đất ưu đãi (nếu có).
Trong giai đoạn hồ sơ thiết kế thi công dự án, trước khi c ấp phép xây dựng, dự án c ân được kiểm soát lại v ề tổng diện tích sàn được phép. Nộ i dung c ủa GPXD c ân được ghi rõ diện tích sàn xây dựng được phép bao gồm diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch và diện tích sàn ưu đãi (nếu có).
+ Giai đoạn đầu tư xây dựng: GCN cân được xuất trình trong các giai
đoạn kiểm tra, kiểm soát trong quá trình đâu tư xây dựng nếu được yêu c âu. Khi tiến hành thi công đến khu vực thuộc diện tích ưu đãi hoặc chia
sẻ c ộng đồng, nhà đầu tư có trách nhiệm thông báo với c ơ quan quản lý và đại diện c ộng đồng được biết và được phép tham gia giám sát xây dựng các khu vực này.
+ Giai đoạn đưa công trình vào sử dụng: Cơ quan quản lý có trách nhiệm
kiểm soát đối chiếu lại các nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện c ủa nhà đầu tư trong thực hiện đúng nộ i dung giấy phép xây dựng, trong đó bao gồ m nội dung về diện tích sàn được ưu đãi phù hợp v ới GCN ưu đãi hệ số s ử dụng đất
b. GCN ưu đãi trong quy trình thực hiện dự án của chủ đầu tư
Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ các nội dung trong GCN ưu đãi, đã được bổ sung trong GPQH hoặc và GPXD trong suốt quá trình thực hiện đầu tư dự án xây dựng. Nhà đầu tư có trách nhiệm đảm bảo thực thi các cam kết được ghi trong GCN ưu đãi, và chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường khoản thiệt hai khi vi phạm cam kết.
GCN ưu đãi có giá trị trong thời gian c ủa dự án xây dựng, và có thể bị thu hồi kèm theo QPQH hoặc và GPXD. Các nội dung sau thời hạn dự án được c ơ quan có thẩm quyền quyết định dựa trên yêu c ầu c ủa đại diện c ộng đồng, được tổ chức lấy ý kiến công khai.
c. GCN ưu đãi trong sự kiểm soát và công khai của cộng đồng, xã hội
GCN ưu đãi được niêm yết công khai phía ngoài công trình để c ộng đồng, tổ chức xã hội giám sát quản lý nộ i dung thực hiện c ủa nhà đầu tư. Cộng đồng có trách nhiệm bảo vệ, kiểm soát cùng với nhà đầu tư đối với các không gian, chức năng chia sẻ và tuân thủ các quy định quản lý vận hành c ủa nhà đầu tư quy định được thống nhất v ới c ộng đồng. Các quy định này có thể được xem xét điều chỉnh theo thực tế được c ộng đồng chấp thuận và c ấp thẩm quyền phê duyệt.
GCN ưu đãi được c ấp với các cam kết thực hiện các nội dung khác nhằm được hưởng các c ơ chế ưu đãi phù hợp. Trong đó, GCN ưu đãi được c ấp kèm theo số tiền đặt c ọc được quy đổi c ụ thể dựa trên số diện tích sàn xây dựng được ưu đãi. Trong trường hợp nhà đâu tư không thực hiện đây đủ các cam kết này, c ơ quan quản lý c ấp GCN có quyền gia hạn, thay đổi nội dung hoặc thu hồi giấy chứng nhận ưu đãi theo các quy định c ụ thể được ghi trong GCN ưu đãi.