- Tăng trưởng doanh thu chung tồn Tổng Cơng Ty 15%/năm trở lên.
- Chiếm lĩnh từ 15%÷20% thị phần nhà ở xây mới trên địa bàn Thành Phố.
- Mỗi năm cung ứng khoảng 5.000÷7000 căn nhà - nền nhà - căn hộ các
loại cho Tp.HCM.
3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN ĐẾN NĂM 2020.
3.2.1 Định hướng các chỉ tiêu cơ bản.
- Phấn đấu tăng trưởng doanh thu và giá trị sản xuất hàng năm 15% trở
lên.
- Đến 2020: + Doanh thu đạt :17.680,004 tỷ đồng
+ Giá trị sản xuất :14.144.000 tỷ đồng + Nộp ngân sách : 1.607.090 tỷ đồng
+ Lợi nhuận : 1.897.000 tỷ đồng
+ Thu nhập bình quân trên 5 triệu đồng/người/tháng.
Bảng 3.1 : Định hướng phát triển của RESCO đến năm 2020
(Phương án tăng bình quân 15%/năm )
NĂM DOANH THU CHI PHÍ ĐẦU TƯ NGÂN SÁCH LỢI NHUẬN
2007 2,873,495 3,727,594 261,197 308,380 2008 3,304,519 4,286,733 300,377 354,637 2009 3,800,197 4,929,743 345,433 407,833 2010 4,370,227 5,669,205 397,248 469,007 2011 5,025,761 6,519,585 456,835 539,359 2012 5,779,625 7,497,523 525,360 620,262 2013 6,646,569 8,622,151 604,165 713,302 2014 7,643,554 9,915,474 694,789 820,297 2015 8,790,087 11,402,795 799,008 943,341 2016 10,108,600 13,113,215 918,859 1,084,843 2017 11,624,890 15,080,197 1,056,688 1,247,569 2018 13,368,623 17,342,226 1,215,191 1,434,704 2019 15,373,917 19,943,560 1,397,469 1,649,910 2020 17,680,004 22,935,094 1,607,090 1,897,397
Bảng 3.2 : Định hướng cơ cấu doanh thu của RESCO đến năm 2020
Tỷ trọng / tổng số (%) Giá trị (tỷ đồng)
2015 2020 2015 2020
Tổng Doanh thu, trong đó 100,0 100,0 8,790,087 17,680,004
+ D.thu kinh doanh nhà 65% 70% 5,713,556 12,376,003
+ D.thu xây lắp 25% 25% 2,197,522 4,420,001
+ D.thu VLXD
+ D.thu cho thuê khobãi + D.thu dịch vụ tư vấn + D.thu khác
10% 5% 879,009 884,00
- Đến năm 2015 tham gia thị trường mỗi năm từ 5.000 đến 6.000 căn nhà -
nền nhà - căn hộ chung cư , trong đó khoảng 2000 căn hộ cho người thu nhập thấp, chiếm khoảng 9% - 11% thị trường nhà ở xây mới.
- Đến năm 2020 tham gia thị trường khoảng 9.000 nhà - nền nhà - căn hộ
trở lên, chiếm từ 12% đến 17% thị phần nhà ở xây mới trên địa bàn Thành phố
- Chuyển đổi cơ cấu trong doanh thu theo hướng tăng tỷ trọng doanh thu
kinh doanh nhà.
- Hiệu quả kinh doanh: Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đạt 15% trở lên.
- Thu nhập bình quân tăng trên 5%/năm.
3.2.2 Định hướng thị trường.
3.2.2.1 Lựa chọn thị trường mục tiêu ưu tiên:
- Số liệu thống kê hiện nay cho thấy, Tp.HCM có đến 35,7% số người sống dưới mức trung bình và 37,8% số người có mức sống trung bình (tức khoảng trên 3,5 triệu người dân có mức sống từ trung bình trở xuống. Đa số những người này sống trong các khu nhà tạm, bán kiên cố hoặc phải sống chung với hộ khác trong cùng một căn nhà. Chưa kể khoảng trên 4.400 người khơng có nhà ở phải lang thang cư trú ở vỉa hè, công viên, bến xe, gầm cầu… Từ năm 1992, Nhà nước khơng cịn chế độ phân phối nhà ở cho công nhân - viên chức, lực lượng vũ trang, số người sống bằng đồng lương thực tế có nhu cầu về chỗ ở tăng cao, nhưng họ
lại khơng có khả năng về tài chính trong điều kiện cơ chế thị trường và q trình đơ thị hóa nhanh. Ngồi ra do kinh tế phát triển, dân số cơ học trên địa bàn tăng nhanh. Số cư dân này trước tiên sẽ hình thành những “khu nhà ở” tại các quận ven bao quanh khu trung tâm đô thị. Đa số đều chưa chuẩn bị điều kiện “ở” của một cư dân đô thị, và sẽ bổ sung vào số người có thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Song song đó, quỹ đất ở ngày càng khan hiếm - dù có tăng lên theo u cầu phát triển đơ thị và nhà ở - đẩy giá cả ngày càng cao. Người nghèo, người có thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tìm một chỗ ở thích hợp với thu nhập ít ỏi của mình. Đây là trách nhiệm chung của Thành phố để tạo và cải thiện chổ ở cho cư dân Thành phố, phát triển đô thị. Đây cũng là thị trường tiềm năng rất lớn, nhưng khả
năng thanh tốn thấp, nên ít được quan tâm của các doanh nghiệp dân doanh. Với
trách nhiệm của một DNNN, và nhiệm vụ được UBND.TP giao, RESCO xác định thị trường mục tiêu ưu tiên của mình là thị trường nhà ở cho người có thu nhập
thấp và trung bình trên địa bàn Tp.HCM.
* Khái quát về người có thu nhập thấp:
- Người có thu nhập thấp là những người có mức thu nhập dưới mức thu
nhập trung bình của người dân đơ thị, bao gồm cả những người nghèo đói và người có mức thu nhập tiếp cận tới mức thu nhập trung bình. Theo quyết định của Bộ Lao động - Thương Binh - Xã Hội năm 2001, ngưỡng nghèo ở đô thị là 150.000 đồng/người/tháng.
- Tại Tp.HCM, người thu nhập thấp là người có thu nhập dưới mức bình
quân của thu nhập xã hội trên địa bàn, ước dưới 300.000 đồng/tháng. Mức thu nhập này không thường xuyên, không ổn định và không đủ trang trải cuộc sống thường ngày, chiếm tỷ lệ 35,7% toàn Thành phố, khoảng trên 3,5 triệu người có mức thu nhập từ trung bình trở xuống, trong đó có 325.000 người thuộc diện nghèo và rất nghèo đang sống ở 67.000 căn nhà ổ chuột, nhà lụp xụp và rách nát.
- Theo báo cáo của nhóm tư vấn Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại
hội thảo quốc gia nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội, những người thu nhập thấp là người có thu nhập bình qn đầu người từ 200.000- 800.000 đồng/tháng, bình quân mỗi hộ từ 1-4 triệu đồng/tháng. Họ là những cán bộ viên chức hưởng lương từ ngân sách, là giáo viên, nhân viên y tế, lực lượng vũ trang, công nhân nhà máy, người buôn bán nhỏ ở đơ thị. Với gía đất bình qn từ 2-3 triệu đồng/m2, diện tích từ 60-80 m2 tại các khu qui họach hiện nay, mỗi hộ phải tích lũy từ 7-15 năm , riêng mỗi người phải tích lũy từ 25-70 năm mới mua được một căn hộ cho mình.
* Định hướng sản phẩm nhà ở phổ biến hiện nay cho người có thu nhập thấp
ở Tp.HCM là căn hộ chung cư, diện tích trung bình 50m2 đến 60m2, có kết cấu
bên trong đơn giản, thiết bị nội thất trung bình, đảm bảo tiện nghi tối thiểu, nhằm kéo giảm giá thành đến mức tối thiểu, giá tính tốn khoảng từ 100 đến 150 triệu đồng/ căn. Chủ hộ khi vào ở sẽ tuỳ khả năng của mình sau này có thể trang bị thêm tốt hơn. Ướùc xây mới khoảng 6.000 căn vào năm 2015, và khoảng 9.000 căn vào năm 2020.
3.2.2.2 Mở rộng thị trường hiện tại.
Bảng 3.3 : Dự kiến sản phẩm nhà ở của RESCO đến năm 2020.
Năm ĐVT 2008 2015 2020
Nhu cầu xây mới hàng năm toàn Thành
phố triệu m2 3.5 5.5 6.35
Dự kiến thực tế xây mới (80%) triệu
m2 2.8 4.4 5.08
Thị phần của RESCO % 8.1 10 15
Số lượng xây mới m2 226,800 440,000 762,000
Tỷ trọng xây dựng nhà liên kế + biệt thự % 60 50 40
Tỷ trọng xây dựng nhà căn hộ chung cư % 40 50 60
Diện tích bình qn một căn nhà liên kế m2 140 140 140
Diện tích ở bình qn một căn hộ chung cư m2 60 60 60
Ước số nhà liên kế + biệt thự xây mới căn 972 1,571 2,177
Ước số căn hộ chung cư xây mới căn 1,512 3,667 7,620
Ghi chú : * Nhu cầu xây mới hàng năm : theo Bảng 2.1
Phát triển thị trường hiện tại bằng cách gia tăng sản phẩm hiện có, đưa sản phẩm mới vào kinh doanh trên địa bàn, đồng thời mở rộng hướng kinh doanh ra ngoài phạm vi Tp.HCM nhằm tăng thị phần của RESCO trên thị trường cả nước.
- Định hướng phát triển của RESCO là sẽ tăng thị phần nhà ở các loại trên
địa bàn Tp.HCM từ 9% năm 2008 lên 10%÷12% năm 2015, và chiếm lĩnh từ 14% đến 17% vào năm 2020.
- Tham gia thị trường nhà ở cho tầng lớp có thu nhập cao, Việt kiều, hoặc
cho người nước ngoài làm việc tại VN. Sản phẩm tham gia là nhà ở - căn hộ cao cấp. Tuy nhiên giai đoạn từ nay đến 2015, đây chưa phải là thị
trường chính của RESCO, mà là một bộ phận để đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, thăm dò thị trường.
3.2.3 Định hướng kinh doanh:
Đa dạng hóa phương thức kinh doanh. Từ phương thức chủ yếu là bán nền nhà có hạ tầng hịan chỉnh và xây dựng cung ứng theo kế hoạch từ vốn ngân sách của Thành phố ; tiến tới sản xuất nhiều hàng hóa địa ốc, như: các loại nhà ở, kho tàng, bến bãi, văn phòng cho thuê, khách sạn, kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phục vụ cho mọi đối tượng yêu cầu v...v... với nhiều hình thức kinh doanh: bán trước, bán trả chậm, trả góp, cho th, bán từng cơng đoạn đầu tư.
Sử dụng lợi thế về chức năng, nhiệm vụ được giao, kinh nghiệm và năng lực của RESCO, chuẩn bị một số dự án lớn, có nhiều thuận lợi, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính, sau đó phân khu vực kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp thuộc các thành phần kinh tế cùng hợp tác tham gia, đầu tư khai thác theo quy họach chung và có sự điều hành tổng thể chung của Tổng Cơng Ty .
Tính tốn đầu tư tạo ra khối lượng nhà ở, để thường xuyên tham gia thị trường địa ốc và chuyển hướng mạnh mẽ sang kinh doanh mang tính chiến lược lâu dài như : nhà cho thuê, nhà trả góp cho các đối tượng cán bộ công nhân viên, công nhân các khu công nghiệp, học sinh ký túc xá v...v...
Trong lĩnh vực kho bãi: tiến hành khảo sát thực tế để xem xét, đánh gía tồn bộ kho bãi đang quản lý sử dụng, phân loại danh mục các kho bãi thích hợp giữ
lại làm kho ổn định (101 kho bãi, tổng diện tích 231.915 m2), mạnh dạn đầu tư
nâng cấp thành những kho chuyên dùng; đổi mới phương thức quản lý kinh doanh kho bãi hiện có với nhiều cơng năng, quy hoạch xây dựng hệ thống kho bãi khu công nghiệp, bến cảng, trục lộ giao thông thuận lợi đáp ứng nhu cầu phát triển của Thành phố; trước mắt sửa chửa mở rộng diện tích khu kho Thủ Đức (khoảng
17.260 m2); đầu tư mới tổng kho phía Bắc (Hiệp Bình Chánh - 225ha) Quận Thủ
Đức.
Các phương thức cụ thể :
- Đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp: thực hiện phương thức thanh
tốn thích hợp, như mua nhà trả trước từ 20 đến 30 %, số cịn lại trả góp trong vịng 10 năm, hoặc kéo dài lên 15÷20 năm; cho thuê với mức giá phù hợp. Giá cho thuê dự tính hiện nay chưa có hỗ trợ của nhà nước khoảng 1 triệu đồng/tháng . Nếu được nhà nước hỗ trợ chi phí xây dựng hạ tầng (khoảng 30% trong tổng đầu tư), hỗ trợ lãi suất đến mức thấp nhất (khoảng 0,36% - 0,6%/tháng) thì sẽ hạ được số tiền trả góp hoặc thuê hàng tháng (600.000 - 700.000 đồng/tháng).
- Tham gia các chương trình nhà của Thành phố với nhiều phương thức: Ngân sách đầu tư tồn bộ kinh phí dự án từ đền bù đến xây dựng nhà; ngân sách chỉ đầu tư kinh phí xây dựng nhà trên đất đang thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp; ngân sách chi mua lại nhà do doanh nghiệp đã tự bỏ vốn ra xây dựng.
- Doanh nghiệp tự bỏ tiền ra tiến hành đền bù giải tỏa mặt bằng, đầu tư hạ
tầng kỹ thuật, xã hội và bán nền nhà cho dân tự xây dựng theo quy hoạch mặt bằng chi tiết xây dựng được duyệt.
- Doanh nghiệp cùng đầu tư với người mua nhà để người mua nhà tự hoàn
thiện dần tùy theo điều kiện tài chính của họ, giúp hạ giá bán căn nhà nhưng vẫn đảm bảo kiểu dáng kiến trúc đồng bộ theo quy hoạch.
- Liên doanh, liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế trong và ngoài nước thuộc ngành để tăng thị phần, giảm áp lực cạnh tranh, phân chia thị trường địa ốc. Có thể nghiên cứu thực hiện các hình thức liên doanh, liên kết, hợp tác như sau:
+ Hợp tác kinh doanh “hai bên cùng có lợi”. Các cơng ty kinh
doanh nhà trực thuộc RESCO đã được Nhà nước giao đất nhưng gặp khó khăn trong đền bù, có thể chuyển sang hướng này
+ Hợp tác với các công ty TNHH, tư nhân để khai thác các dự án
mà họ không đủ khả năng thực hiện một mình.
+ RESCO đầu tư hạ tầng trục chính, sau đó phân cho các nhà đầu
tư thứ cấp khai thác.
3.2.4 Định hướng tổ chức.
3.2.4.1 Tổng Công Ty Địa Ốc Sài Gịn là một đơn vị kinh tế tuy khơng lớn nhưng là một Tổng Công Ty chuyên ngành với hầu hết doanh nghiệp trực thuộc là DNNN có 100% vốn Nhà nước. Định hướng tổ chức Tổng Công Ty dựa trên quan điểm :
- Tổ chức sắp xếp lại theo phân cơng chun mơn hóa nhóm chun
ngành: chuyển sang hình thức CTy TNHH 1 thành viên một số DNNN cần giữ 100% vốn nhà nước; sát nhập một số doanh nghiệp nhỏ cùng ngành nghề vào với nhau để tăng qui mô và khả năng kinh doanh.
- Dần dần phát triển theo cơ cấu đa sở hữu
- Hợp tác theo dựï án cơng trình để khai thác thế mạnh về vốn tập trung
3.2.4.2 Theo quan điểm định hướng đó, cơ cấu tổ chức TCTy Địa Ốc Sài Gòn gồm :
+ Phân theo chức năng:
- Doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở (nòng cốt).
- Doanh nghiệp Nhà nước dịch vụ tư vấn.
- Doanh nghiệp Nhà nước cung ứng vật liệu xây dựng.
+ Phân theo tính chất vốn chủ sở hữu.
- Doanh nghiệp Nhà nước cần giữ 100% vốn nhà nước
- Doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa - nhà nước giữ cổ phần chi
phối, Hoặc giữ cổ phần đặc biệt.
- Doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hóa - nhà nước khơng cần giữ cổ
phần chi phối, cổ phần đặc biệt.
- Doanh nghiệp cổ phần, với phần vốn góp của các doanh nghiệp
thành viên trong Tổng Cơng Ty .Phần vốn góp của TCTy vào các Công ty TNHH, Cty CP tư nhân.
DNNN KDNhà
D
DNNNNNN CC//ƯƯÙÙNNGG D
DNNNNNN DDVVUU
Phân theo chức năng
Phân theo tính chất vốn chủ sở hữu
Tổng Cơng Ty Địa Ốc Sài Gịn
DNNN CPH NN nắm CP chi phối
DNNN
giữ 100% vốn Nhà nước
Công ty cổ phần DN thành viên tham gia vốn
DNNN CPH
NN không nắm CP chi phối
Công ty cổ phần RESCO tham gia vốn
3.2.4.3 Về lâu dài, định hình TCTy Địa Ốc Sài Gịn theo hướng phát triển thành một tập đoàn kinh tế về địa ốc với một khối sản xuất kinh doanh nhà làm nòng cốt, mở rộng chức năng thi công - xây lắp, cung ứng vật liệu xây dựng, các dịch vụ tư vấn - thiết kế địa ốc, đủ năng lực hoạt động và chi phối các đơn vị thành viên
3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA RESCO ĐẾN NĂM 2020. CỦA RESCO ĐẾN NĂM 2020.
3.3.1 Nhóm giải pháp phát triển thị trường
Mở rộng thị trường hiện tại: Đó là việc gia tăng những sản phẩm hiện có: nhà ở trong các khu qui hoạch dân cư bao gồm nhà liên kế, biệt thư song lập, biệt thự đơn lập, chung cư cho người có thu nhập trung bình và thấp. Thế mạnh hiện tại của công ty là khai thác các khu dự án qui hoạch về khu dân cư các quận huyện trên địa bàn thành phố.
Một số dự án tiêu biểu đã triển khai và đi vào sử dụng với qui mô hiện đại như dự án khu dân cư An phú – An Khánh , Q2; dự án khu nhà ở Nguyễn Ngọc Phương, Q Bình Thạnh, Cao ốc An Phú – An Khánh, cao ốc An Cư – An Thịnh ….