Chương 1 .T ỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4. Phương pháp nghiên cứu
2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
* Nghiên cứu ảnh hưởng của loại đường phốđến giá đất
Trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò và mức độ thuận lợi về cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi của thửa đất, nghiên cứu chọn 4 nhóm đường đại diện cho các khu vực, tuyến đường của Thị xã phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã để nghiên cứu về loại đường phốảnh hưởng đến giá đất đó là:
Đường nhóm 1: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 5 triệu đến 12 triệu/ m2. Đây là những tuyến đường giáp biển, có khả năng sinh lời cao nhất từ các nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch khác trên địa bàn bao gồm:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
- Đường Bình Minh
- Đường 15m khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 2: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 3,5 triệu đến 5 triệu/ m2, là những đường “tuyến 2” gần với những tuyến đường nhóm 1 nhưng khơng sát biển, nơi được sử dụng để kinh doanh các dịch vụ liên quan đến du lịch như:
- Đường Vinh - Cửa Hội
- Đường Nguyễn Sinh Cung
Đường nhóm 3: Là những tuyến đường có mức giá quy định từ 2,5 triệu đến 3 triệu/m2, đây là những tuyến đường ở các khu vực tiếp giáp với khu vực trung tâm (khu vực 1 và 2)
- Đường đất khu Quy hoạch phường Nghi Hương
- Đường ven sông Lam
- Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy
Đường nhóm 4: Là những tuyến đường ở khu vực xa trung tâm, có mức giá quy định từ680 nghìn đến 1,8 triệu/m2 bao gồm:
- Đường đi Nghi Quang
- Đường nhựa (Từ chợ nghi Hương đi khối 8)
Để khảo sát và thu thập thông tin về sự ảnh hưởng của đường phố đến giá đất cần thực hiện các nội dung sau: Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các cơng trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mơ diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch); Điều kiện về kết cấu hạ tầng;Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, khơng khí, tiếng ồn, v.v. và mơi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí); Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hồn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Điều kiện của thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số123/2007/NĐ-CP.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của dân sốvà GDP/đầu người đến giá đất
- Tìm hiếu giá đất ở của một số thửa đất trên cùng một tuyến đường trước và sau khi dân số, GDP/đầu người tăng.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất.
Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 107/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND Tỉnh Nghệ An, tiến hành lựa chọn một số thửa đất trên cùng tuyến đường có vị trí khác nhau để nghiên cứu, mỗi một vị trí chọn 2 thửa để tiến hành nghiên cứu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Chọn 2 dự án được quy hoạch đã hoàn thành và bàn giao đất trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019: Khu dân cư khối 7 phường Nghi Hương và Khu tái định cư trọng điểm để tìm hiểu ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ở. Mỗi dự án điều tra 10 hộ.
* Nghiên cứu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau đểđiều tra giá thịtrường.
* Ảnh hưởng yếu tốhướng thửa đất
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số thửa đất cùng giá đất ở nhà nước quy định có kích thước như nhau nhưng hướng của thửa đất khác nhau để so sánh
- Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố: Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố nghiên cứu ở trên đến giá đất ở, tiến hành điều tra 30 chuyên gia để lấy ý kiến. Người được phỏng vấn là các cán bộ địa chính, nhân viên tại các sàn giao dịch bất động sản, những người dân am hiểu đến giá đất. Bảng hỏi được đểở phần phụ lục