5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
2.3 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.3.4.1 Cảng của nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất khẩu
Có khả năng tiếp nhận tàu có trọng tải 15.000 DWT với tổng chiều dài 180m. Đây là cảng chuyên dùng có cầu cảng đặt cách bờ 50 m với yêu cầu kích thước tàu lớn nhất cập cảng là chiều dài 129,93 m, rộng 24 m, mớn nước có tải 7,82 m.
2.3.4.2 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của cơng ty TNHH Hóa dầu AP
Cảng có chiều dài bờ sơng gần 300m với bến chuyên dùng cho tàu tải trọng đến 5.000 DWT
2.3.4.3 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của cơng ty TNHH Nhiên liệu Hồng Việt Việt
Cảng chuyên phục vụ tiếp nhận các tàu dầu trọng tải lớn nhất đến 3.000 DWT. Thông số kỹ thuật của tàu đến cầu cảng: chiều dài lớn nhất 88m, chiều rộng lớn nhất 13,8m, mớn nước đủ tải 5,6m.
2.3.4.4 Cảng của nhà máy nghiền xi măng Lafarge
Cảng chuyên dùng tiếp nhận các tàu từ 5.000 - 30.000 tấn cập cảng, một lúc có thể nhận 2 xà lan cùng vào bốc dỡ hàng.
Ngồi ra cịn có cảng của Nhà máy điện Nhơn Trạch 1 đang được xây dựng với công suất dự kiến là tiếp nhận được tàu dầu DO 5.000 DWT. Cảng này có 2 cần tiếp nhận dầu (unloading arm) tham gia bơm hút dầu với năng suất 750 m3/h. Cảng này có kiểu bến khơng liền bờ, khơng hoạt động liên tục, chỉ sử dụng bốc dỡ dầu DO khi có sự cố đường ống dẫn khí. Chiều dài bến là 130 m.
2.3.5 Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư.
Là một trong những dự án lớn của Tổng Cơng ty Tín Nghĩa nên cơng tác lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất khá phức tạp và khó khăn. Hơn nữa, trong tổng số diện tích 823 ha đất được giới thiệu địa điểm để xây dựng khu cơng nghiệp thì nhà nước đã giới thiệu địa điểm được 27 dự án chiếm tới 315 ha diện tích đất nằm trong quy hoạch của khu cơng nghiệp Ơng Kèo. Trong số 27 dự án đó thì đã có 7 cơng ty đang hoạt đồng và 8 công ty đang triển khai công tác đầu tư xây dựng. Việc quy hoạch dự án đã gặp nhiều khó khăn do phải vừa đảm bảo hạn chế đến mức thấp nhất việc vì quy hoạch mà ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp hiện hữu tại khu công nghiệp và vừa phải đảm bảo vẻ mỹ quan trong quy hoạch.
Việc quy hoạch khu cơng nghiệp Ơng Kèo cũng phải đáp ứng được tạo mọi sự thuận lợi để thu hút các loại hình cơng nghiệp: Đóng mới, sửa chữa tàu thủy và các dịch vụ khác có liên quan: Sản xuất, chế biến dầu nhờn, ga, khí hóa lỏng, luyện kim, hóa chất, sản xuất điện, xây dựng, cơ khí, sản xuất nguyên vậ liệu trong lĩnh vực xây dựng, dân dụng, cơng nghiệp, mỹ nghệ, gốm sứ…Việc này cũng góp phần gây ảnh hưởng tới việc lập quy hoạch cho dự án.
Quy hoạch sử dụng đất của khu cơng nghiệp được chia thành: đất xí nghiệp cơng nghiệp, đất khu trung tâm điều hành, đất khu dịch vụ, đất kho tàng bến bãi, đất cơng trình đầu mối giao thơng, đất cây xanh mặt nước, đất thoát nước
Thời gian thực hiện công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho khu đất mất một khoảng thời gian 3 năm. Từ năm 2004 bắt đầu triển khai thủ tục dự án, đến năm 2007 mới có quyết định phê duyệt quy hoạch.
2.3.6 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng:
Hiện tại dự án KCN Ông Kèo đang ở trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua cơng tác giải phóng mặt bằng ln là bài tốn khó giải và là vấn đề bức xúc của dự án, công tác này hiện tại vẫn cịn gặp rất nhiều khó khăn. Giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều các ban ngành khác nhau từ ủy ban nhân dân phường (xã, thị trấn), quận (huyện) thành phố đến ủy ban nhân dân tỉnh… phải thực hiện theo một quy trình thống nhất do Ủy ban Nhân dân tỉnh (thành phố)
quy định. Cơng tác đền bù đang gặp rất nhiều khó khăn vì rất nhiều ngun nhân như: thay đổi nghị định về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nguồn vốn huy động cho dự án khơng kịp thời, sự trì trệ của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi cuộc suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008… Hiện tại, tại phần đất của dự án đang có các doanh nghiệp đang hoạt động nên vấn đề quy hoạch gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo không ảnh hưởng đến phần đất của các dự án đang hoạt động. Việc quy hoạch để vừa tạo mỹ quan vừa tiết kiệm chi phí gặp nhiều khó khăn trở ngại.
Sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP trung bình 1m2 dự án chỉ cần đền bù 75.000 đồng tuy nhiên sau khi có nghị định 69/2009/ND-CP đơn giá đền bù đã tăng gấp đơi. Trung bình mỗi ha chi phí đền bù tăng lên gần 1 tỷ đồng.
Tổng diện tích của KCN Ơng Kèo được giới thiệu địa điểm là: 855.6 ha (Trong đó tỉnh giới thiệu: 256 ha, cịn lại 600 ha Tổng cơng ty Tín Nghĩa phải bồi thường). Trong đó, tính đến thời điểm hiện tại mới chỉ bồi thường được 114ha còn 486 ha nữa chưa được bồi thường, như vậy công tác bồi thường của dự án sau khi có nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phải tăng thêm khoảng 500 tỷ.
Cũng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng. Cách tính như trên khơng hợp lý vì chi phí đầu tư hạ tầng, tiền lãi vay ngân hàng... chưa được tính đến. Trong khi đó, để thực hiện dự án, doanh nghiệp phải thỏa thuận đền bù, đầu tư xây dựng hạ tầng, trải qua các lớp thủ tục nhiêu khê… với nhiều khoản chi phí phát sinh, nhưng tổng cơng ty Tín Nghĩa khơng thể có chứng từ để chứng minh cho cơ quan chức năng về các khoản đã chi này.
Tính theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi giá đất biến động, doanh nghiệp không thể chủ động tính tốn được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến việc phát triển dự án gặp rủi ro rất cao.
Theo số liệu báo cáo của công ty TNHH MTV Khu Công Nghiệp Ông kèo, tính đến ngày 05/07/2011, UBND huyện Nhơn Trạch đã ra quyết định thu hồi đất cá nhân 13 đợt như sau:
Bảng 2.3: Danh sách thu hồi đất cá nhân 13 đợt
STT Ngày ban hành quyết định Số hộ Số thửa Diện tích (ha)
1 Ngày 22/05/2009 90 315 78,60 2 Ngày 03/07/2009 101 213 48,20 3 Ngày 15/07/2009 41 64 24,90 4 Ngày 25/08/2009 95 198 40,10 5 Ngày 24/11/2009 75 145 29,18 6 Ngày 18/01/2010 73 125 43,03 7 Ngày 01/03/2010 43 68 25,67 8 Ngày 11/05/2010 71 136 33,20 9 Ngày 04/06/2010 76 176 49,10 10 Ngày 07/08/2010 42 70 16,20 11 Ngày 19/11/2010 50 56 22,10 12 Ngày 24/03/2011 35 47 11,00 13 Ngày 19/04/2011 63 120 39,50 Tổng cộng 813 1733 444,58
( Nguồn: Tổng Cơng ty Tín Nghĩa (2010), báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ơng Kèo).
Tổng diện tích đất đã có quyết định thu hồi là 444,58, hiện nay diện tích đất cịn lại phải tập trung ra quyết định thu hồi trong thời gian tới (trong đó khoảng hơn 29 ha chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 45,9 ha thu hồi của Công ty CP Sun Steel, khoảng 44,56 ha đất cơng). Hiện nay Tổng cơng ty Tín Nghĩa đang phối hợp cùng Phịng TNMT huyện và các ban ngành xuất hồ sơ từng thửa đất, chuẩn bị ra quyết định thu hồi đất cá nhân đợt 14.
Dưới đây là bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo. Trong đó có 19,1 ha đất thuộc diện 285 chưa ra quyết định thu hồi đất cá nhân nhưng khu đất nằm trong tuyến đường số 4 nên kiểm kê trước theo hướng dẫn của Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
Bảng 2.4: Bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo STT Thời gian kiểm kê Số hộ Số thửa Diện tích (ha)
1 Từ 30/06/09 đến 30/07/09 85 303 77,8 2 Từ 04/08/09 đến 29/08/09 98 206 46,9 3 Từ 21/09/09 đến 17/10/09 40 61 24,3 4 Từ 09/11/09 đến 20/11/09 90 192 39,2 5 Từ 28/12/2010 đến 04/02/2010 71 130 27,6 6 Từ 03/03/2010 đến 01/04/2010 45 79 31,6 7 Từ 10/05/2010 đến 07/06/2010 46 77 30,8 8 Từ 08/06/2010 đến 29/06/2010 53 106 31,33 9 Từ 26/07/2010 đến 31/08/2010 56 140 32,17 10 Từ 13/09/2010 đến 21/09/2010 11 35 8,3 11 Từ 15/09/2010 đến 21/06/2011 162 246 68,1 Tổng cộng 580 1.294 341,70
( Nguồn: Tổng Cơng ty Tín Nghĩa (2010), báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
Áp giá và tri trả tiền đền bù:
Đến nay các cơ quan ban ngành của tỉnh đã tiến hành thẩm định phương án đền bù được 2 đợt:
Đợt 1 ngày 16/12/2010, diện tích sau khi thẩm định khoảng 66,6 ha của 110 hộ.
Đợt 2 ngày 18/05/2011, diện tích sau khi thẩm định khoảng 15,38 ha của 15 hộ.
Hiện nay Tổng Cơng ty Tín Nghĩa đã phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ đất huyện, Phịng tài ngun mơi trường huyện Nhơn Trạch chi trả tiền đền bù đợt 1 cho các hộ dân ( Tập trung chủ yếu ở khu vực Nhà máy xử lý nước thải, dự án của Công ty Proconco).
Tổng Công ty Tín Nghĩa đã chuyển tiền vào tài khoản của hội đồng bồi thường để chi trả tiền đền bù là 24,17 tỷ đồng.
Tổng diện tích thu hồi là : 15,37 ha
Tổng số hộ dự kiến chi trả tiền đền bù là 37 hộ, trong đó hộ suất chính là 25 hộ, 12 hộ suất phụ.
Xác nhận nguồn gốc đất và tỉ lệ mất đất của các hộ
Hiện UBND xã và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đã xác nhận xong nguồn gốc đất 327 hộ chuyển sang Hội đồng bồi thường.
Hội đồng bồi thường huyện đã lọc lại 115/327 hồ sơ đầy đủ thủ tục và đã chuyển qua Phịng Quản lý đơ thị xác định kết cấu nhà để áp giá.
Riêng 212/327 hồ sơ còn lại do việc tách hộ con, xây nhà trên đất chưa nông nghiệp chưa được cấp đất thổ nên phải chuyển lại xuống Xã Phước Khánh xác nhận lại những trường hợp này
Về hồ sơ xác nhận hộ dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đến nay xã đã xác nhận được 221/327 hộ (các hộ dân này được xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp do có hộ khẩu trong xã Phước Khánh). 106 hộ cịn lại nằm ngồi xã Phước Khánh nên chưa được xác nhận
Về hồ sơ xác nhận số nhân khẩu trong từng hộ gia đình hiện Cơng an xã đang xác nhận xong.
Đối với 88,7 ha đất thuộc diện 285, đến nay UBND xã đã có xác nhận danh sách các hộ dân và đề nghị hướng xử lý từng trường hợp.
2.3.6.1 Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất tại khu công nghiệp Ơng Kèo gồm có 11 loại đất, trong đó đất hoa màu chiếm tỷ trọng tương đối lớn 34,21 %, tiếp theo là tới đất trồng cây chiếm 20,93%. Đặc biệt trong phần đất quy hoạch của dự án đầu tư kinh
doanh hạ tầng KCN Ơng Kèo thì diện tích đất tơn giáo cũng chiế khoảng 0.1 ha. Chi tiết hiện trạng sử dụng đất được thể hiện trong bảng bên dưới:
Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo
STT Phân loại đất Diện tích (ha) Tỉ lệ (%)
1 Đất thổ cư 11.5 1.34 2 Đất trồng cây 179.1 20.93 3 Đất hoa màu 292.7 34.21 4 Đất trồng lúa 76.3 8.92 5 Đất vườn tạp 69.4 8.11 6 Đất trũng 94.1 11.0 7 Đất tôn giáo 0.1 0.01 8 Đất nghĩa địa 1.6 0.19 9 Đất giao thông 9.6 1.12
10 Sông, suối, ao, hồ 97.4 11.38
11 Đất khác 23,8 2,78
Cộng 855.6 100.00
( Nguồn: Tổng Cơng ty Tín Nghĩa (2008), báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo)
2.3.6.2 Hiện trạng cơng trình hạ tầng kỹ thuật:
Hiện trạng giao thông:
Giao thơng ngồi khu cơng nghiệp.
- Đường bộ.
KCN Ông Kèo nằm phía Tây Nam thành phố Nhơn Trạch, về phía Bắc, cách KCN Ơng Kèo 3,5km là tuyến đường Hương lộ 19 hiện có mặt đường 7m, kết câu BTNN, tuyến Hương lộ 19 hiện là đường dân sinh có từ lâu đời và bao quanh thành phố Nhơn Trạch đồng thời nối thành phố với khu vực lân cận.
Bao quanh phía Tây, Nam và Đơng KCN là tuyến đê Ông Kèo dài khoảng 8,5km, cao trung bình khoảng 1,5m, rộng 6m, có hướng đi UBND xã Phước Khánh về phía Tây. Hiện đã thảm nhựa xong đọan từ Hương lộ 19 đến giữa KCN.
Trong khu vực hiện nay chưa có đường sắt. - Đường thủy.
Phía Tây Nam TP. Nhơn Trạch và KCN Ơng Kèo là sơng Lịng Tàu, đây là tuyến đường thủy quan trọng trong vùng trọng điểm kinh tế phía Nam. Hiện có các luồng tuyến chở hàng hóa và hành khách đi từ TP. Hồ Chí Minh tới Vũng Tàu đều đi qua đây, trong đó có tuyến tàu cánh ngầm chở khách với tốc độ cao. Đoạn sông qua khu vực KCN có chiều rộng khoảng 60m, sâu từ 9 - 12m, thông được tàu 30.000 tấn.
Từ điểm rẽ đi Vũng Tàu của sơng Lịng Tàu là sơng Đồng Tranh. Sơng Đồng Tranh đi theo hướng Đơng và bao phía Nam thành phố Nhơn Trạch tạo với khu rừng Sác thành vùng rừng sinh thái.
Giao thông trong khu công nghiệp:
Trong khu thiết kế chỉ có một số đường đất, chiều rộng tối đa 3m.
Hiện trạng nền.
Khu cơng nghiệp có diện tích xây dựng 855,6ha, phía Bắc giáp đường quy hoạch, Đông giáp rạch Ông Kèo, Tây giáp rạch Chà Là Lớn và Nam giáp sơng Lịng Tàu, sơng Đồng Tranh. Ngồi ba rạch lớn là rạch Bàng, rạch Chà Là lớn và rạch Ơng Kèo, trong khu xây dựng cịn có nhiều rạch và mương đào, địa hình khu xây dựng hiện tại đất thấp, phần lớn diện tích là đất trồng lúa có cao độ trung bình 0.60m - 0.80m, thường ngập nước khi triều lên, cao độ các ao nuôi tôm và kinh rạch trung bình từ -0.50m đến -1.00m. Khu vực có cao độ cao là đê Ông Kèo chạy dọc sơng Đổng Tranh và sơng Lịng Tàu theo cao độ từ 1.80m - 2.20m.
Đất khu xây dựng hiện đã có 13 đơn vị được giới thiệu địa điểm và tự tổ chức đầu tư san lấp. Tổng diện tích 315ha.
Hiện trạng cấp nước
Khu vực thiết kế hiện chưa có hệ thống cấp nước chung. Hiện các đơn vị đang hoạt động như Công ty TNHH Sarimjohaps, Công ty Liên doanh Lafarge xi măng, Công ty TNHH Nhiên liệu Hịang Việt, Cơng ty TNHH Trâm Anh đang sử dụng nước từ giếng khoan.
Đối với đơ thị Nhơn Trạch và KCN Nhơn Trạch có 2 nhà máy nước ngầm Q = 5000m3/ng (KCN số 1) và nhà máy nước ngầm Nhơn Trạch Q : 10.000m3/ng, đang nâng cấp, khoan thêm giếng để cấp nước cho KCN Nhơn Trạch với Q = 20.000m3/ng.
Nguồn nước lâu dài cho đô thị mới Nhơn Trạch là từ nhà máy nước trên sông Đồng Nai (ở Thiện Tân) đưa về.
Hiện trạng thoát nước
Khu vực xây dựng chưa có hệ thống thốt nước, nước mưa đang thốt theo địa hình tự nhiên xuống ruộng và chảy vào rạch, sau đó thốt ra sơng Lịng Tàu và sơng Đồng Tranh.
Hiện trạng cấp điện
Hiện nay các đơn vị đang họat động nhận nguồn điện lưới qua tuyến trung thế 22KV đi dọc theo đường đê Ông Kèo. Tuyến điện này phát xuất từ trạm 110 KV Long Thành, đi theo hướng từ UBND xã Phước Khánh đến Hương lộ 19. Toàn tuyến là đường dây trên không, sử dụng cáp nhôm lõi thép đi trên trụ bê tông ly tâm 12 mét.
Ngồi ra, cịn có một tuyến cao thế 220KV băng ngang qua khu vực quy