5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
2.3 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.3.7 Những mặt cịn tồn tại trong q trình hoạt động của dự án
2.3.7.1 Khó khăn trong vấn đề nguồn vốn tài trợ cho dự án:
Vào năm 2008 khi lập lại dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp Công Kèo, công ty đã dự trù phải cần nguồn vốn 1770 tỷ để thực hiện dự án trong đó. Tổng vốn đầu tư trên quả là con số không nhỏ để có thể huy động kịp thời.
Bảng 2.6 : Vốn đầu tư tính tốn năm 2008 thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo.
(ĐVT : triệu đồng)
STT VỐN ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ
I VỐN THỰC HIỆN XÂY DỰNG 1,185,500
1 Chi phí xây dựng (A) - Thuế VAT 10% 1,100,962
Khu điều hành 18,250 Chuẩn bị mặt bằng KT đất XD 325,871 Hệ thống giao thông 550,351 Hệ thống thoát nước mưa 76,060 Hệ thống cấp nước 21,228 Hệ thống cống thóat nước thải 20,428 XD trạm xử lý nước thải 20,000 Hệ thống cấp điện 41,195 Hệ thống thông tin liên lạc 19,345 Cây xanh 8,235
2 Chi phí thiết bị (B) - thuế VAT 10% 84,538
Trạm xử lý nước thải 80,000 Thiết bị khu điều hành 4,538
II VỐN KHÁC 423,943
A VỐN CHUẨN BỊ BAN ĐẦU 2,781 1 Đo đạc, cắm mốc 481 2 Quy họach chi tiết 750 3 Läp dự án đầu tư xây dựng 1,400 4 Phí thẩm định dự án 35 5 Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 115 B VỐN CHUẨN BỊ XÂY DỰNG 396,173 1 Đền bù giải tỏa 375,848
2 Rà phá bom mìn 2,433 3 Khảo sát địa chất 100 4 Kinh phí thiết kế 8,634 5 Thẩm định thiết kế 479 6 Thẩm định tổng dự tóan 452 7 Lập HS mời thầu XL và xét thầu 526 8 Giám sát thi công 7,160 9 Lập HS mời thầu thiết bị 100 10 Giám sát lắp đặt thiết bị 441 C NGHIỆM THU 2,000 D BẢO HIỂM CƠNG TRÌNH 2,752 E KHỞI CÔNG XD, BẢO VỆ MT 200 F HỊAN CƠNG 500 G QUẢN LÝ DỰ ÁN 19,537 CỘNG VỐN ĐẦU TƯ 1,609,443
III DỰ PHÒNG (10%) 160,944
TỔNG MỨC VỐN ĐẦU TƯ 1,770,388
( Nguồn: Tổng Cơng ty Tín Nghĩa (2008), báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
Công tác huy động vốn đã không đáp ứng kịp thời: Mặc dù kế hoạch vốn
đã được lập ra ước tính như bảng trên, tuy nhiên cơng ty đã không huy động được nguồn vốn kịp thời để đáp ứng nhu cầu vốn của dự án. Nguyên nhân chính phải được kể đến như sau:
Do cuộc suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008 tác động đến tình hình sản xuất của cơng ty và của các định chế tài chính.
Do tổng cơng ty Tín Nghĩa khơng đảm bảo được tiến độ của dự án ngay trong những năm 2006 & 2007 dẫn đến việc kế hoạch vốn cho dự án bị thay đổi theo diễn biến thực tế của tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu cơng nghiệp Ơng Kèo là một dự án mang tính chất khả thi cao. Theo số liệu ước tính lại vào năm 2010 thì dự án ước
tính lãi 150 triệu đồng ngay từ năm đầu hoạt động và liên tục tăng trong khoảng thời gian hoạt động tiếp theo. Đây là một yếu tố có tác động tích cực trong việc huy động vốn để thực hiện dự án. Tuy nhiên công tác đảm bảo tiến độ thực hiện dự án không được công ty quan tâm trú trọng lắm do đó các kế hoạch tài chính vào những năm 2007, 2008, 2009, 2010 có xây dựng lại nhưng chỉ mang tính chất báo cáo chứ khơng được trú trọng đầu tư phân tích cụ thể.
Tình hình tài chính của doanh nghiệp không thuận lợi:
Khu công nghiệp ông Kèo cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, hơn nữa tổng công ty Tín Nghĩa đang có rất nhiều dự án đang trong thời kì đầu tư. Hiện tại với trên dưới 50 dự án lớn nhỏ làm chủ đầu tư - Tổng cơng ty Tín Nghĩa ln gặp phải những khó khăn tất yếu về tình hình thanh khoản trong ngắn hạn. Đa số các dự án của Tín Nghĩa đều là những dự án xây dựng, bất động sản nên khả năng cung cấp nguồn vốn kịp thời rất khó thực hiện.
Nghị quyết 11 của chính phủ:
Ngày 24/02/2011, chính phủ ban hành nghị quyết 11 về: “Những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội”. Theo đó, Chính phủ u cầu các ngân hàng hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản. Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN cũng được hiểu là đầu tư bất động sản nên các ngân hàng cũng hạn chế cho vay.
Sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP:
Hiện nay số tiền đền bù, hỗ trợ theo nghị định 69/2009/NĐ-CP tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Theo tính tốn của Tổng cơng ty Tín Nghĩa thì số tiền chỉ ra để đền bù đất, tài sản gắn liền trên đất và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm để thực hiện dự án KCN Ông Kèo đã lên đến gần 1.300 tỷ đồng.
Với tổng mức đầu tư tăng cao và các Ngân hàng hạn chế cho vay nên công ty gặp rất nhiều khó khăn về vốn và nguồn vốn để hồn thành cơng tác đền bù, hỗ trợ các đối tượng có đất bị thu hồi.
Cùng mắc phải khó khăn mà đa số các dự án đầu tư xây dựng đều mắc phải đó là sự chậm trễ và nhiều vấn đề trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Hiện nay, công tác này được thực hiện dựa trên các căn cứ pháp lý: Nghị định 69/2009/NĐ-CP, thông tư số 14/2009/BTNMT-TT, quyết định 20/2010/QĐ- UBND, quyết định 21/2010/QĐ-UBND.
Với những thay đổi tích cực về các quy trình thủ tục ở các khâu từ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… Nghị định 69/2009/NĐ-CP, thông tư số 14/2009/BTNMT-TT, quyết định 20/2010/QĐ- UBND, quyết định 21/2010/QĐ-UBND đã giải quyết nhiều vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, xung quanh việc áp dụng các quy định của Nghị định này vào thực tế đã nẩy sinh ra nhiều khó khăn, vướng mắc, đặc biệt đối với các chủ đầu tư dự án. Theo một số chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư XDCB giao thơng, thường thì giá đền bù cao có lợi cho dân, người dân sẽ hợp tác tốt hơn trong công tác đền bù giải tỏa. Tuy nhiên, các văn bản hiện tại quy định giá đền bù được tính từ thời điểm Nghị định có hiệu lực. Điều này kéo theo rất nhiều vấn đề nan giải.
Việc xác định quỹ đất, nguồn gốc đất:
Ngày 11/05/2000, chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch ký quyết định số 396/QĐ.CT.UBH về việc “Thu hồi diện tích 2.408.066 m2 đất của 115 hộ bao chiếm, chuyển nhượng trái phép trong khu vực 285ha xã Phược Khánh” và giao cho UBND xã Phước Khánh quản lý sử dụng theo qui định của pháp luật. Tuy nhiên, từ năm 2000 đến nay, các hộ dân vẫn sử dụng và chuyển nhượng trên phần diện tích này. Trong KCN Ơng Kèo hiện có 91,18 ha đất thuộc khu vực 285ha xã Phước Khánh nêu trên và phần diện tích này chưa thể kiểm kê hiện trạng được và đang chờ ý kiến của UBND tỉnh để có hướng xử lý.
Thay đổi chính sách đền bù, thu hồi đất nhiều lần:
Từ năm 2004 đến nay nhà nước đã thay đổi chính sách về thu hồi và đền bù đất đến 3 lần: từ nghị định 197/2004/NĐ-CP đến nghị định 84/2007/NĐ-CP và nay là Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Việc triển khai thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn do
phải chỉnh sửa hồ sơ lại nhiều lần cho phù hợp với từng Nghị định. Dự án KCN Ông Kèo triển khai công tác đền bù, hỗ trợ thu hồi đất trong bối cảnh một phần công việc áp dụng theo nghị định 84/2007/NĐ-CP, một phần công việc áp dụng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP.
Xác nhận đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp và mức hỗ trợ theo điều 22 của nghị định 69/2009/NĐ-CP:
Theo điều 22 của nghị định 69/2009/NĐ-CP thì ngồi số tiền đền bù các đối tượng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có đất bị thu hồi sẽ được hỗ trợ từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã ban hành quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 05/04/2010, theo đó số tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 1,5 lần giá đất nơng nghiệp.
Căn cứ vào quyết định trên, chính quyền địa phương đã tiến hành xác nhận đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp để được hỗ trợ. Công việc này mất rất nhiều thời gian và đến nay UBND huyện cũng đã ban hành một số quyết định chi trả tiền đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân có đất bị thu hồi. Song qua thực tế đã phát sinh một số bất cập đó là:
Cùng một hiện trạng khu đất nhưng các hộ gia đình có đất lại được đền bù theo các mức giá khác nhau. Các hộ gia đình được chính quyền địa phương nơi có đất xác nhận là đối tượng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp thì được nhận tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Những hộ này đã nhanh chóng đến HĐBT nhận tiền đền bù và hỗ trợ. Ngược lại các hộ gia đình khơng được chính quyền địa phương nơi có đất xác nhận là đối tượng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp (vì khơng có hộ khẩu tại địa phương, khơng được chính quyền nơi ở xác nhận là đối tượng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp) thì khơng đấn nhận tiền đền bù vì theo họ mức chênh lệch đền bù, hỗ trợ giữa hai đối tượng là quá lớn. Điều này gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khơng thể triển khai dự án vì các hộ dân khơng chịu nhận tiền đền bù có phần đất nằm rải rác chứ không nằm tập trung lại một khu vực.
Mặt khác do việc tính thêm chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đã khiến cho giá đền bù cao gần gấp đôi so với giá thị trường bên ngồi. Điều này gây khó khăn trong hoạt động kinh doanh hạ tầng KCN.
Giá đất thị trường và sự cạnh tranh với các KCN lân cận:
Ngay thời điểm ban hành nghị định 69/2009/NĐ-CP, nhiều hộ dân có đất ở khu vực giáp ranh với KCN Ông Kèo đã thỏa thuận với giá đền bù khoảng 700 triệu đồng/ha. Hiện nay giá đất tại các khu lân cận KCN Ông Kèo đang được các hộ dân chuyển nhượng với giá khoảng 1 tỷ đồng/ ha trở lại. Trong khi đó nếu đất được đền bù và hỗ trợ theo nghị định 69/2009/NĐ-CP tại KCN Ơng Kèo thì Tổng cơng ty Tín Nghĩa phải trả tồn bộ chi phí đền bù, hỗ trợ và các chi phí liên quan khác là gần 2 tỷ đồng/ha. Điều này cũng có nghĩ là với giá đất nơng nghiệp cộng với mức hỗ trợ 1,5 lần/giá đất nơng nghiệp ở Đồng Nai có khoảng chênh lệch cao hơn nhiều so với mức giá thị trường.
Mặc dù chi phí đền bù, hỗ trợ này được Nhà nước hồn lại từ tiền thuê đất, song doanh nghiệp phải chịu khoản chi phí lãi vay trên số vốn ứng ra ban đầu quá lớn và thời gian kéo dài nên giá thành/m2 đất công nghiệp là rất cao nên sức cạnh tranh so với các KCN lân cận kém.
Nguồn vốn dự trù cho việc giải phóng mặt bằng quá lớn: vào năm 2008 dự tính chi phí này khoảng 375.847,59 triệu đồng chiếm 21% tổng nguồn vốn đầu tư của dự án. Tuy nhiên như đã đề cập từ khi ra đời nghị định 69/2009/NĐ-CP việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ lên tới khoảng 800.000 triệu đồng. Điều này cũng phần nào nói lên việc chậm tiến độ trong những năm 2006 đến năm 2008 đã làm chi phí giải tỏa tăng lên gần gấp đôi. Nếu dự án đúng như tiến độ ban đầu đặt ra thì cơng tác đền bù đã được hồn thành vào năm 2008 (khi mà nghị định 69/2009/NĐ- CP của chính phủ ban hành chưa có hiệu lực).
Những hộ dân chấp hành nghiêm quy định của nhà nước, tích cực bàn giao mặt bằng sớm thì nhận mức giá đền bù thấp, cịn hộ nào cố tình khơng bàn giao mặt bằng lại nghiễm nhiên đến thời điểm này được nhận mức giá cao.
Việc tổ chức nguồn nhân lực cho dự án gặp nhiều khó khăn vì hiện tại Tổng cơng ty có rất nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp ông kèo công ty đã thành lập ban quản lý dự án với tổng số nhân viên là 15 người ( trong đó chỉ có 2 người tham gia thủ tục pháp lý, 13 người cịn lại lo các cơng việc văn phòng và hỗ trợ các doanh nghiệp đang hoạt động tại phần đất hiện hữu đã được UBND tỉnh giới thiệu địa điểm từ trước).Tuy nhiên nhân sự của ban quản lý dự án đa số đều phải kiêm nhiệm một hoặc một số dự án khác của công ty. Giám đốc của dự án Khu cơng nghiệp Ơng Kèo kiêm nghiệm thêm trợ lý tổng giám đốc và giám đốc kinh doanh Tổng Công ty. Do tính chất của dự án diễn ra trong một thời gian tương đối dài và những cơng việc liên quan đến dự án mang tính chất rất đặc thù khơng lặp lại hàng ngày nên nhân sự quản lý dự án phải là người am hiều mọi vấn đề và có kinh nghiệm. Ở vào giai đoạn này cần những nhân sự cấp cao để có khả năng xử lý các tình huống phát sinh. Tuy nhiên, trước tình hình triển khai dự án chưa phát sinh nhiều khoản thu để có khả năng trả tiền lương cao nên việc này tương đối khó khăn.
Khó khăn hiện tại là nếu bổ sung nhân sự riêng biệt và đầy đủ cho dự án thì hơi lãng phí vì dự án có thể kéo dài nếu khơng huy động được nguồn vốn, hay do bất cứ một khó khăn nào khác làm cho dự án bị chậm tiến độ thì nguồn nhân sự đó hơi lãng phí. Đối với tình hình hiện tại thì đa số nhân viên trong ban quản lý dự án đều kiêm nhiệm những nhiệm vụ khác nên không thể tập trung đầy đủ nguồn lực quản lý dự án tốt.
2.3.7.4 Khó khăn trong việc xác định hiệu quả đầu tư:
Theo nghị định 69/2009/NĐ-CP thì tồn bộ số tiền mà đơn vị kinh doanh hạ tầng ứng trước để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất phải trả cho Nhà nước.
Tuy nhiên, số tiền thuê đất trong cả vòng đời của dự án (50 năm) không đủ bù đắp số tiền mà các đơn vị kinh doanh hạ tầng KCN ứng ra để bồi thường, hỗ trợ. Cụ thể như hiện nay với giá đất nông nghiệp 700.000.000 đồng/ha, hỗ trợ 1,5 lần giá đất nông nghiệp, doanh nghiệp phải ứng trước tiền hỗ trợ là 1.050.000.000 đ/ha.
Nếu giả định vay với lãi suất 12%/ năm doanh nghiệp phải trả chi phí lãi vay là 126.000.000 đồng/ha/năm. Trong khi đó nhà nước khấu trừ cho doanh nghiệp thuê đất là 17.500.000 đồng/ha/năm (tiền thuê đất tạm tính 1.750 đồng/m2/năm). Do vậy tiền thuê đất được khấu trừ không đủ để trả lãi vay. Như vậy trên thực tế doanh nghiệp phải chịu khoản chi phí hỗ trợ này. Với quy định hỗ trợ mức 1.5 lần giá đất nông nghiệp cho các đối tượng có đất bị thu hồi, các chủ đầu tư dự án hiện nay gặp nhiều khó khăn, với tình hình này các chủ đầu tư dự án chưa thể xác định rõ ràng hiệu quả đầu tư.
Mặt khác, khi phân tích về mặt tài chính của dự án, tổng cơng ty Tín Nghĩa