CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH DỰ ÁN
2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ XA HỘI VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
2.1.1. Tình hình kinh tế xã hội
Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản hay những căn hộ chung cư quận Bình Thạnh vẫn ln là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư và khách hàng. Sở hữu một diện tích rộng lớn khoảng 2076 ha cùng dân cư đơng đúc, lại là vị trí nội thành Thành Phố, cũng chính vì vậy mà thị trường bất động sản nơi đây vẫn ln “nóng”.
Những cung đường như: Bình Quới, Xơ Viết Nghệ Tĩnh, Phan Chu Trinh, Điện Biên Phủ,... ln là những vị trí nổi bật cho các dự án cao cấp. Mặc dù nguồn cung sản phẩm nhà ở mới còn bị hạn chế, thế nhưng thị trường quận Bình Thạnh vẫn giữ được sức nóng của mình với mức tăng giá đạt từ 10 - 35% so với giá bán từ chủ đầu tư.
Sơ lược về Phường 25
- Thị trường bất động sản tại đây bao gồm các loại như: Căn hộ, nhà mặt tiền, trong hẻm, đất phân lơ. Cịn về phần thị trường cho th hiện nay tại phường đang có: Căn hộ, nhà trọ, văn phịng, mặt bằng.
- Các tuyến đường chính là: Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ Tĩnh, Ung Văn Khiêm, Nguyễn Văn Thương, Nguyễn Gia Trí, Võ Oanh .. Phía Đơng tiếp giáp: Thảo Điền, Quận 2 và Phường 27 - Bình Thạnh với ranh giới là sơng Sài Gịn. Phía Tây tiếp giáp: Phường 26 - Bình Thạnh, đường Xơ Viết Nghệ Tĩnh là ranh giới. Phía Nam tiếp giáp: Phường 21, 22 - Bình Thạnh và được chia cắt bởi đường Điện Biên Phủ.
- Trong phường có một số trường đại học như: Đại học Ngoại thương (cơ sở II), Đại học Giao thơng Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kỹ thuật Cơng nghệ Thành phố Hồ Chí Minh. Chính vì có hệ thống các trường đại học lớn nên xung quanh khu Các tuyến phố chính qua phường này là Điện Biên Phủ, Xô Viết Nghệ
Tĩnh, D1, D2. Chợ Văn Thánh là chợ duy nhất tại đây và đã được di dời sang vị trí khác. Phường này cũng là nơi có cảng quân đội, cảng than khá đặc biệt.
- Các tiện ích trong khu vực:
+ Có 28 cửa hàng tiện lợi
+ Có 9 Trường Trung Học Cơ sở & Phổ thơng
+ Có 5 Phịng khám
+ Có 20 Cây ATM
+ Có 4 Siêu thị
+ Có 1 Trạm xăng
+ Có 17 Nhà trẻ và Mẫu giáo
+ Có 16 Chung cư, cao ốc ( Có 2 dự án chung cư đang triển khai thực hiện Dự án Sacomreal Bình Thạnh và dự án Samland Riverside)
Qua các thơng tin trên thu thập trên thì nhận thấy đây là địa điểm tích hợp để đầu tư dự án nhà ở phức hợp ( Chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, TM-DV,...)
2.1.2. Thị trường
2.1.2.1. Cầu thị trường
Với đô thị năng động và tầm cỡ như Tp. Hồ Chí Minh – nơi thu hút lượng lớn người lao động trong và ngoài nước được xếp là một trong những thành phố có mật độ dân cư cao nhất thế giới thì nhu cầu nhà ở ln ở mức cao. Tuy nhiên, Tuy nhiên, giai đoạn giữa năm 2018 đến cuối năm 2019 có sự “biến động” đến từ sự sụt giảm nhất định về nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch khiến cho thị trường bất động sản có phần chựng lại.
Bước sang năm 2020, giới chuyên gia nhận định với những tín hiệu tích cực từ sự dịch chuyển dòng vốn FDI vào Việt Nam, hành lang pháp lý dần được hoàn thiện... thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực. Sự ấm dần lên của thị trường được khẳng định khi lượng giao dự án mới được đang được hình thành, và những dự án cũ đang bị vướng mắc pháp lý thì đang dần hồn tất thủ tục nhờ những thay đổi tích cực trong việc hồn thiện cơ sở pháp lý. Những diễn biến tích cực trên đã củng cố thêm niềm tin cho thị trường bất động sản khi một loạt các chính sách liên quan thị trường bất động bắt đầu được kiến nghị, bổ sung và ban hành.
Với khởi đầu cho chu kỳ mới, thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh đã bắt đầu phát triển có chiều sâu hơn khi nhắm đến nhu cầu thực tế của nguồn cung. Các nhà đầu tư đã có cái nhìn thực tế và cẩn thận hơn trong việc đánh giá, lựa chọn phân khúc đầu tư. Do đó có thể nói, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ phát triển chắc hơn, ổn định hơn, đa dạng hơn cả về hình thức lẫn giá cả.
Vị trí khu đất nằm trong khu dân cư đô thị đông đúc, thuận lợi về mặt giao thông, hướng kết nối với các khu vực khác hợp lý, đặc biệt kết nối về Trung tâm thành phố và các tỉnh miền đơng nhanh chóng.
Nhu cầu về nhà ở chưa bao giờ hết sốt ở nhưng khu vực nội thành, nhưng trong vịng nhưng năm gần đây thì tại khu vực này số lượng sản phẩm mới được khai thác và mở bản không nhiều do sự thay đổi chính sách, các thủ tục pháp lý; quỹ đất
ởnhưng khu vực nội thành phù hợp với quy hoạch đất ở thì khan hiếm.
2.1.2.2. Cung thị trường
Nguồn cung thị trường căn hộ chung cư từ 2018 đến nay ở khu vực nội thành TP.HCM đạt mức khan hiếm kỷ lục, do sự đình trệ trong chính sách, và việc rà sốt các sai sót về pháp lý khiến nhiều dự án Chung cư bị tạm dừng thi công, cũng như chậm triển khai theo kế hoạch.
Theo so sánh với các dự án lân cận trong khu vực, đồng thời xem xét đến vị trí (sát quận 1, có nhiều biệt thự hiện hữu) cũng như giá thành đầu tư và sự khan hiếm chung cư tại khu vực của dự án, sản phẩm dự án sẽ hướng đến phân khúc căn hộ trung cấp với đơn giá bán khoảng 45-50 triệu đồng/m2.
Quy hoạch dự án và sản phẩm dự án
Bảng 2.1: Quy hoạch và sản phẩm dự kiến
Diện tích đất (m2) Diện tích đất Nhóm Ở phù hợp quy hoạch (m2) Hệ số sử dụng đất: Hệ số sử dụng đất - căn hộ: 1.798,4 1.798,4 8.5 7,2
Hệ số sử dụng đất - thương mại: Mật độ XD trên đất phù hợp QH khối đế
Hạng mục xây dựng:
- Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) Sàn xây dựng khu căn hộ
Sàn xây dựng khu thương mại Diện tích sàn xây dựng tầng hầm (m2)
Hệ số hiệu dụng khu căn hộ Hệ số hiệu dụng khu SH Hệ số hiệu dụng khu TMDV
Sản phẩm dự án
Tổng diện tích khai thác kinh doanh: Căn hộ
Shophouse TMDV Nhà trẻ
Nguồn: Phê duyệt tổng mặt bằng và tác giả phân tích
- Với diện tích tim tường ( diện tích kinh doanh) trung bình căn hộ 64,8m2 thì khi xây dựng thiết kế diện tích căn hộ khoảng từ 54m2-89m2 đây là điện tích căn hộ được
ưa chuộng nên tính thanh khoản của sản phẩm cao.
2.1.2.3. Đối thủ cạnh tranh
Hiện tại xung quanh các căn hộ thuộc các dự án với phân khúc tầm trung như Samland riveview, Phú Gia, Chung cư Thế kỷ 21,…. Là những dự án đã mở bán từ trước năm 2016, hiện tại các chủ đầu tư đã bán hết, thị trường mua đi bán lại cũng không diễn ra sôi nổi. Đặc biệt như Chung cư tồ Samland Riverview, đã khơng cịn
Khảo sát giá một số dự án lân cận:
Bảng 2.2: Khảo sát giá các dự án căn hộ phức hợp cao tầng và đất nền lân cận
Tên dự án Saigonland Apartment Chung cư Phú Đạt Soho Riverview
03/2021, tức khoảng 01 năm sau thời điểm lập báo cáo này.
+ Do đó, nếu thị trường căn hộ diễn biến như những năm gần đây, giá bất động sản phức hợp cao tầng trung cấp có tiềm năng tăng 5%-10% tại thời điểm mở bán dự
án so với hiện tại. Đề xuất tăng 1,5%/Quý (tương đương 6%/năm) trong mơ hình phân tích bắt đầu từ Q 04/2020
+ Ngồi ra, dự án giả định tiến độ bán căn hộ kéo dài trong 05 quý đến hết Quý 03/2022, nên giá bán có thể tăng dần qua các giai đoạn bán sau và đạt mức tăng giá tối đa 10,5% cho các sản phẩm bán cuối cùng so với hiện tại.
+ Đối với phần TMDV, nhà trẻ bán hoặc cho thuê xem xét tăng giá
Mức giá theo kịch bản cơ sở áp dụng trong phân tích tại báo cáo này sẽ lấy bình qn của 03 dự án nêu trên
Cụ thể như sau:
Đối với căn hộ thương mại: Giá áp dụng cho căn thường là 45,18 triệu đồng/ m2 (chưa VAT) và căn góc đắt hơn 10% so với căn thường tại thời điểm lập báo cáo.
Giá bình quân áp dụng tại thời điểm mở bán: 51,22 triệu đồng/m2 (chưa VAT), tương đương 56,34 triệu đồng/m2 (gồm VAT).
Đối với các căn Shophouse và Nhà trẻ: Đơn giá bán phân tích tại thời điểm mở bán dự kiến bằng đơn giá căn hộ nhân với hệ số # 1,5 lần (áp bằng với hệ số căn Shophouse và căn hộ thường của dự án Samland riverview): 67,77 triệu đồng/m2 (chưa VAT) tương đương 74,55 triệu đồng/m2 (gồm VAT).
Đối với tầng thương mại dịch vụ: Đơn giá bán phân tích tại thời điểm mở bán dự kiến bằng 0,8 lần giá căn Shophouse: 54,22 triệu đồng/m2 (chưa VAT) và được tính cho cả vịng đời dự án tương đương 59,64 triệu đồng/m2 (gồm VAT)
2.2. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
2.2.1. Giải pháp kiến trúc
2.2.1.1. Giải pháp thiết kế mặt bằng
Các tầng đều được tuân thủ quy tắc tiêu chuẩn quy phạm nhà nước ban hành. Tất cả các căn hộ đều thơng thống và chiếu sáng tự nhiên. Cơng trình được thiết kế lõi cứng là thang máy và thang thoát hiểm ở hai bên, xung quanh là hệ thống lưới cột
từ 6m đến 9m vượt nhịp lớn để giải phóng khơng gian sử dụng được linh hoạt, các vách ngăn chia bên trong sử dụng tường gạch và vách kính.
Ngồi ra, hệ thống kỹ thuật điện nước, thơng gió, PCCC được bố trí hợp lý tại các vị trí cần thiết và bố trí đèn tín hiệu thốt nạn tại các cầu thang bộ .
- Hầm 1-2: Bố trí để xe và hệ thống kỹ thuật điện nước, thơng gió, PCCC.
- Tầng 1: Khu thương mại, lối vào căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng…
- Tầng 2, tầng 3: Văn phòng cho thuê
- Tầng 4-21: Bố trí căn hộ chung cư
Giao thơng
Giao thơng đi đến các căn hộ được bố trí hành lang giữa rộng 1,8m và dọc theo khối nhà, được thơng gió và chiếu sáng tự nhiên. Khoảng cách từ điểm xa nhất đến cầu thang khoảng 15m.
Sảnh đợi có hướng nhìn ra cảnh quan bên ngồi. Thang bộ thốt hiểm được bố trí hai đầu của hành lang chung.
Thơng thống và ánh sáng:
Các căn hộ nằm xung quanh lõi cứng của tịa nhà, nên có ưu thế thơng gió và chiếu sáng tự nhiên tốt cho các phòng trong căn hộ. Các phòng vệ sinh đảm bảo được thơng gió và chiếu sáng tự nhiên.
Sử dụng vật liệu trong cơng trình
Phần móng và khung nhà: Sử dụng kết cấu chịu lực, tường dày 200 bao che bên ngồi. Ngăn chia khơng gian bên trong bằng tường xây gạch kết hợp vách kính.
Sàn nhà: Lát gạch Ceramic
Tường nhà: bên trong và bên ngồi sơn nước. Các phịng vệ sinh đều ốp gạch ceramic
Cửa và vách kính: cửa nhơm màu trắng, kính trong 5 ly, vách kính cường lực 10
Trần nhà: sử dụng tấm thạch cao khung nhơm chìm.