II. Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
2.3.Những hạn chế và thách thức trong việc phát triển thị trờng nhà cho
thuê ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
Thị trờng nhà ở cho thuê phát triển là một yếu tố tất yếu trong điều kiện hiện nay của Việt Nam.
Do sự phát triển dân số, đặc biệt là dân số trẻ trong độ tuổi từ 18-30, nhu cầu về nhà ở của tầng lớp này là rất lớn. Hàng năm có một lợng rất lớn học sinh sinh viên đến học tập tại các trung tâm thành phố lớn. Tình trạng dân nhập c đến các thành phố lớn kiếm việc làm ngày càng có xu hớng tăng mạnh mẽ. Đa số là nhng ngời có thu nhập thấp và không ổn định. Họ không thể bở ra một khoản tiền lớn để mua một hàng hoá BĐS trên thị trờng do không đủ khả năng tài chính chi trả.Nhu cầu làm việc và ăn ở đã khiến họ phải tìm đến các khu nhà trọ cho thuê với giá rẻ nhng chất lợng không ổn định, an ninh không tốt nh… ng
lại phù hợp với khả năng tài chính eo hẹp của những ngời có thu nhập thấp. Hiện tại thị trờng nhà cho thuê vẫn là một vấn đề hết sức cấp thiết. Nhà nớc không thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đó của đa số ngời có thu nhập thấp.Các DN thì cha thực sự vào cuộc do cơ chế chính sách hỗ trợ DN cha đủ sức hút với họ. Nh vậy nhu cầu nhà cho thuê với ngời thu nhập thấp là rất lớn trong khi cung thực tế không đáp ứng cầu. Việc phát triển thị trờng nhà cho thuê là rất cần thiết trong điều kiện hiện tại. Nhà nớc phải tìm ra các biện pháp giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhằm đáp ứng đợc nhu cầu hiện tại và tơng lai. Nhà nớc giải quyết đợc vấn đề này sẽ tạo ra sự ổn đinh xã hội .
Với việc Việt Nam gia nhập WTO, dự kiến trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều tập đoàn thâm nhập thị trờng Việt Nam. Ngày càng có các DN đến làm ăn và tìm cơ hội đầu t tại Việt Nam. Ngời nớc ngoài mở các văn phòng đại diên và làm việc lâu dài tại Việt Nam tăng nhanh. Đồng thơì các DN trong nớc cũng mở rộng quy mô, phát triển nhanh chóng các công ty vừa và nhỏ. Điều đó dẫn tới tăng nhu cầu về thị trờng văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó các nghành du lịch và dịch vụ ngày càng phát triển tại Việt Nam, đây là lĩnh vực đóng góp hàng năm GDP lợng ngoại tệ rất lớn. Hàng năm thị trờng du lich tại Việt Nam thu hút hàng triệu lợt khách đến thăm quan. Nhu cầu cho thuê khách sạn, căn hộ cao cấp cũng tăng mạnh và số ngời đến Việt Nam làm ăn lâu dài cũng tăng nhanh,
Nh
… vậy quá trình hội nhập đã và đang đem lại rất nhiều thuận lợi cho phát triển nền kinh tế nói chung nhng cũng là thách thức cho việc phát triển bền vững gia các thị trờng đặc biệt sự phát triển của thị trờng BĐS.
2.3.1.Nhu cầu về vốn đầu t.
Thị trờng cho thuê nhà đã có những bớc phát triển hơn so với trớc đây. Hiện nay, ngoài sự tham gia của các DN nhà nớc còn có sự tham gia của các DN có vốn đầu t nớc ngoài. Phát triển thị trờng Nhà cho thuê một mặt về phía quản lý NN là sẽ hạn chế đợc tình trạng đầu cơ nhà đất góp phần năng cao chất lợng công trình xây dựng vì khi xây nhà cho thuê, chủ đầu t còn phải giữ chất l- ợng công trình của chính mình trong những giai đoạn tiếp theo thay vì hết trách
nhiệm sau khi đã bán cho ngời sử dụng hoặc bàn giao cho NN nh hiện nay.Ngời dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ dàng lựa chọn đợc một chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là thị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng đợc bình ổn và sát với thực tế. Về phía các DN đầu t xây dựng nhà không phải không tính đợc những cái lợi nói trên. Nhng họ cha chủ động vì cơ chế của NN và khả năng về vốn không đáp ứng đợc. NN cha có cơ chế u đãi cụ thể để khuyến khích DN đầu t vào lĩnh vực này nh : chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoản phí, lệ phí DN làm kinh doanh phải thu… đợc lợi nhuận. Xây dựng nhà cần một lợng vốn đầu t rất lớn, hầu hết là vốn vay của ngân hàng, xây để cho thuê thì thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp. Việt Nam lại cha có ngân hàng chuyên doanh trong lĩnh vực xây nhà cho thuê để đảm bảo cung cấp vốn cho DN và bảo lãnh cho các quan hệ hợp đồng giữa DN với khách hàng. Hơn nữa, trong lúc các dự án xây nhà để bán còn đang rất nóng, nhu cầu tăng mạnh trong một vài năm trở lại đây, nguồn cung luôn trong tình trạng thiếu hụt,hàng loạt các dự án đều nằm trong tình trạng ngời mua xếp hàng đăng ký ngay từ khi mới có bản vẽ chính vì điều bất cập trên các DN không thực sự… quan tâm tới đầu t vào thị trờng nhà cho thuê. Trong khi đó nhu cầu thuê nhà ở Hà Nội đang rất bức xúc, theo ớc tính, trong số hơn 2,5 triệu ngời hiện đang sinh sống, học tập ở Hà Nội có khoảng 30% có nhu cầu thuê nhà ở ổn định. Thực tế cho thấy, các dự án hiện triển khai còn chậm và ngay cả khi dự án thực hiện thì lợng nhà cung ứng so với nhu cầu hiện tại là rất nhỏ bé. Các dự án còn nhiều bất cập nh: dự án Làng sinh viên Hacinco, ngoài u điểm là tạo ra một quần c hiện đại cho sinh viên thuê nhng khi đa vào sử dụng còn nhiều vấn đề: đa phần sinh viên thuộc gia đình khá giả, có nhiều công ty cửa hàng, doanh nghiệp cũng thuê văn phòng tại đây. Theo viện nghiên cứu đô thị và Phát triển Hạ tầng thì nhu cầu thuê nhà cho ngời thu nhập thấp tăng cao, đặc biệt là làn sóng nhập c về sinh sống, học tập và làm việc tại Hà Nội. Tuy nhiên, các chủ đầu t chỉ mới tập trung xây dựng chung c để bán, còn thị trờng căn hộ cho thuê bình dân hầu nh bị bỏ ngỏ.Nguyên nhân của việc trên đó là chủ đầu t phải chịu áp lực vay vốn từ phía ngân hàng. Đa phần vay thời gian ngắn hạn 2-3 năm hoặc
trung hạn 5 năm đầu t cho các công trình. Trong khi đó, nếu xây nhà cho thuê, DN phải mất ít nhất 10 năm mới có thể hoàn vốn, cha tính các khoản chi phí khác cũng nh lợi nhuận mang lại cho DN. Nh vậy đối với thị trờng nhà ở có thể thấp : khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trớc đây giờ không còn tồn tại ( do quy định cấm chia lô bán nền); khu vực thị trờng nhà chung c cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực thị trờng nhà chung c dành cho ngời có thu nhập thấp vẫn hoạt động nhng không ổn định. Qúa nhiều các nhà đầu t và dự án đang triển khai nhng thiếu vốn, vốn vay thơng mại ngắn hạn cũng đợc dùng vào đầu t nhà ở bị ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu t lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn. Trong khi đó nhà đầu t nớc ngoài với khả năng vốn lớn, trình độ quản lý cao không sợ đầu t dài hạn, không ngại đầu t ban đầu lớn sẵn sàng lựa chọn đầu t vào khu vực này. Nhng chỉ cần có một vài nhà đầu t lớn đầu t vào khu chung c, khu nhà ở cho ng- ời có thu nhập thấp thì chắc chắn việc kéo giá nhà ở xuống mức phù hợp với ng- ời có thu nhập thấp sẽ đợc giải quyết
Điều này, khiến cho lời giải bài toán khó này ngày càng nan giải. NN cần phải tìm ra giải pháp hợp lý nhằm giải quyết nhu cầu thực tế ổn định về mặt xã hội và phát triển thị trờng nhà cho thuê bền vững.