(Nguồn: Trương Đình Chiến, 2016)
1.5. Khái quát chung vềtình hình thịtrường bất động sản
1.5.1. Khái quát chung về tình hình thịtrườ ng bất động sản tại Việt Nam
Vềtổng quan thịtrường BĐScảnước quý III/2018, thành phốHà Nội và thành phốHồChí Minh vẫn là 2 thịtrường phát triển bền vững và tốc độ ổn định nhất. Các dựán BĐS vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thịtrường. Chỉtính riêng trong quý III/2018, 2 thành phốnày đãđưa vào thịtrường BĐSđạt 20.328 sản phẩm mới. Cơ cấu sản phẩm rất hợp lý.
Bên cạnh đó, giá BĐS tại 2 khu vực này không tăng,ổn định so với quý II/2018. Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷlệhấp thụ đạt 63,5%. Người mua nhà phần lớn từnhu cầu thực. Cho thấy khơng có biểu hiện của thịtrườngảo hoặc bong bóng BĐS.
Ngồi sự ổn định và phát triển bền vững từ2 thịtrường lớn, hầu hết BĐS tại các tỉnh thành trên cảnước cũng phát triển mạnh. Cụthể, những tỉnh thành như Lạng Sơn, Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng n, Thanh Hóa, NghệAn, Quảng Bình, Quảng Trị, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, BìnhĐịnh, Phú Yên, Khánh Hịa, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, và hầu hết các tỉnhĐồng bằng sông Cửu Long,… đều xuất hiện ít nhất khơng dưới 10 dựán phát triển BĐS.
Theo sốliệu báo cáo từcác sàn giao dịch BĐS là thành viên Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam, chỉtính riêng trong quý III/2018 tại các địa phương, con sốgiao dịch thành công tại các dựán BĐS trên 10.000 sản phẩm.
Trong nhiều năm qua, lĩnh vực BĐS vẫn luôn là một trong những lịch vực thu hút vốn FDI hàng đầu tại Việt Nam. Nhìn chung, dịng vốn FDI dồi dào và thịtrường BĐS Việt Nam đang cóảnh hưởng rất tích cực đến tất cảcác phân khúc, bao gồm nhà ở, thương mại, cơng nghiệp, nghỉdưỡng,… Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngồi rót vốn vào thịtrường BĐS Việt Nam, điều này cho thấy sức hấp dẫn của thịtrường BĐS Việt Nam. Mặt khác, xu hướng tồn cầu hóa đang dần xóa bỏrào cản giữa các thị trường, tạo ra xu hướng đầu tư xuyên quốc gia trong bối cảnh các nhà đầu tư muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Bên cạnh đó là sựhỗtrợcủa những chính sách khuyến khích đầu tư của nhà nước, nền tảng vững mạnh của nền kinh tếViệt Nam, niềm tin của khách hàng vào thịtrường, sựphát triển của cơ sởhạtầng và cácứng dụng công nghệ trong lĩnh vực BĐS.
Nhận định vềdiễn biến thịtrường BĐS trong thời gian tới, Thứtrưởng BộXây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, những yếu tốliên quan đến thịtrường này như: lãi suất tín dụng thìđangởmức hợp lý; cơ chếchính sách ngày càng chặt chẽ; các chủthể tham gia thịtrường đã chuyên nghiệp hơn; lạm phát, giá vàng, chứng khốn... chưa có dấu hiệu tăng đột biến. Do đó, vềtổng thể, từgiờ đến năm 2019, thịtrường BĐS sẽ ổn định, khơng có biến động lớn.
Trong những tháng đầu năm 2018, nhìn chung thịtrường BĐS cảnước vềcơ bản vẫnổn định, nguồn cung dồi dào, phong phú. Nhu cầu thực chất sửdụng BĐS ngày càng tăng rõ rệt, cho thấy dấu hiệu của thịtrường bền vững và phát triển và đã có sự sơi động, lan tỏa trên hầu hết các vùng, miền.
Vềlượng giao dịch: trong 6 tháng đầu năm 2018, qua báo cáo của một sốchủ đầu tư và một sốsàn giao dịch BĐS, tại Hà Nội có khoảng 8.650 giao dịch thành cơng (tăng 24,6% so với cùng kỳnăm 2017); tại thành phốHồChí Minh có khoảng 9.550 giao dịch thành công (tăng 31,4% so với cùng kỳnăm 2017).
Vềgiá bất động sản: tại Hà Nội, giá căn hộchung cư có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 0,08% so với quý 1/2018 và giảm 0,39% so với cùng kỳnăm 2017; giá nhàở riêng lẻtăng 1,84% so với quý 1/2018 và tăng 3,01% so với cùng kỳnăm 2017. Tại Tp.HCM, giá căn hộtăng 1,4% so với quý 1/2018 và tăng 3,43% so với cùng kỳ2017; với phân khúc nhàởriêng lẻ, mức tăng lần lượt là 3,24% và 10,42%.
Tồn kho BĐS tiếp tục giảm: tính đến ngày 20/6/2018, tổng giá trịtồn kho còn khoảng 24.072 tỷ đồng, giảm 104.476 tỷ đồng (giảm 81,27%) so với lúc đỉnh điểmở q 1/2013; cịn so với 20/12/2017 thìđã giảm 1.310 tỷ đồng (tương đương 5,16%).
Các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức vềviệc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thịtrường BĐS (dựkiến áp dụng kểtừngày 01/01/2019 theo lộtrình của Thơng tư 19/2017/TT-NHNN). Đối với các nhà kinh doanh bất động sản thìđây là điều bất lợi vì chi phí vốn tăng qua việc lãi suất cho vay BĐS tăng. Đối với người mua nhà thìđó cũng khơng phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽhạn chếkhảnăng trảnợcủa người dân khi mua nhà, chính vì thếnhiều người có thểkhơng có khảnăng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vảtrảnợ. Nhưng đây cũng là cơ hội đểtái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sựphụthuộc vào nguồn vốn vay tín
dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh. Trên phương diện vĩ mơ thì việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay BĐS hạn chếrủi ro bong bóng BĐS. Khi tín dụng BĐS bịthắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh BĐS phải hạn chếhoạt động kinh doanh của mình, ngay cảngười mua BĐS khi đi vay sẽrất tính tốn trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này làm cho thịtrường BĐS sẽphát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng BĐS.
Vềmarketing BĐS: Trong sốcác thương hiệu được đềcập, VINGROUP là thương hiệu được thảo luận nhiều nhất (67% thịphần thảo luận vềthương hiệu). Lý do có thể được nhận định rõ ràng dođây là thương hiệu sởhữu nhiều dựán nhất với 5/10 dựán nằm trong top 10 các dựán được thịtrường quan tâm. (71% lượng thảo luận là dành cho 5 dựán này).