52 -
3.2 Các nhóm giải pháp 60
3.2.4.2 Định kỳ đánh giá chất lƣợng tín dụng bất động sản và cơ cấu lại nợ-
Ngân hàng nên thường xuyên tiến hành đánh giá lại các khoản tín dụng bất động sản nhằm đánh giá chất lượng khoản vay và kiểm sốt rủi ro tín dụng bất động
sản, nâng cao hơn nữa chất lượng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản. Các vấn đề cần đánh giá là:
Đối tượng khách hàng là cá nhân, hộ kinh doanh cá thể, doanh nghiệp…
Mức độ ổn định nguồn thu nhập trả nợ (từ lương, từ tiền kinh doanh, từ các nguồn thu khác…)
Lịch sử trả nợ của khách hàng
Quan hệ tín dụng của khách hàng với các TCTD khác.
Định giá lại tài sản đảm bảo, so sánh với dư nợ vay hiện tại để có chính sách điều chỉnh kịp thời nếu giá trị tài sản đảm bảo bị giảm giá so với ban đầu.
Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng.
Sau khi đánh giá các khoản tín dụng bất động sản, ngân hàng nên tiến hành sắp xếp, phân loại các khoản vay theo các nhóm như: Nhóm khách hàng mua nhà để ở và thế chấp bằng tài sản khác, nhóm khách hàng mua nhà ở và dùng chính ngơi nhà đó làm tài sản đảm bảo tiền vay, nhóm khách hàng vay để trang trải cho nhu cầu sửa chữa, xây dựng nhà ở, nhóm khách hàng mua bất động sản với mục đích thương mại, cho phù hợp để có cái giải pháp quản trị rủi ro tín dụng bất động sản phù hợp và hiệu quả. Một số biện pháp để xử lý khoản vay là:
Cơ cấu lại đối tượng cho vay: Ngân hàng nên phân chia những nhóm khách hàng có nhu cầu khác nhau về bất động sản để có chính sách điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, thời gian ân hạn, lãi suất cho vay hợp lý, phù hợp nhu cầu của khách hàng.
Gia hạn nợ vay: Biện pháp này chỉ áp dụng cho một số khách hàng có uy tín trong trả nợ, quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng, vì gia hạn nợ vay làm cho rủi ro nợ quá hạn của ngân hàng gia tăng, ngân hàng phải trích lập dự phịng nhiều hơn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Xử lý các khoản nợ khơng có khả năng thanh tốn: Khi một khoản nợ mất khả năng thanh tốn thì ngân hàng buộc phải sử dụng các biện pháp để xử lý nợ vay. Khi tiến hành đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo, nếu giá trị tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản thế chấp. nếu
khơng được thì bắt buộc ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo nợ vay, đây là một vấn đề rất phức tạp. Do đó ngân hàng nên liên kết với các cơng ty mua bán nợ, các công ty bất động sản để bán lại các khoản tín dụng bất động sản có vấn đề.
3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đối với Chính phủ
Đất đai là sở hữu của toàn dân chịu sự quản lý của Nhà nước, do đó thị trường bất động sản chịu tác động trực tiếp của các chính sách pháp luật của Nhà nước. Tuy nhiên trong thời gian qua thị trường bất động sản ở nước ta chưa thực sự phát triển lành mạnh, bền vững. Những người có nhu cầu về nhà ở thực sự là những người có thu nhập thấp và trung bình, trong khi các dự án bất động sản lại phần lớn chú trọng đến các đối tượng có thu nhập cao trong xã hội. Cung cầu thường xuyên mất cân đối. Thị trường biến động thường xuyên, từ trạng thái “đóng băng” chuyển sang trạng thái “sốt nóng”, gây ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Do đó cần có cơ chế chính sách cụ thể, hiệu quả trong điều hành thị trường bất động sản, cũng như cần hoàn thiện về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, tránh tình trạng lúc thì phát triển ồ ạt, tự phát, thiếu tính minh bạch như hiện nay. Ngồi ra để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thì Ngân hàng nhà nước nên có những dự báo về thị trường và có những chính sách phù hợp tránh lúc thì lại thắt chặt, hạn chế cho vay, không giải ngân các dự án bất động sản cịn dang dở.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng nên có các giải pháp để tạo nguồn vốn huy động cho lĩnh vực bất động sản như sau:
Chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản: Chứng khốn hóa bất động sản là việc kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt q trình sở hữu chứng khốn. Việc chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản
sẽ giúp thu hút được một lượng tiền nhàn rỗi rất lớn từ dân cư. Tuy nhiên phải kiểm tra, giám sát kỹ hoạt động này, tránh tình trạng như cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ năm 2007 mà một phần là do chứng khốn hóa các khoản vay bất động sản.
Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản: Đây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Quỹ này sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu hoặc những người khác vay tiền, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản.
Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản: Hồn thiện mơi trường pháp lý, cơ chế tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản
Ngoài ra cần ban hành chính sách quản lý thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, trong đó giá cả phải do thị trường quyết định, tránh tình trạng có cơ chế hai giá như hiện nay: Giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố công bố và giá do thị trường quyết định, trong đó sự chênh lệch giá theo cơ chế này là rất lớn, không phản ánh đúng giá thị trường cùng với thơng tin thiếu tính minh bạch, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Thị trường bất động sản là một thị trường nền tảng của mọi nền kinh tế. Do đó việc phát triển lành mạnh và bền vững thị trường này sẽ thu hút được các dự án đầu tư về nhà ở có chất lượng, hiệu quả làm cho nền kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở hiện nay của người dân.
3.3.2 Đối với NHNN
Ngân hàng nhà nước xem xét xây dựng chính sách và tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản chi tiết hơn đối với từng khoản mục như: vay xây dựng khu đơ thị; vay xây dựng văn phịng, cao ốc cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi cơng dự án
mới… để tạo điều kiện cho các ngân hàng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý và giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
NHNN cần ban hành quy chế chung về cấp tín dụng bất động sản để các NHTM áp dụng thống nhất trong toàn hệ thống nhằm hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản. Đồng thời cũng cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát lĩnh vực tín dụng bất động sản của các NHTM để tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản.
NHNN cũng cần có các dự báo về thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách phù hợp, kịp thời nhằm hướng dẫn, định hướng cho các NHTM thực hiện theo đúng vai trị điều tiết vĩ mơ của NHNN. Tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, NHNN cũng cần hồn thiện trung tâm thơng tin của CIC. Hiện nay ở Việt Nam, CIC là trung tâm cung cấp thơng tín dụng duy nhất của NHNN cho các NHTM, tuy nhiên nhiều thông tin của khách hàng chưa được trung tâm cập nhật một cách thường xuyên, chất lượng thông tin cũng chưa đáp ứng được yêu cầu của các NHTM, thông tin cung cấp còn hạn chế, chưa đa dạng. NHNN cần nghiên cứu và cho áp dụng mơ hình cơng ty xếp hạng tín nhiệm độc lập như cơng ty xếp hạng tín nhiệm nổi tiếng Standard & Poor’s để hỗ trợ các NHTM trong hoạt động cung cấp thơng tin, xếp hạng tín nhiệm khách hàng.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Trên cơ sở phân tích thực trạng tín dụng bất động sản và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ở chương 2, chương 3 đã đưa ra các nhóm giải pháp để quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ở Eximbank, trong đó bao gồm các nhóm giải pháp về con người, về cơng nghệ, về quản trị rủi ro tín dụng bất động sản và về nghiệp vụ, quy trình. Ngồi ra chương 3 cịn có một số kiến nghị đối với Chính phủ và NHNN nhằm hồn thiện môi trường pháp lý, tăng cường kiểm tra giám sát đối với các khoản tín dụng bất động sản.
KẾT LUẬN
Trên cơ sở vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu, những lý thuyết được học trong chương trình đào tạo bậc cao học - Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh vào điều kiện thực tế ở Việt Nam, Luận văn đã thực hiện được các nội dung sau đây:
Thứ nhất, phân tích nội dung cơ bản về quản trị rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản ngân hàng và quản trị rủi ro tín dụng bất động sản.
Thứ hai, phân tích đánh giá thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản tại Eximbank, từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại và một số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động này trong thời gian đến ở Eximbank.
Qua những nội dung đã phân tích, ta thấy quản trị rủi ro tín dụng bất động sản có vai trị hết sức quan trọng đối với một ngân hàng. Tín dụng bất động sản là sản phẩm tín dụng phổ biến trong danh mục tín dụng của các ngân hàng hiện nay, đây cũng là sản phẩm tiềm ẩn nhiều rủi ro do chịu tác động của yếu tố thị trường, thời gian vay vốn dài, có quy mơ lớn. Để hạn chế rủi ro nợ quá hạn tín dụng bất động luôn là mối quan tâm hàng đầu của các ngân hàng và có ý nghĩa to lớn đối với an toàn trong hệ thống.
Luận văn chỉ mong góp phần nhỏ bé vào việc đề xuất các giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng bất động tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam. Luận văn này được hoàn thành với sự giảng dạy tận tình của tập thể giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, sự hướng dẫn đầy tâm huyết của TS. Trần Tấn Lộc. Luận văn được thực hiện với sự tìm tịi và cố gắng tối đa, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên khơng tránh khỏi những sai sót. Rất mong các quý thầy cô trong Hội đồng và TS. Trần Tấn Lộc cảm thông và cho ý
kiến để bản thân nâng cao được kỹ năng nghiên cứu trong thời gian đến. Xin chân thành cám ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Sách tham khảo:
Peter S. Rose. (1998). Quản trị ngân hàng thương mại. Hà Nội: NXB Tài
chính.
TS. Hồ Diệu. (2003). Quản trị ngân hàng. TP. Hồ Chí Minh: NXB Thống kê.
TS. Hồ Diệu. (2001). Tín dụng ngân hàng. TP. Hồ Chí Minh: NXB Thống kê.
PGS.TS. Nguyễn Văn Tiến. (2005). Quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân hàng. TP. Hồ Chí Minh: NXB Thống kê.
ThS. Bùi Diệu Anh, TS. Hồ Diệu, TS. Lê Thị Hiệp Thương. (2008). Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng. TP. Hồ Chí Minh: NXB Phương Đơng.
PGS.TS. Bùi Kim Yến. (2008). Thị trường tài chính, thị trường chứng khốn. TP. Hồ Chí Minh: NXB Thống kê.
TS. Nguyễn Minh Kiều. (2009). Nghiệp vụ ngân hàng thương mại. TP. Hồ
Chí Minh: NXB Thống kê.
PGS.TS. Lê Văn Tề, PGS.TS. Ngô Hướng, TS. Đỗ Linh Hiệp, TS. Hồ Diệu, TS. Lê Thẩm Dương. (2007). Nghiệp vụ ngân hàng thương mại (Tái bản lần thứ 4). TP. Hồ Chí Minh: NXB Thống kê.
2. Văn bản luật:
Quyết định 1059/EIB-TGĐ/07 do Tổng Giám đốc NH TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 13/09/2007 quy định về “Tiêu chuẩn cán bộ thuộc bộ phận tín dụng của Eximbank”.
Quyết định 1263/2008/EIB/QĐ-TGĐ do Tổng Giám đốc NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 28/10/2008 quy định về “Hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ của Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”.
quan đến bất động sản tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”.
Quyết định 200/2011/EIB/QĐ-HĐQT do Chủ Tịch Hội Đồng Quản Trị NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 09/06/2011 quy định về “Cấp tín dụng, quản lý tiền vay để đảm bảo việc sử dụng vốn vay đúng mục đích tại Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”.
Văn bản quy phạm pháp luật, Nghị quyết 11/NQ-CP do Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/02/2011 về “Những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội”.
Văn bản quy phạm pháp luật, Chỉ thị 01/CT-NHNN do Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 01/03/2011 về “Thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô”.
Văn bản quy phạm pháp luật, Quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN do Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 31/12/2001 quy định về “Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng”.
Văn bản quy phạm pháp luật, Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 do Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 16/06/2010.
Văn bản quy phạm pháp luật, Thông tư 13/2010/TT-NHNN do Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 20/05/2010 quy định về “Các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng” và thơng tư 19/2010/TT - NHNN sửa đổi ngày 27/09/2010.
Văn bản quy phạm pháp luật, Quyết định số 493/2005/QĐ – NHNN do Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 22/04/2005 quy định về “Phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng” và quyết định bổ sung 18/2007/QĐ – NHNN ngày 25/04/2007.
hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 03/04/2002 quy định về “Quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng” và quyết định bổ sung số 886/2003/QĐ – NHNN ngày 11/08/2003.
Văn bản quy phạm pháp luật, Quyết định 71/2010/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 quy định “Chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở” và thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 01/09/2010 về việc “Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của quyết định 71/2010/NĐ-CP”.
3. Tài liệu trên Internet:
http://www.sbv.gov.vn http://www.eximbank.com.vn http://www.vneconomy.vn http://www.cafef.vn http://www.vnexpress.net