7. Kết cấu của của đề tài
3.2. CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KH
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
3.2.1. Hoàn thiện quy định về nguyên tắc bồi thường về đất
Tại khoản 2 Điều 74 LĐĐ năm 2013 quy định: “Việc BT được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để BT thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ”. Theo quy định này, thì khi bị THĐ, NSDĐ sẽ được ưu tiên BT bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất đã được thu hồi; trong trường hợp khơng có đất để BT thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất đã thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi. Như vậy, nếu xét về nguyên tắc thì người bị THĐ là đất nơng nghiệp sẽ được bồi thường bằng việc giao đất nông nghiệp mới, nếu THĐ là đất ở thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất ở,... đây được xem là nguyên tắc ưu tiên giành cho người có đất bị thu hồi, trong trường hợp khơng có đất để BT thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tiễn việc BT đất bằng đất dường như là khơng mang tính khả thi, nhất là đối với đất thu hồi là đất nông nghiệp. Hiện nay, hầu hết các địa phương khi thực hiện việc THĐ đối với loại đất nông nghiệp của người dân để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội đều chọn phương án BT cho người dân là bồi thường bằng tiền với giá trị tương ứng với giá trị đất đã bị thu hồi vì thực tế địa phương khơng cịn quỹ đất nơng nghiệp để thực hiện BT. Do đó, vấn đề đặt ra là nếu đã xác định nguyên tắc ưu tiên của việc BT được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi là nguyên tắc áp dụng thống nhất cho mọi trường hợp được BT về đất thì việc tạo quỹ đất sạch (nhất là loại đất nông nghiệp) là điều cần thiết đối với tất cả các địa phương nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được hưởng quyền lợi từ nguyên tắc
này, tuy nhiên trên thực tế việc tạo quỹ đất sạch là rất khó có tính khả thi trong thực tiễn hiện nay.
Vì vậy, đề nghị cần xác định việc nguyên tắc này chỉ ưu tiên đối với những địa phương nào còn đủ quỹ đất sạch để thực hiện cho việc BT đất bằng đất; hoặc nguyên tắc này chỉ áp dụng đối với một số trường hợp nhất định trên cơ sở có sự phân loại và quy định rõ ràng để đảm bảo tính khả thi trong thực hiện, tránh tình trạng đã là nguyên tắc quy định nhưng không được thực hiện vì khơng thể thực hiện được trong thực tiễn.
Bên cạnh đó, theo quy định nêu trên thì thời điểm tính giá BT là thời điểm có quyết định THĐ, quy định này là chưa hợp lý và phù hợp với thực tiễn vì trong việc BT, GPMB, đa số các khiếu kiện của người dân đều liên quan đến mức giá BT. LĐĐ năm 2013 quy định người có đất bị thu hồi sẽ được BT theo phương án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt khi có quyết định THĐ.
Tuy nhiên, trên thực tế từ lúc có quyết định THĐ đến khi cơ quan chức năng hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền BT bị kéo dài một thời gian có khi là đến vài năm. Khi đó, giá đất tại thời điểm nhận tiền BT đã khác rất nhiều so với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Như vậy, người thiệt hại vẫn là người có đất bị thu hồi. Mặt khác, đối với đất thu hồi là đất nơng nghiệp, người có đất bị thu hồi chỉ được BT theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đối với loại đất này theo quy định của nhà nước là rất thấp chỉ khoảng vài chục ngàn đến vài trăm ngàn trên mét vuông).
Để khắc phục bất cập này, pháp luật cần quy định sửa đổi việc tính giá BT về đất nên theo thời điểm trả tiền BT trên thực tế. Khi nhà nước THĐ để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhà nước sẽ phải dự liệu trước những lợi ích thu được để thực hiện BT hợp lý và cơng bằng cho người có đất bị thu hồi.
3.2.2. Bổ sung những quy định chi tiết về trường hợp được bồi thường về đất đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo khi nhà nước thu hồi đất đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo khi nhà nước thu hồi đất
LĐĐ năm 2013 và NĐ số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đều không quy định về khả năng được BT về đất của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo trong trường hợp khi nhà nước thu hồi QSDĐ nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở đi thì việc BT về đất sẽ được xử lý như thế nào, khi nhà nước thu hồi diện tích đất này thì cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo có được BT về đất hay khơng và nếu được BT thì việc BT sẽ thực hiện như thế nào.
Do đó, pháp luật đất đai cần bổ sung quy định cụ thể đối với trường hợp trường hợp được BT về đất khi nhà nước THĐ nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở đi nhằm giảm thiểu khiếu kiện hành chính về đất đai và tạo ra sự công bằng, dân chủ hơn cho những chủ thể này.
3.2.3. Hoàn thiện quy định về giá đất bồi thường
3.2.3.1. Về căn cứ xác định giá đất tính bồi thường
Pháp luật đất đai hiện hành quy định giá đất tính tiền BT do UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở phù hợp với giá thị trường; đồng thời đề ra các phương pháp xác định giá đất thị trường. Giá đất cụ thể được xác định làm căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước THĐ. Quy định này giúp cho giá đất BT được sát thực và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo được quyền lợi cho người thu hồi. Tuy nhiên, xác định giá đất cụ thể như thế nào, từ thời điểm xác định giá đến khi người dân nhận được tiền BT trong khoảng thời gian bao lâu để đảm bảo giá đất BT được chính sác, cơng bằng vẫn chưa được hướng dẩn rỏ ràng; giá đất này vẫn là giá nhà nước. Việc xác định “phù hợp với giá thị trường” là vấn đề không đơn giản, nếu khơng có một cơ quan chuyên trách về thu thập, xử lý thông tin về giá đất để đưa ra giá chuyển nhượng đất chính xác trên thị trường, vì giá đất trên thị trường ln ln hàm chứa yếu tố ảo và không phản ánh đúng với giá thực của các giao dịch trên thị trường. Nguyên nhân là do người dân thường có tâm lý khai giá thấp hơn với giá chuyển nhượng đất trên thực tế nhằm giảm đi các khoản thuế, phí mà họ phải đóng trong q trình chuyển nhượng. Mặt khác, việc quy định “phù hợp với giá thị trường” là một khái niệm mang tính định tính mà khơng mang tính định lượng. Quy định này sẽ gây ra những cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực thi và sẽ tạo kẽ hở cho việc áp đặt ý chí chủ quan của cơ quan có thẩm quyền vì khơng thể giải quyết được một cách thấu đáo bản chất của sự “phù hợp” là như thế nào, trong khi đó hiện nay nước ta chưa hình thành một tổ chức chuyên theo dõi, thu thập, xử lý các thông tin về giao dịch đất đai trên thị trường để có thể đưa ra giá đất chính xác trên thị trường. Điều này liên quan đến quy trình xác định giá đất, địi hỏi pháp luật phải có những hướng dẫn rõ ràng trong văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần cho việc xác định giá đất BT được dân chủ, minh bạch hơn và cũng giúp cho cơ quan có thẩm quyền dễ dàng hơn trong việc quyết định áp dụng mức BT về đất cho người có đất bị thu hồi.
Cơ chế xác định giá đất BT theo pháp luật đất đai hiện hành vẫn còn tồn tại những bất hợp lý, thẩm quyền quyết định giá đất để BT vẫn thuộc về UBND cấp tỉnh sau khi thông qua phương án thẩm định giá bởi Hội đồng thẩm định. Như vậy, cơ chế xác định giá đất của nhà nước hiện nay dường như mang tính áp đặt của cơ quan cơng quyền: Một cơ quan vừa có thẩm quyền quyết định THĐ và cũng vừa là cơ quan xây dựng khung giá đất làm căn cứ để tính tiền BT cho các đối tượng mà mình ra quyết định thu hồi. Điều này hồn tồn khơng hợp lý, nó gây ra sự thiếu cơng bằng trong thực thi pháp luật về BT về đất khi Nhà nước THĐ, GPMB.
Do đó, pháp luật đất đai cần phải có sự sửa đổi, bổ sung quy định BT về đất khi Nhà nước THĐ, GPMB, cụ thể là việc xác định giá đất tính tiền BT phải do một tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, độc lập xác định theo quy định của pháp luật về giá. Với điều kiện các tổ chức này phải cam kết, chịu trách nhiệm về tính khách quan, chính xác của giá đất, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường mà khơng nhất thiết tổ chức này phải do nhà nước thành lập.
Vấn đề tính giá đất BT khi nhà nước THĐ là một vấn đề mang tính thời sự, nhà nước cũng không thể chạy theo giá thị trường để BT vì giá đất trên thị trường ln tiềm ẩn yếu tố ảo và phản ánh khơng chính xác giá thực của nó. Kinh tế thị trường khơng có nghĩa là mọi cái đều do thị trường điều chỉnh, ở nước ta xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, hướng đến sự cơng bằng, hợp lý về lợi ích của mọi chủ thể trong quan hệ xã hội. Do đó, để đạt được mục đích này, nhà nước cần phải thực hiện nhất quán quan điểm cơ bản trong việc tính giá đất BT, phải đảm bảo hài hịa lợi ích của nhà nước, của người có đất bị thu hồi với lợi ích của nhà đầu tư, trong đó cần phải có sự cơng bằng, bình đẳng về lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với lợi ích của nhà đầu tư.
3.2.4. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục bồi thường về đất
3.2.4.1. Về việc ban hành thông báo thu hồi đất và bồi thường về đất
Điều 67, 69, LĐĐ năm 2013 hiện hành chỉ quy định việc ra thông báo THĐ, phương án BT, HT và TĐC, khơng quy định rõ giữa q trình THĐ với BT về đất để ban hành thông báo cụ thể từng giai đoạn, dẫn đến khó khăn, lúng túng khi thực hiện pháp luật.
Do đó, LĐĐ năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung theo hướng: quy định về thực hiện ban hành thông báo THĐ, BT thành từng giai đoạn cụ thể. Việc tách biệt các giai đoạn thực hiện thông báo sẽ giúp người dân kịp thời nắm bắt kế hoạch thu hồi
và BT về đất của nhà nước, tạo điều kiện để họ thực hiện các quyền của mình như đề nghị mức giá BT, các khoản BT, việc khiến nại, khiếu kiện về công tác thu hồi, BT. Nếu quy định này được đưa vào thực tiễn thì có thể sẽ làm phát sinh một khoản chi phí khi thực hiện cơng tác thu hồi và BT về đất, tuy nhiên lại làm giảm đi đáng kể các khiếu nại, khiếu kiện phát sinh khơng đáng có.
3.2.4.2. Về lấy ý kiến đối với phương án bồi thường
Pháp luật đất đai hiện hành quy định, người có đất bị thu hồi chỉ được quyền đóng góp ý kiến, phản hồi sau khi cơ quan có thẩm quyền lập phương án, quyết định BT. Sau khi tiếp nhận ý kiến của người dân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành các cơng việc như điều tra các yêu cầu của người dân, đối thoại thuyết phục, vận động,... Trình tự lấy ý kiến người dân theo quy định điểm a, khoản 2 Điều 69 LĐĐ năm 2013 là chưa hợp lý vì cơ quan có thẩm quyền phải lập phương án BT chỉ dựa trên kết quả điều tra, đánh giá chủ quan. Còn ý kiến, nguyện vọng của người dân được thu thập sau khi có phương án BT. Nguyện vọng về các thiệt hại được BT và giá trị đất được BT của người dân thông thường sẽ không đồng nhất với các đánh giá của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, trước khi lập phương án BT, sẽ hợp lý hơn khi cơ quan có thẩm quyền có được các thông tin dựa trên kết quả điều tra và thơng tin, u cầu mà người có đất bị thu hồi cung cấp. Từ đó có thể đưa ra kết quả khách quan trên cơ sở xem xét đa chiều, góp phần giúp cho phương án BT đạt được sự đồng thuận cao, thúc đẩy nhanh cơng tác BT, GPMB. Song song đó, việc lấy ý kiến người dân trước khi lập phương án BT về đất còn thể hiện sự tơn trọng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.
Với những lý do trên, LĐĐ năm 2013 cần sửa đổi, bổ sung vào điểm a khoản 2, Điều 69 theo hướng: Lấy ý kiến người dân trước khi xây dựng phương án BT. Sau khi phương án BT được xây dựng trên ngun tắc căn bản đó thì phương án này cần phải được cơng khai rộng rãi trong nhân dân nơi có đất thu hồi một lần nữa nhưng với cách thức thông qua theo đa số, nếu phương án đạt được sự đồng thuận của một tỷ lệ phần trăm nhất định trên số người được lấy ý kiến thì sẽ thơng qua và có hiệu lực áp dụng bắt buộc, tỷ lệ phần trăm ý kiến đồng thuận đó ở mức bao nhiêu cần được thực hiện điều tra, khảo sát hoặc lấy ý kiến của nhân dân, nhưng theo quan điểm cá nhân tác giả thì tỷ lệ đó nên đạt từ 75% trở lên nhằm đảm bảo tính hài hịa về lợi ích của nhà nước, người dân có đất thu hồi và của nhà đầu tư.
Khoản 3, Điều 93 LĐĐ năm 2013 quy định trường hợp người có đất thu hồi khơng được nhận tiền BT, hỗ trợ theo phương án BT, HT, TĐC được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền BT, HT, TĐC được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước. Quy định này bất cập vì làm cho giá trị đồng tiền khơng cịn ngun vẹn. Do đó, LĐĐ năm 2013 cần sửa đổi khoản 3, Điều 93 theo hướng: Trong trường hợp người có đất thu hồi khơng nhận tiền BT, HT theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì số tiền BT sẽ được tạm gửi vào ngân hàng hoặc một tổ chức tín dụng nhất định. Quy định này vừa có thể lấy lãi suất; đồng thời cũng bảo toàn được giá trị của đồng tiền.