2.3.1 Nhu cầu và định hướng phát triển nhà ở trên địa bàn Tp.HCM.
2.3.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2020 :
Lịch sử cho thấy, Sài Gòn từ xa xưa đã là địa bàn chiến lược quan trọng nhất ở phía Nam, từ rất sớm đã trở thành một đô thị, một trung tâm thương mại sầm uất, một cửa ngõ và đầu mối giao dịch quan trọng trong và ngoài nước … Là một trung tâm nhiều chức năng về kinh tế, thương mại tài chính, cơng nghiệp, du lịch và giao lưu quốc tế …Tp.HCM đã trở thành một đô thị dân cư đông đúc, với trên 5 triệu dân sinh sống và trên hàng trăm ngàn người vãng lai hàng năm. Dự kiến tăng trưởng GDP bình quân hàng năm trên địa bàn Tp.HCM trong 10 năm tới từ 10 đến 12%, trong đó tỷ trọng cơng nghiệp và xây dựng trong GDP chiếm 48,9%. Và dự báo số dân cư sẽ phát triển lên đến khoảng 8,3 triệu người vào những năm 2020.
Tp.HCM với dân số trên 6.6 triệu người, gần 1 triệu căn hộ các loại, với diện tích 41 triệu m2 đất ở, là đơ thị có dân số và quỹ nhà ở lớn nhất cả nước, tuy nhiên dù có cố gắng đầu tư phát triển nhà ở nhưng cũng chưa theo kịp với đà tăng dân số.
Với dân số ngày càng tăng mà diện tích đất ở thì có hạn và không tăng, do vậy nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, điều này tạo ra các cơ hội, triển vọng kinh doanh và sự cạnh tranh cho những đơn vị hoạt động kinh doanh trong ngành nhà đất.
2.3.1.2 Phương hướng phát triển nhà ở của Tp.HCM:
+ Gia tăng số lượng và nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch phù hợp với từng giai đoạn cụ thể. Đa dạng hóa các phương thức đầu tư nhà ở.
+ Tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở thích hợp. Chỗ ở thích hợp là nơi bảo đảm cuộc sống riêng tư, có khơng gian vừa đủ và tạo sự bảo đảm an tồn, có độ chiếu sáng và thơng gió thỏa đáng, có cơng trình hạ tầng cơ sở tương xứng, có địa điểm thuận lợi cho việc đi đến nơi làm việc và các dịch vụ cơ bản, tất cả với giá phải chăng vừa sức người sử dụng...
+ Tập trung giải quyết tốt và nhanh việc di dời tái định cư dân sống trên kênh rạch; cải tạo các khu nhà lụp xụp; tiếp tục phát động phong trào xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giải quyết cơ bản chỗ ở cho công nhân, viên chức, sỹ quan trong lực lượng vũ trang trên địa bàn thông qua sự hỗ trợ của Nhà nước.
+ Tăng cường công tác quản lý nhà ở gắn với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở, đơn giản tối đa các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫn đáp ứng được các yêu cầu quản lý. Nhà ở không thể tách rời khỏi đất đai, quản lý nhà ở gắn liền với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
+ Giải quyết chỗ ở đi đơi với kế hoạch hóa gia đình. Tạo chỗ ở thích hợp gắn với sự phát triển bền vững của kiến trúc đơ thị và mang tính kết nối với các đô thị vệ tinh xung quanh Thành phố; không làm ô nhiễm môi sinh, môi trường.
+ Khuyến khích các thành phần kinh tế xã hội và nhân dân, kể cả nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Nhà nước, tư nhân hóa các hoạt động về xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà đất.
2.3.1.3 Mục tiêu phát triển nhà ở :
+ Nâng diện tích ở bình qn người dân thành phố từ 10,27 m2/người lên
15,46 m2/người vào năm 2020. Nghĩa là nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành
phố từ 95,5 triệu m2 lên 127 triệu m2. Bình quân mỗi năm xây mới khoảng 5 triệu
m2 nhà ở. Nâng quỹ nhà ở kiên cố từ 20,4% lên 40%.
+ Hoàn thành việc di dời và tái định cư dân sống trên kênh rạch nội thành; cải tạo các khu nhà lụp xụp với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơ bản; di dời tái định cư các hộ đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, chung cư hư
hỏng nặng cần phá dỡ. Hầu hết gia đình chính sách nghèo khó đều được giải quyết nhà ở; giảm 50% nhà tạm trên địa bàn Thành phố.
+ Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp thơng qua các mơ hình huy động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây dựng, hạ tầng, và các dịch vụ công cộng. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ cho công nhân thuê, 40.000 căn hộ cho công nhân viên chức, lực lượng vũ trang và nhân dân lao động nghèo. Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng 7.000
căn hộ.
+ Nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố từ 3,8% lên 20%, cơ bản khơng cịn nhà tạm bợ.
2.3.1.4 Bốn chương trình phát triển nhà ở của Tp.HCM đến năm 2010. (Phụ lục 4) (Phụ lục 4)
Một. Chỉnh trang đô thị:
- Di dời và tái định cư 25.044 hộ dân.
- Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ.
- Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng 7050 hộ. Thành phố đang có 445
chung cư xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp, trong đó khoảng 105 chung cư hư hỏng nặng. Như vậy cần phải có nơi tạm trú hoặc tái định cư trước khi tháo gỡ, xây dựng lại chung cư. Nhu cầu giải quyết cho 7050 hộ dân.
- Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở 185.185 căn.
Hai. Xây dựng quỹ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, nhà ở cho cán bộ viên chức và nhân dân lao động nghèo có nhu cầu chỗ ở.
- Diện chính sách và gia đình q nghèo, neo đơn khơng có khả năng tự cải
tạo, xây nhà ở thơng qua chương trình xây dựng nhà tình nghĩa và tình thương. Nhu cầu cần 15.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà cho công nhân thuê: 30.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà ở bán trả góp và cho thuê các đối tượng thu nhập thấp
có nhu cầu, dự kiến 40.000 căn.
Ba. Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành: dự kiến xây
mới khoảng 40.000 căn.
Bốn. Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đối tượng có nhu cầu: dự kiến khoảng 561.756 căn.
Triển khai đồng bộ 4 chương trình nhà ở, đến năm 2010 Thành phố tạo ra quỹ nhà mới khoảng 705.300 căn hộ, cải tạo sửa chữa 285.062 căn.
Để đạt được mục tiêu và nội dung của 4 chương trình nhà ở, Tp.HCM tiếp tục tạo các cơ chế và đề nghị Chính Phủ bổ sung các chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ trung bình trở xuống (chiếm 73,5% dân số Thành phố).
Mục tiêu và những chương trình phát triển nhà ở của Thành phố cho thấy
triển vọng phát triển kinh doanh địa ốc trên địa bàn Thành phố là hết sức to lớn,
vì các chương trình này sẽ tạo ra một thị trường lớn về nhà ở mà các doanh nghiệp địa ốc có khả năng tham gia để cung ứng hàng cho nó. Đồng thời cân đối từ khả năng tài chính và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở trong 10 năm
qua, dự kiến tổng diện tích quỹ nhà xây mới trong 10 năm tới là 50,69 triệu m2;
cải tạo, sửa chữa và nâng cấp quỹ nhà ở khoảng 247.000 căn, tương đương với
12,4 triệu m2 nhà ở.
2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định hướng phát triển của RESCO. 2.3.2.1 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành.
Có thể nhận thấy rằng mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất hiện nay không cao lắm, do “cung” không đủ “cầu” trong thị trường địa ốc.
Một số DNNN lớn như Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận 5, Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận…, một số Công ty trách nhiệm hữu hạn, Cơng ty cổ phần có vốn lớn như Cơng ty cổ phần kinh doanh nhà Bình Chánh, Cơng ty cổ phần phát triển Nam Sài Gịn, Cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Công ty TNHH Him Lam, Kiến Á… chủ yếu kinh doanh các loại sản phẩm cao cấp như biệt thự, các khu chung cư, các dãy nhà phố liên kế cao cấp, đầu tư xây dựng các khu dân cư mới đầy đủ tiện nghi; hoặc tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng các khu đất lớn, các loại nền nhà ...Sản phẩm chủ yếu của RESCO hiện nay nền nhà có hạ tầng các loại, nhà ở trung bình, căn hộ chung cư, một ít nhà ở cao cấp. Do vậy sản phẩm của RESCO không gặp nhiều sự cạnh tranh, nhất là loại căn hộ cho người thu nhập thấp.
RESCO cũng còn được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ để có được một số khu đất đầu tư phát triển các khu dân cư mới, phần nào thuận lợi hơn trong kinh doanh. Bên cạnh đó, hầu như những cơng ty kinh doanh nhà ở đều không đủ vốn để đầu tư lớn, chưa đủ “cung” để đáp ứng “cầu”, đã làm giảm mức độ cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng ngành. Ngoài ra, việc mua nhà của người dân ngồi yếu tố giá cả, chất lượng cịn phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố chủ quan của người mua như sở thích, vị trí của hướng nhà cũng như vị trí của khu vực, nên sản phẩm của các cơng ty kinh doanh nhà ít khi trực tiếp cạnh tranh với nhau.
Ngoài các doanh nghiệp kinh doanh nhà, người dân cũng tham gia kinh doanh nhà đất, chủ yếu là mua đi bán lại các loại nhà đơn lẻ, riêng biệt hoặc các
căn hộ chung cư, các nền đất, khu đất nhỏ có giá trị khơng cao lắm, thông thường là với hạ tầng khơng hồn chỉnh, hoặc thụ hưởng hạ tầng từ các khu dân cư đã được quy hoạch và xây dựng hồn chỉnh hạ tầng. Đây khơng phải là đối tượng cạnh tranh của RESCO.
Vấn đề cạnh tranh khá quyết liệt hiện nay giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà là xin được quyền đền bù, sử dụng, đầu tư dự án nhà ở - khu dân cư mới. Doanh nghiệp nào dành được khai thác khu đất thuận lợi sẽ tạo được lợi thế cạnh tranh và tạo nên mức sinh lợi lớn.
Một số doanh nghiệp cạnh tranh trong ngành:
* Cơng ty Cổ phần Phát Triển Nam Sài Gịn :
Tên giao dịch : Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn. Tên tiếng Anh: South Saigon Development Corporation Tên viết tắt: SADECO
Trụ sở: 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1, TP.HCM. Vốn điều lệ: 41,2 tỷ đồng.
Đến tháng 7/2007, vốn điều lệ được tăng lên 100 tỷ đồng.
- Các dự án đang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyện Bình
Chánh (47ha); Khu dân cư Phong Phú – huyện Bình Chánh (46ha); Khu
dân cư Phước Kiểng (155ha); Khu công nghiệp Phong Nhã 165ha - cổ
phần); Khu nhà ở nghỉ ngơi và giải trí Tân Phong (15ha); Khu dân cư ven sông (28ha): khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyên Hải (39ha)
Đây là một công ty khá mạnh trong ngành địa ốc do được hình thành từ các doanh nghiệp địa ốc của nhà nước, liên doanh, công ty TNHH; và được giao một quỹ đất khá lớn phía nam Sài Gịn. Cơng ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất đai, tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên cơng ty có khó khăn trong khâu nhân lực quản lý, duyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa.
* Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Công Ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/05/1993 là liên doanh giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan).
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thị Mới Phú Mỹ Hưng.
CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD. Bên cạnh 70% cổ phần
trong dự án phát triển đô thị Phú Mỹ Hưng, Tập đồn CT&D cịn là nhà đầu tư Khu Chế Xuất Tân Thuận, Nhà Máy Điện Hiệp Phước và Công ty Tư vấn Xây dựng Sino-pacific (SPCC).
- Tên giao dịch Phu My Hung Corporation; Trụ sở chính nằm trên Đại lộ
Nam Sài Gịn (Nguyễn Văn Linh) Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM; Hoạt động trên các lĩnh vực: xây lắp, kinh doanh địa ốc; Sản phẩm chủ yếu hiện nay là đất nền nhà, nhà ở cao cấp.
- Các dự án kinh doanh: 05 cụm đơ thị mới Nam Sài Gịn trên diện tích
750ha bao gồm : trung tâm đơ thị mới (409ha), làng đại học (95ha), trung tâm kỹ thuật cao (46ha), trung tâm lưu thơng hàng hóa (200ha),... Ngồi ra, các dự án đang xây dựng nhà để kinh doanh của Công ty trong khu A
trung tâm đang được triển khai với diện tích 554.056 m2.
Đây là một công ty mạnh trong ngành địa ốc và được giao một quỹ đất khá lớn phía nam Sài Gịn. Cơng ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất đai, tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm, nhân lực quản lý. Tuy nhiên cơng ty có khó khăn trong khâu duyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa, tìm đất cho dự án do bên Việt Nam chưa giao đủ đất góp vốn.
2.3.2.2 Nguy cơ xâm nhập thị trường của các đối thủ tiềm năng.
Trước đây, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc tương đối khó khăn, đặc biệt là khi đi vào phát triển dự án các khu dân cư mới, vì hàng loạt các thủ tục nhiêu khê liên quan đến các quy chế xây dựng cơ bản, quy chế cấp đất, thuê đất chưa rõ ràng, kinh doanh nhà ở lại đòi hỏi một số vốn rất lớn, vì vậy những tổ chức hoặc doanh nghiệp tư nhân ít có khả năng gia nhập thị trường. Các nhà đầu tư nước ngoài bị những chế tài của luật pháp cũng khó lịng gia nhập thị trường địa ốc, ngoại trừ việc liên doanh với các đơn vị kinh doanh nhà ở của nhà nước khi được nhà nước cho phép. Vì vậy đối thủ tiềm ẩn trước đây là không đáng kể.
Nhưng thời gian gần đây (và tương lai sắp đến) với những chủ trương, định chế cởi mở hơn, nguy cơ thâm nhập của các nhà đầu tư tư nhân trong và ngoài nước vào lĩnh vực nhà đất sẽ rất lớn. Nhiều doanh nghiệp thuộc các ngành kinh doanh khác (thương mại, xây dựng, …) cũng bắt đầu thâm nhập thị trường nhà đất, và cạnh tranh quyết liệt với các doanh nghiệp chuyên ngành, tạo áp lực cạnh tranh lớn trong kinh doanh địa ốc.
2.3.2.3 Áp lực từ các sản phẩm thay thế.
Nhà ở với những tính năng và vai trò nêu trên (chương một) là một sản phẩm cho đến nay chưa có sản phẩm tương đương thay thế. Do đó khơng có áp lực từ các sản phẩm thay thế.
2.3.2.4 Quyền lực của các nhà cung cấp (chủ yếu là đất).
Đất đai là áp lực lớn nhất của những yếu tố đầu vào trong kinh doanh nhà đất. Trước đây, đất đai chủ yếu là do nhà nước cấp quyền sử dụng đất theo quy hoạch, chính quyền Tp.HCM tạo điều kiện cho Tổng Cơng Ty được nhận đất để xây dựng các khu dân cư mới theo chương trình nhà ở của Thành phố, đủ sức đáp ứng hoạt động sản xuất kinh doanh của tồn Tổng Cơng Ty. Nhưng hiện nay khi tốc độ đơ thị hóa ngoại thành tăng cao, sự thừa nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất của người dân, chính sách đền bù thỏa đáng theo giá thị trường khi giao đất cho các đơn vị kinh doanh nhà ở, nhiều doanh nghiệp lao vào mua - sang nhượng đất để kinh doanh. Vì vậy áp lực của nhà cung cấp đất là rất lớn cần quan tâm.
2.3.2.5 Quyền chọn lựa của khách hàng.
Khách hàng của RESCO gồm nhiều tầng lớp dân cư thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu mua nhà ở, đất ở thuộc các dự án của RESCO. Có thể phân loại khách hàng thành 2 đối tượng: Nhà nước và nhân dân.
- Nhà nước giao cho Tổng Công Ty thực hiện các sản phẩm nhà mà chủ
yếu là nhà chung cư để phục vụ cho chương trình xóa bỏ nhà ổ chuột, nhà