Chương 1 .T ỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1.Yếu tố thơng thường
Yếu tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a.Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất. Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
- Ngồi ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi về hành chính…cũng cóảnh hưởng nhất định tới giá đất.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu vềđúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng đột xuất đến giá đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Tiến trình đơ thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ lớn thìgiá đất tăng cao. Mặt khác đơ thị hóa cịn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.
- Yếu tố tâm lý: Các yếu tốnày có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đơng, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn. c. Yếutố kinh tế
Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như yếu tố xã hội. Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận. Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao. Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: cóảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng. Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn d. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội. Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng. Tố chất nhân khẩu cótương quan với trình độđược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
e. Yếu tố quốc tế
Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngồi. Khi đó, lượng cầu vềđất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất.
1.2.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp. Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó. Các mặt biểu hiện của yếu tố khu vực bao gồm:
- Vị tríđịa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên.
- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng cịn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sựthay đổi của cầu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện mơi trường tựnhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện mơi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thịtrường.
- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mơ diện tích chuẩn và quy mơ diện tích khơng chuẩn.
+ Chọn các BĐS có các yếu tốảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mơ diện tích.
+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trịđất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tế gầm tương tự nhau.
+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mơ diện tích chuẩn.
-Yếu tố hình thể: có 2 loại hình thể (hình thể tốt, hình thể xấu). - Yếu tốhướng nhà
Theo quan niệm của người xưa thì “Lấy vợ hiền hòa, ở nhà hướng Nam”, do đó khi mua đất làm nhà người Việt Nam thích xây dựng nhà về hướng Đơng, hướng Nam. Nhìn chung, việc chọn hướng cũng phải có khoa học, những hướng tránh được hướng Tây là những hướng tốt không phải chịu đựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ. Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trịBĐS.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Ngoài các yếu tốảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể cịn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên.
1.2.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉđặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của từng thửa đất. Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:
- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất... có nghĩa là cho biết mức độ hồn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, cơng viên, nhà hát... Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai. Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất.
- Diện tích: quy mơ diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của cơng trình xây dựng trên đất, khả năng thanh tốn nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai... vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏquá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quảtrưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của cơng trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đơi khi hình thể cịn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất. Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất. Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vng vức, cịn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh Văn Chương, 2010).