Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn tăng lên nhiều so với năm 2018, mức độ ảnh hưởng của các vị trí trên 2 nhóm đường khu vực 1 và khu vực 2 càng ngày càng lớn, phản ánh giá đất ngày càng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của thửa đất, và sự phát triển của cơ sở hạ tầng.
3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số
Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Dân số có ảnh hưởng đầu tiên, dân sốtăng, nhu cầu vềnơi ởtăng, giá đất tăng.
Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số
STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm
2017 2018 2019
1 Dân số Người 55.230 55.823 57.100
2 Thu nhập Triệu đồng/ năm 61 75 91
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Cửa Lò)
Bảng 3.8 cho thấy dân số thị xã tăng nhanh, tính từ năm 2017 đến năm 2019, dân số thị xã đã tăng lên 1.870 nhân khẩu, kéo theo mật độ nhân khẩu cũng tăng cao hơn, ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân. Nhu cầu đất tăng làm cho giá đất tăng lên không ngừng, gây ra những ảnh hưởng đến sự biến động giá đất của thị xã Cửa Lò qua các năm. Thu nhập tăng lên, nhu cầu mua đất của người dân tăng cũng làm cho giá đất ngày càng tăng cao.
Xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ diện tích bé sang diện tích rộng hơn khi điều kiện thu nhập kinh tế khá lên. Chính đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất bởi khi có nhu cầu mua các thửa đất có diện tích lớn đẻ xem có phù hợp với điều kiện, vịtrí, hướng nhà của gia đình khơng. Sau khi rao bán đất, nhà ở có nhiều người hỏi mua người bán thấy khu đất của mình có giá sẽ đưa giá cao và người mua thấy khơng phù hợp sẽ tiếp tục đi tìm nơi ở phù hợp cho mình. Cứ như vậy giá đất tăng lên và người chịu thiệt cuối cùng là người mua.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Cửa Lò. Dân sốtăng dẫn đến cầu tăng và xuất hiện những "cơn sốt đất giả". Chính vì vậy, cần có những giải pháp để giảm sựgia tăng dân số và kiểm soát giá đất.
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở
Q trình đơ thị hóa ngày càng phát triển do đó trong những năm trở lại đây nhu cầu về đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ngày càng tăng. Để góp phần mở rộng quỹ đất ở cho người dân, thị xã Cửa Lò trong những năm vừa qua đã triển khai dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc trước khi quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có sự thay đổi khá lớn.
Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã giai đoạn 2017 - 2019, các dự án đã hoàn thành và đã bàn giao xong: Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương và khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu.
Bảng 3.9 Đặc điểm của một sốkhu dân cưKhu dân cư Diệ(mn tích 2) Tổng số lơ Khu dân cư Diệ(mn tích 2) Tổng số lô
quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH
Khu dân cư khối 7 phường
Nghi Hương 15.887,6 64 2017 2019
Khu tái định cư trọng điểm
phường Nghi Thu 45.332 111 2017 2019
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương được quy hoạch theo quyết định số3985/QĐ.UBND-XD ngày 18/8/2017 và Khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu được quy hoạch theo quyết định số 1536/QĐ/UBND ngày 06/01/2017 của UBND tỉnh Nghệ An. Đây là khu đất do thị xã Cửa Lò làm chủđầu tư. Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch năm 2017, được hoàn thành năm 2019 .
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Đơn vị: 1.000/m2
Khu dân cư
Giá đất ở TB
(1.000/m2) Mức
chênh lệch Bắt đầu
quy hoạch Sau khi thực
hiện QH Chênh đơn giá (1.000 đ/m2)
Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương
2000 7.000 5.000
2.500 8.000 5.500
Giá đất ở trung bình 2.250 7.500 5.250
Khu tái định cư trọng điểm phường Nghi Thu
3.000 10.000 7.000
3.800 13.000 9.200
Giá đất ở trung bình 3.400 11.500 8.100
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.10 có thể thấy rõ ảnh hưởng của các khu quy hoạch dựán đến giá đất. Trước khi quy hoạch, giá đất chỉ tương đương hoặc cao hơn không đáng kể so với giá quy định của Nhà nước, khi biết có dự án quy hoạch, giá thịtrường bắt đầu tăng lên cao, trong thời gian quy hoạch là thời gian thịtrường mua bán ở các khu quy hoạch diễn ra sơi động nhất. Sau khi hồn thành quy hoạch, các khu quy hoạch gần như đã có cơ sở hạ tầng tương đối hồn thiện, giá thị trường của khu đất tăng cao hơn so với thời gian trong thời kỳ quy hoạch. Quy hoạch các khu dân cư mới cũng là một trong các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở và các khu dân cư lân cận..
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000
Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện QH
GĐTB (1000/m2)
Khu tái định cư trọng điểm phường Nghi
Thu
Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương
Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch
Tùy theo cơ sở hạ tầng, mức độ thuận lợi của từng khu vực mà giá đất cũng tăng khác nhau, khu tái định cư Trọng điểm được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ hơn, gần trường học (Tiểu học Thu Thủy) vì thế giá đất đặc biệt tăng cao sau khi dự án quy hoạch được hồn thành (tăng 8.100 nghìn đồng/m2).
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏhơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất có mặt tiền quá bé sẽ khó thiết kế xây dựng cũng như sử dụng kém thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền q lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn. Hình thể đất đẹp chủ yếu là hình chữ nhật hoặc hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể khơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu
Độ rộng mặt tiền (m)
Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Bình Minh Đường Nguyễn Sinh Cung Đường bê tông khối 1 Thu Thủy
Hình thể tốt thể xấuHình Chênh lệch thể tốtHình Hình thể xấu Chênh lệch thể tốtHình Hình thể xấu Chênh lệch 4 - 6 53.000 48.000 5.000 9.000 7.800 1.200 7.000 6.200 800 6 - 10 55.000 48.000 7.000 13.000 8.000 5.000 8.000 7.000 1.000 > 10m 50.000 45.000 5.000 9.400 7.800 1.600 7.500 7.200 300
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Qua bảng 3.11 nhận thấy sự chênh lệch về giá cả giữa thửa đất có hình thể tốt và thửa đất có hình thể xấu trong cùng một loại đường phố, cùng một vị trí khá lớn. Những thửa đất có hình thế xấu khó bán hơn, giá đất nhỏ hơn rất nhiều so với thửa đất có hình thể tốt.
3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở
Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất khi xác định giá là 80%. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đơng Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực). Kết quả tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân cho thấy yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở
Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ/m2)
Đường Bình Minh Đường Nguyễn Sinh Cung Đường bê tông khối 1 Thu Thủy Hướng
tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch Hướng tốt Hướng xấu Chênh lệch
4 - 6 52.000 48.500 3.500 9.000 7.800 1.200 7.000 6.200 800 6 - 10 55.000 53.000 2.000 13.000 11.000 2.000 8.000 7.000 1.000 > 10m 51.000 47.000 4.000 9.400 7.800 1.600 7.500 7.200 300
(Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn)
Bảng 3.12 cho thấy hướng tốt bao giờ cũng có giá cao hơn hướng xấu, dao động từ 300 – 4.000 nghìn đồng/m2. Sự chênh lệch về giá cả tuy không lớn nhưng những thửa đất có hướng xấu thường khó bán hơn, hướng tốt thuận lợi cho sinh hoạt, làm ăn... đây là một yếu tố mang tính tâm linh của đa sốngười dân.
Thơng qua điều tra ngẫu nhiên 30 chuyên gia có hiểu biết về giá đất của thị xã Cửa Lò bằng phiếu điều tra đã xây dựng sẵn. Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò qua phiếu điều tra cho thấy: giá đất ở khu vực này bị tác động bởi nhiều yếu tố làm cho giá giao dịch trên thịtrường ln có sự chênh lệch lớn so với mức giá quy định của Nhà nước. Sự tác động của các nhân tố này là khơng giống nhau về
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn nhau. Kết quả khảo sát, điều tra mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá đất được thể hiện ở bảng 3.13
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia
STT Nhân tố Chỉ sốđánh giá ảnh hưởng
I Nhân tốthông thường
1 Nhân tố hành chính 1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất 3,18 1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất 3,18 1.2. Chính sách về đất đai 3,11 2 Nhân tố nhân khẩu 2.1. Mật độ dân số 3,08 2.2. Trình độ dân trí 2,88 3 Nhân tố xã hội 3.1. Ổn định chính trị - An ninh xã hội 3,18 3.2. Đầu cơ nhà đất 3,10 3.3. Đơ thị hóa 3,07 4 Nhân tố kinh tế
4.1. Mức độ thu nhập của người dân 3,67 4.2. Số tiền tiết kiệm có trong dân 3,12
4.3. Biến động vật giá 3,01
4.4. Mức lãi suất 3,73
II Nhân tố khu vực
1 Điều kiện cơ sở hạ tầng 3,80
2 Chất lượng môi trường 3,10
3 Quy hoạch 3,03 III Nhân tố cá biệt 1 Vị trí 4,53 2 Hình dáng 3,73 3 Diện tích 3,60 4 Hướng đất 4,17 5 Chiều rộng mặt tiền 3,77
6 Chiều sâu thửa đất 3,60
7 Khoảng cách đến đường chính 2,84
8 Khoảng cách đến chợ 3,07
9 Khoảng cách đến bệnh viện 3,09 10 Khoảng cách đến trường học 3,10
11 Địa hình 2,95
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại Cửa Lò ta xác định được các yếu tố có chỉ số đánh giá ảnh hưởng từ 3,4 trở lên là những yếu tố có mức độảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất trên địa bàn thị xã là các yếu tố sau:
Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ởtrên địa bàn thị xã Cửa Lò
Yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng Tổng Chỉ số đánh giá ảnh hưởng Rất lớn (>=80%) Lớn (60%- 79%) Trung bình (40%- 59%) Nhỏ (20% - 39%) Rất nhỏ (<20%) Vị trí Số phiếu 20 6 4 0 0 30 4,53 Tỷ lệ (%) 66,7 20,0 13,3 0 0 100
Điều kiện cơ sở hạ tầng Số phiếu 8 10 10 2 0 30 3,80 Tỷ lệ (%) 26,7 33,3 33,3 6,67 0 100 Hình dáng Số phiếu 8 9 10 3 0 30 3,73 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 33,3 10,0 0 100 Diện tích Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100
Mức lãi suất Số phiếu 10 5 12 3 0 30 3,73
Tỷ lệ (%) 33,3 16,7 40,0 10,0 0 100 Mức độ thu nhập của dân cư Số phiếu 5 11 13 1 0 30 3,67 Tỷ lệ (%) 16,7 36,7 43,3 3,3 0 100 Chiều sâu thửa đất Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100 Chiều rộng mặt tiền Số phiếu 8 9 11 2 0 30 3,77 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 36,7 6,7 0 100 Hướng đất Số phiếu 13 11 4 2 0 30 4,17 Tỷ lệ (%) 43,3 36,7 13,3 6,7 0 100
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Qua bảng 3.14 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tốđều có sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệtác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
Trong các chỉ số khảo sát thì chỉ sốảnh hưởng yếu tố vị trí có giá trị lớn nhất là 4,53 cho thấy vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên địa bàn. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các cơng trình cơng cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu vềđiều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường gần bờ biển người dân có thể kinh doanh nhà hàng khách sạn thu hút khách du lịch hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở vị trí cịn lại chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí khơng thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung