52 -
3.2 Các nhóm giải pháp 60
3.2.3 Giải pháp về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản 62
3.2.3.1 Xây dựng chính sách tín dụng hiệu quả
Một chính sách tín dụng đúng đắn, hiệu quả sẽ làm kim chỉ nam, định hướng cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng phát triển đúng hướng và lành mạnh, đảm bảo cân bằng giữa mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro, tăng trưởng bền vững. Chính sách tín dụng phải xác định rõ các tiêu chí sau:
Quy mơ tín dụng: Để biết được tỷ phần tín dụng trong tài sản có của Eximbank. Nếu tỷ phần này càng cao càng giúp ngân hàng thu được lợi nhuận cao,
thể hiện mức độ chú trọng của ngân hàng vào hoạt động tín dụng.
Quy định rõ về giới hạn tín dụng mà Eximbank có thể tham gia vốn tín dụng vào một khoản vay của khách hàng.
Eximbank cần tiếp tục hồn thiện cơ chế, chính sách tín dụng có hiệu quả. Chủ động xây dựng chính sách tín dụng nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng là việc xây dựng hiệu quả các chính sách về lãi suất, chính sách khách hàng, tài sản đảm bảo; quy mơ và cơ cấu tín dụng phù hợp với đặc điểm nguồn vốn, nhân lực và khả năng quản lý của ngân hàng. Cụ thể, Eximbank cần xây dựng một chính sách tín dụng hiệu quả hơn, trong đó cần tập trung vào các vấn đề sau:
Thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt, hiệu quả, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng khách hàng và thích ứng với mơi trường kinh tế trên cơ sở cập nhật thông tin, phân tích, đánh giá thực trạng và dự báo triển vọng của thị trường bất động sản, của từng ngành hàng và từng sản phẩm.
Về chính sách sản phẩm tín dụng: Đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng nhằm mở rộng lĩnh vực tín dụng, quy mơ tín dụng cũng như để phân tán và hạn chế rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Eximbank cũng cần cung cấp các sản phẩm tín dụng trọn gói, trong đó có tín dụng bất động sản như: Thực hiện cho vay trọn gói từ tài trợ dự án đến cho vay mua sản phẩm từ các dự án, cho vay xây dựng sửa chữa, mua sắm các trang thiết bị cho ngôi nhà mới; tăng cường bán thêm, bán chéo sản phẩm nhằm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng.
Về chính sách khách hàng: Xây dựng một chính sách khách hàng vững mạnh nhằm thu hút, giữ chân những khách hàng có uy tín, có quan hệ tín dụng lâu dài với ngân hàng là vấn đề cần thiết để gia tăng lợi nhuận của ngân hàng. Cụ thể, Eximbank cần tiến hành các biện pháp sau:
- Đa dạng hóa đối tượng khách hàng cho vay: Việc đa dạng hóa đối tượng khách hàng vừa giúp ngân hàng mở rộng thị phần vừa phân tán rủi ro tín dụng.
- Phân loại các nhóm đối tượng khách hàng với nhu cầu khác nhau như: Nhóm khách hàng mua nhà ở có thu nhập thấp, nhóm khách hàng mua nhà ở có thu nhập trung bình, nhóm khách hàng kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư… để có
các chính sách ưu đãi về lãi suất, về thủ tục giấy tờ, về tài sản đảm bảo,… phù hợp với từng đối tượng khách hàng. Đối với các khách hàng lớn, có uy tín trong lịch sử vay nợ thì có thể linh hoạt trong việc nhận tài sản đảm bảo nhằm giữ chân khách hàng và phát triển mối quan hệ bền vững.
- Không ngừng nâng cao chất lượng phục vụ dịch vụ của ngân hàng như: Thủ tục giấy tờ gọn nhẹ, không gây rườm rà cho khách hàng; thời gian giải quyết cho vay nhanh chóng; tư vấn cho khách hàng sử dụng vốn vay hiệu quả; cơ sở vật chất của ngân hàng không ngừng nâng cao; thái độ sẵn sàng đón tiếp; phục vụ của nhân viên ngân hàng,…
- Thường xuyên trao đổi, tham khảo ý kiến từ khách hàng để giúp ngân hàng ngày càng nâng cao năng lực phục vụ, chăm sóc khách hàng tốt hơn, tạo mối quan hệ tốt đẹp, tin cậy lẫn nhau giữa ngân hàng và khách hàng.
Về chính sách lãi suất: Lãi suất là giá cả của khoản vay, là yếu tố rất nhạy cảm, biến động thường xuyên và được khách hàng chú ý đầu tiên khi quyết định lựa chọn ngân hàng để vay vốn. Trong môi trường cạnh tranh giữa các ngân hàng như hiện nay, để thu hút khách hàng sử dụng sản phẩm của ngân hàng thông qua lãi suất là vấn đề rất cần thiết và có hiệu quả. Do đó, Eximbank cần xây dựng một chính sách lãi suất phù hợp, linh hoạt, cạnh tranh dựa vào uy tín của khách hàng, tính khả thi của phương án vay và độ an toàn của khoản vay. Tiêu chuẩn để định giá lãi suất là yếu tố rủi ro trong các loại tín dụng. Tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng có độ rủi ro cao, do đó lãi suất phải cao hơn so với các loại tín dụng khác. Cần có chính sách lãi suất ưu đãi với những khách hàng có uy tín và có quan hệ tín dụng lâu dài với ngân hàng, có hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả.
Về chính sách tài sản đảm bảo: Tài sản đảm bảo là nguồn thu thứ cấp của ngân hàng khi có rủi ro xảy ra. Eximbank cần xây dựng chính sách chặt chẽ về tài sản đảm bảo trong đó quy định rõ các tài sản có thể sử dụng làm đảm bảo tiền vay, việc định giá TSĐB, TSĐB phải có đầy đủ tính pháp lý, khả năng chuyển nhượng và tính khả mại. Ngân hàng cần thường xuyên tiến hành định giá lại, thường là 06 tháng/lần. Đồng thời kết hợp với các cơ quan ban ngành trong việc xử lý TSĐB và
kết hợp các biện pháp bảo hiểm tài sản thế chấp mà người thụ hưởng là ngân hàng.
Hồn thiện chính sách tín dụng đồng bộ, nhất quán, phù hợp với tính chất đặc thù từng địa bàn của Sở giao dịch, các chi nhánh và đảm bảo tiện lợi cho những người thực thi chính sách tín dụng.
Xây dựng văn hóa tín dụng vững mạnh, trong đó lấy khách hàng là mục tiêu để phát triển bền vững. Xây dựng bộ máy tín dụng ngày càng chuyên nghiệp hơn, chun mơn hóa các bộ phận của phịng tín dụng.
Hoàn thiện hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, nâng cao hiệu quả của cơng tác quản lý rủi ro tín dụng cơ sở đánh giá chính xác chi phí sử dụng vốn, chi phí hoạt động, chi phí vốn chủ sở hữu, chi phí rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng.
3.2.3.2 Xây dựng quy trình tín dụng chặt chẽ, phù hợp
Eximbank đã ban hành các quy trình riêng cho từng sản phẩm tín dụng bất động sản. Tuy nhiên để có một quy trình chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro, Eximbank cần phải tập trung hoàn thiện các vấn đề sau:
Một là: Đẩy mạnh cơng tác tìm khách hàng và duy trì mối quan hệ bền vững với khách hàng.
Đây là cơng việc địi hỏi nhiều người tham gia chứ khơng phải chỉ có cán bộ tín dụng. Tín dụng bất động sản ở Eximbank hiện nay chủ yếu đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân nên phần lớn là khách hàng cá nhân. Chỉ có một số sản phẩm cho vay chủ đầu tư kinh doanh đất nền dự án, xây dựng chung cư thuộc khách hàng doanh nghiệp. Vì vậy, để thu hút khách hàng, Eximbank cần nâng cao chất lượng dịch vụ tín dụng hơn nữa, giải quyết hồ sơ nhanh chóng đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng. Đồng thời đẩy mạnh quảng bá các sản phẩm tín dụng bất động sản để khách hàng có nhu cầu biết rõ hơn về sản phẩm nhằm thu hút tối đa lượng khách hàng đến vay vốn tại Eximbank. Hiện nay hoạt động Marketing của ngân hàng chủ yếu tập trung vào các sản phẩm huy động mà chưa chú trọng nhiều vào Marketing các sản phẩm tín dụng. Do đó, mỗi CBTD nên đồng thời là một nhân viên marketing thường xuyên trau dồi các kỹ năng giao tiếp, tích cực giới thiệu các sản
Tìm khách hàng là một việc khó, tìm được một khách hàng có uy tín càng khó hơn. Do đó, ngồi việc tìm khách hàng, ngân hàng cịn phải có các biện pháp, chính sách ưu đãi đối với các khách hàng lớn, có uy tín nhằm duy trì và phát triển mối quan hệ bền vững giữa ngân hàng và khách hàng: như chính sách ưu đãi lãi suất, điều chỉnh lãi suất linh hoạt theo thị trường, linh hoạt trong việc nhận tài sản đảm bảo, mua bảo hiểm tín dụng cho khách hàng, …
Hai là: Thu thập thông tin của khách hàng từ nhiều nguồn khác nhau
Hiện nay việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ vay từ khách hàng của CBTD chỉ chủ yếu tập trung vào nguồn thông tin khách hàng cung cấp, từ hệ thống thơng tin tín dụng của ngân hàng và từ CIC. Tuy nhiên, chất lượng thông tin mà khách hàng khai báo thường chưa cao, đơi khi có thể có gian lận vì khách hàng ln có xu hướng đưa ra các thông tin tốt hơn bình thường để được vay vốn, trong khi ngân hàng lại có xu hướng hạ thấp chất lượng thông tin khách hàng khai báo để giảm thiểu rủi ro. Do đó, ngồi các thơng tin sơ cấp khách hàng cung cấp, CBTD cần thu thập thêm thông tin thứ cấp từ nhiều nguồn khác nhau nhằm xác minh lại thông tin sơ cấp hoặc bổ sung thêm thông tin sơ cấp về người vay, thông tin càng nhiều càng giúp ngân hàng ra quyết định cho vay tốt hơn. Cụ thể, CBTD cần thu thập thông tin thứ cấp từ các nguồn sau:
- Từ bạn hàng của khách hàng (người mua sản phẩm của khách hàng và người bán nguyên vật liệu cho khách hàng).
- Từ các phương tiện thông tin đại chúng: Tivi, internet, báo chí…
- Từ các kênh khác như: Từ các cơ quan công quyền, từ việc mua thông tin của các tổ chức, các báo cáo phân tích của các tổ chức chuyên về lĩnh vực cung cấp thơng tin,…
Ba là: Phân tích tín dụng (hay thẩm định tín dụng)
Đây là bước rất quan trọng trong quy trình cấp tín dụng nên cán bộ thẩm định phải thẩm định kỹ lưỡng để ra quyết định tín dụng chính xác. Ngồi việc thẩm định các yếu tố mang tính chất định lượng như: Năng lực tài chính, nguồn trả nợ, tài sản đảm bảo; cán bộ thẩm định phải chú ý kỹ đến các yếu tố định tính như: Pháp lý,
uy tín, mơi trường kinh doanh, mục đích sử dụng vốn vay của người vay. Cán bộ thẩm định phải thẩm định trên cơ sở khách quan, minh bạch, khơng được có tâm lý ỷ lại vào tài sản đảm bảo.
Bốn là: Ra quyết định
Đây là bước quan trọng sau thẩm định khách hàng để ra quyết định cấp tín dụng, tránh trường hợp cho vay đối với khách hàng xấu và không cho vay đối với khách hàng tốt, vừa bỏ lỡ cơ hội gia tăng thu nhập vừa ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng.
Năm là: Kiểm tra sau cho vay
Tiến hành đánh giá khách hàng khi đã nhận tiền vay; kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng, đánh giá các yếu tố định tính và định lượng, cập nhật thơng tin về tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của ngân hàng. Tuy nhiên hiện nay, vấn đề kiểm tra sau cho vay chưa được các chi nhánh quan tâm đúng mức. Do đó, việc kiểm tra sau cho vay cần phải được quan tâm hơn nữa nhằm mục đích:
Xem khách hàng sử dụng vốn có đúng mục đích khơng
Kiểm tra, giám sát mức độ rủi ro tín dụng phát sinh trong quá trình sử dụng vốn vay để có các biện pháp xử lý kịp thời.
Theo dõi thực hiện các điều khoản cụ thể đã thỏa thuận trong hợp đồng, kịp thời phát hiện những vi phạm để có những hướng xử lý phù hợp.
Ngồi ra, có thể áp dụng các biện pháp sau để kiểm tra sau cho vay:
Giám sát tình hình hoạt động tài khoản, số dư tài khoản tiền gửi và tài khoản tiền vay của khách hàng tại ngân hàng để biết tình hình tiêu thụ sản phẩm, lưu chuyển tiền tệ, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Từ đó tìm ra các dấu hiệu bất bình thường trong việc kinh doanh của khách hàng để có biện pháp phịng ngừa và xử lý rủi ro tín dụng.
Phân tích báo cáo tài chính của khách hàng theo định kỳ để biết được tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của khách hàng. Đây là việc cần thiết đặc biệt đối với các khoản tín dụng bất động sản có thời gian hoàn vốn dài.
khách hàng.
Kiểm tra đảm bảo tiền vay
Giám sát hoạt động của khách hàng thông qua các mối quan hệ với các khách hàng khác.
Giám sát qua nhiều kênh thơng tin để tìm hiểu tình hình hoạt động kinh doanh của khách hàng.
3.2.3.3 Giám sát thực hiện quy trình tín dụng
Eximbank cũng cần tăng cường vai trò kiểm tra, giám sát độc lập của bộ phận kiểm toán và kiểm soát nội bộ, thường xuyên kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập và khách quan việc thực hiện đúng trình tự các bước trong quy trình cấp tín dụng bất động sản tại Sở giao dịch và các chi nhánh như: Các bước thẩm định, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo, soạn thảo các hợp đồng, các thủ tục về giải ngân, lưu trữ hồ sơ của khách hàng vay vốn theo đúng quy định,… cũng như các hoạt động khác của ngân hàng liên quan đến khách hàng vay vốn.
3.2.3.4 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản
- Thẩm định tín dụng: đây là một bước rất quan trọng trong quy trình tín
dụng. Do đó, để hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản, việc đầu tiên là nâng cao năng lực thẩm định của đội ngũ CBTD, Eximbank cần ban hành một quy trình thẩm định chi tiết, khoa học cũng như việc chấp hành nghiêm chỉnh theo trình tự các bước trong quy trình thẩm định. Nếu thẩm định sai sẽ dẫn đến một quyết định tín dụng sai lầm, gây tổn thất cho ngân hàng. Tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng trung dài hạn, đặc biệt đối với các dự án có quy mơ lớn, phức tạp nên việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, theo các tiêu chuẩn của thị trường. Điều này vượt quá năng lực, kinh nghiệm và khả năng giám sát của CBTD. Hơn nữa để đảm bảo tính khách quan trong q trình thẩm định, Eximbank cần có bộ phận thẩm định khách hàng độc lập với phòng thẩm định giá tài sản; tăng cường chất lượng thẩm định thông qua bồi dưỡng nghiệp vụ, trau dồi kiến thức chuyên môn cho cán bộ thẩm định.
Hiện nay việc thẩm định khách hàng vay vốn chủ yếu mang tính cảm tính do chưa có một quy trình thẩm định thống nhất, chặt chẽ, cán bộ thẩm định thường bỏ qua hoặc thẩm định không kỹ một số yếu tố mang tính định tính rất quan trọng là: Uy tín của người vay, môi trường kinh doanh của người vay, năng lực của người vay, ngoài ra cán bộ thẩm định cũng chưa xác định được đầy đủ nguồn trả nợ của người vay do tình trạng thơng tin bất cân xứng, thiếu thông tin hoặc xử lý thông tin chưa kỹ càng. Do đó, CBTD cần tích cực tìm hiểu các thông tin liên quan đến khách hàng từ nhiều nguồn khác nhau để thẩm định thật kỹ lưỡng tất cả các yếu tố định tính và định lượng của người vay trước khi trình cấp trên phê duyệt khoản vay. Cụ thể, trong quá trình thẩm định khách hàng, CBTD cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất: Uy tín của người vay
Quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng thường dựa vào sự tin cậy lẫn nhau. Do đó, uy tín là yếu tố rất quan trọng trong quan hệ tín dụng để ngân hàng có thể ra quyết định cho vay hay không. Những thông tin khách hàng đưa ra đòi hỏi phải trung thực và đáng tin cậy. Uy tín ở đây là thái độ, phẩm chất sẵn lòng trả nợ, mong