Hạn chế thứ nhất, nội dung của các điều luật liên quan đến đầu tư cịn nhiều bất cập gây khó khăn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà đầu tư, cụ thể
như:
Một số nội dung quy định trong luật cịn mang tính chung chung, dễ gây nhầm lẫn. Ví dụ như quy định về ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh, đầu tư kinh doanh có điều kiện; trình tự thủ tục, điều kiện đối với các ngành nghề có điều kiện cịn nhiều phức tạp,...
Luật Đầu tư 2020 chưa khơi thông hết "điểm nghẽn" điều kiện kinh doanh. Tỷ lệ doanh nghiệp gặp khó khăn khi xin giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh còn 32% cho thấy dư địa cải cách trong lĩnh vực này vẫn còn rất lớn. Các điều kiện đầu tư kinh doanh không minh bạch, định tính, có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau. Nhiều ngành nghề đã được các Bộ có chức năng cắt giảm, khơng cần "áp" điều kiện kinh doanh nhưng trong Luật vẫn còn xác định đây là các ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Hạn chế thứ hai, dù có nhiều nỗ lực trong việc mở cửa đầu tư, thực hiện cơ chế tự do hoá hơn cho các nhà đầu tư nhưng vẫn cịn tồn tại nhiều rào cản gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận thị trường Việt Nam:
Luật Đầu tư 2020 được ban hành nhưng lại chậm trễ trong việc ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể việc áp dụng luật, gây chậm trễ cho vấn đề cấp phép một số dự án quy mô lớn của nhà đầu tư và khó khăn trong hoạt động đầu tư
Hệ thống thủ tục, quy định về đầu tư cịn cồng kềnh, chi phí tn thủ thủ tục hành chính cịn cao ở một số khâu trong thành lập, đăng ký kinh doanh và chứng nhận đầu tư; đầu tư xây dựng cơng trình, dự án và nhà ở; xuất khẩu, nhập khẩu; nộp thuế; quyền sử dụng đất,...Cụ thể: Trong việc thành lập doanh nghiệp thì ở Việt Nam có 8 thủ tục, thời gian kéo dài 16 ngày, chi phí 5,6 % thu nhập bình qn đầu người. (Doing Businesss)
Ngun nhân của những hạn chế trên là do sự thiếu đồng bộ trong việc ban hành những văn bản quy phạm pháp luật; nhiều nội dung luật ban hành không sát với thực tế dẫn đến quá trình thực thi gặp nhiều khó khăn và phải sửa đổi lại nhiều lần,...