Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản 68

52 -

3.2 Các nhóm giải pháp 60

3.2.3.4 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản 68

- Thẩm định tín dụng: đây là một bước rất quan trọng trong quy trình tín

dụng. Do đó, để hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản, việc đầu tiên là nâng cao năng lực thẩm định của đội ngũ CBTD, Eximbank cần ban hành một quy trình thẩm định chi tiết, khoa học cũng như việc chấp hành nghiêm chỉnh theo trình tự các bước trong quy trình thẩm định. Nếu thẩm định sai sẽ dẫn đến một quyết định tín dụng sai lầm, gây tổn thất cho ngân hàng. Tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng trung dài hạn, đặc biệt đối với các dự án có quy mơ lớn, phức tạp nên việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, theo các tiêu chuẩn của thị trường. Điều này vượt quá năng lực, kinh nghiệm và khả năng giám sát của CBTD. Hơn nữa để đảm bảo tính khách quan trong q trình thẩm định, Eximbank cần có bộ phận thẩm định khách hàng độc lập với phòng thẩm định giá tài sản; tăng cường chất lượng thẩm định thông qua bồi dưỡng nghiệp vụ, trau dồi kiến thức chuyên môn cho cán bộ thẩm định.

Hiện nay việc thẩm định khách hàng vay vốn chủ yếu mang tính cảm tính do chưa có một quy trình thẩm định thống nhất, chặt chẽ, cán bộ thẩm định thường bỏ qua hoặc thẩm định không kỹ một số yếu tố mang tính định tính rất quan trọng là: Uy tín của người vay, mơi trường kinh doanh của người vay, năng lực của người vay, ngoài ra cán bộ thẩm định cũng chưa xác định được đầy đủ nguồn trả nợ của người vay do tình trạng thơng tin bất cân xứng, thiếu thông tin hoặc xử lý thông tin chưa kỹ càng. Do đó, CBTD cần tích cực tìm hiểu các thông tin liên quan đến khách hàng từ nhiều nguồn khác nhau để thẩm định thật kỹ lưỡng tất cả các yếu tố định tính và định lượng của người vay trước khi trình cấp trên phê duyệt khoản vay. Cụ thể, trong quá trình thẩm định khách hàng, CBTD cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất: Uy tín của người vay

Quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng thường dựa vào sự tin cậy lẫn nhau. Do đó, uy tín là yếu tố rất quan trọng trong quan hệ tín dụng để ngân hàng có thể ra quyết định cho vay hay không. Những thông tin khách hàng đưa ra đòi hỏi phải trung thực và đáng tin cậy. Uy tín ở đây là thái độ, phẩm chất sẵn lòng trả nợ, mong muốn trả nợ và kiên quyết trả nợ. Tuy nhiên đây là yếu tố vơ hình, tồn tại bên trong người vay, rất khó nhận biết, địi hỏi phải có kinh nghiệm và khả năng phán đốn. Do đó để xác định người vay có uy tín khơng, cán bộ thẩm định cần xem xét các yếu tố liên quan đến người vay về:

 Lịch sử vay nợ: Cán bộ thẩm định cần xem xét lịch sử vay nợ, quan hệ tín dụng của khách hàng tại Eximbank hoặc tại các TCTD khác thơng qua hệ thống thơng tin tín dụng của Eximbank và thơng qua trung tâm CIC. Ngoài ra cần kiểm tra thông tin từ các TCTD mà khách hàng đã và đang vay vốn để xác minh lại thông tin của khách hàng. Để làm được điều nay, cán bộ thẩm định cũng như Eximbank cần có mối quan hệ tốt đẹp với các đối tác để có thể trao đổi, chia sẻ nguồn thơng tin có chất lượng về người vay. Qua quá trình tìm hiểu, xác nhận thơng tin về lịch sử của người vay; nếu lịch sử trả nợ của người vay tại Eximbank và các TCTD khác đều được người vay hoàn trả đầy đủ và đúng hạn số tiền vay cả gốc và lãi thì chứng tỏ người vay là người có uy tín trong quan hệ tín dụng; cịn nếu người vay có quan hệ

tín dụng với nhiều TCTD nhưng chưa trả nợ đầy đủ tất cả các khoản vay thì cán bộ thẩm định chưa thể xác định được người vay có uy tín khơng mà cịn phải thẩm định qua nhiều yếu tố khác nữa mới kết luận được; cịn nếu người vay là người có lịch sử vay nợ không rõ ràng với nhiều TCTD và khơng hồn thành được nghĩa vụ trả nợ, thì cán bộ thẩm định phải kết luận đây là một khách hàng khơng có uy tín, khơng đáng tin cậy trong quan hệ tín dụng.

 Danh tiếng và dư luận của người vay: Đây cũng là một yếu tố để xác định uy tín của người vay. Để xác định được danh tiếng và dư luận của người vay, cán bộ thẩm định cần thu thập thông tin từ nơi người vay ở để biết tư cách, lối sống của người vay; từ đối thủ cạnh tranh – cách này thường có độ chính xác cao vì đối thủ cạnh tranh thường nói xấu về nhau và họ sẽ khơng cố tình nói sai với cán bộ thẩm định về đối thủ cạnh tranh của mình như thế nào; từ bạn hàng của người vay xem quan hệ tín dụng thương mại giữa người vay và các đối tác có thực hiện đầy đủ, đúng hẹn không; từ các cơ quan chuyên môn như: Cơ quan Thuế để xem khách hàng có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước khơng; từ các cơ quan truyền thông như báo, đài, internet, truyền hình để biết rõ hơn các thông tin về người vay, sức mạnh tài chính, thương hiệu cũng như tham gia các hoạt động xã hội của người vay. Từ các thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau, cán bộ thẩm định sẽ xác định được danh tiếng và dư luận của người vay để đi kết luận người vay có uy tín hay khơng.

 Biểu hiện kết quả phỏng vấn ở mỗi lần vay: Thông qua việc chấm điểm xếp hạng tín nhiệm để biết mức độ tin cậy của người vay và phỏng vấn trực tiếp người vay – đây là cách làm chính xác, hiệu quả vì nó mang tính hiện tại, trực tiếp, thơng qua phỏng vấn để tìm sự mâu thuẫn trong từng câu nói của khách hàng qua cách diễn đạt vấn đề và tìm các biểu hiện bất bình thường trong giao tiếp để xác định tư cách, hành vi của người vay. Từ đó đi đến kết luận được người vay có uy tín hay không.

Thứ hai: Môi trường kinh doanh của người vay

như thế nào? Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của người vay, các biến động về kinh tế, chính trị, xã hội ảnh hưởng đến lĩnh vực kinh doanh đó. Cụ thể, cần phân tích:

 Sự biến động của giá vàng, đặc biệt là với những khách hàng ngân hàng giải ngân bằng vàng.

 Phân tích các chỉ số kinh tế vĩ mơ tác động đến người vay như: Lạm phát, lãi suất, tỷ giá (đối với những người vay bằng ngoại tệ).

 Xác định và phân tích xu hướng của sản phẩm, ngành, quốc gia và thế giới lĩnh vực mà người vay đang hoạt động kinh doanh.

Ngoài ra, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, chịu tác động trực tiếp của yếu tố thị trường. Để hạn chế rủi ro đến từ thị trường, Eximbank nên có bộ phận dự báo thị trường thường xun, phân tích những thuận lợi khó khăn ngành kinh doanh bất động sản cung cấp thông tin tham khảo kịp thời cho các bộ phận ra quyết định các khoản vay an toàn hơn. Cụ thể bộ phận dự báo thị trường nên chú ý những vấn đề sau:

 Theo dõi dự báo, nhận định của các chuyên gia về bất động sản, về thị trường bất động sản hiện nay.

 Tìm hiểu về các dự án bất động sản đã và đang được triển khai.

 Thường xuyên cập nhật thông tin về di dời, giải tỏa mặt bằng, về các chính sách, văn bản luật liên quan đến bất động sản của Chính phủ và chính quyền địa phương nơi ngân hàng hoạt động để hiểu rõ về môi trường pháp lý của khách hàng, của các dự án bất động sản.

Thứ ba: Năng lực tạo lợi nhuận của người vay

Người vay có năng lực tạo lợi nhuận là người có kiến thức, kinh nghiệm và các chỉ số kiếm tiền như: Tần suất tạo lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận. Các chỉ số này càng lớn càng phản ánh được năng lực tạo lợi nhuận của người vay.

 Có kiến thức: Thể hiện qua bằng cấp của người vay, điều này thể hiện người vay có khả năng tạo ra thu nhập để trả nợ cho ngân hàng. Nhưng thường ngân hàng thường bỏ qua bước này, không kiểm tra kỹ. Ở Việt Nam việc trọng bằng cấp của các tổ chức, doanh nghiệp vẫn còn khá phổ biến, nên việc người vay có bằng

cấp càng cao càng chứng tỏ họ có nghề nghiệp ổn định và có một địa vị nhất định trong xã hội.

 Có kinh nghiệm: Điều này chứng tỏ người vay là một người hiểu biết, có kinh nghiệm trong cơng việc, có thâm niên cơng tác lâu năm nên nguồn thu nhập cũng ổn định.

 Các chỉ số kiếm tiền như:

- Tần số tạo lợi nhuận tức là xem xét trong quá trình làm việc, kinh doanh người vay đều lãi chứng tỏ năng lực của người vay tốt, có năng lực tạo lợi nhuận thì sẵn sàng cho vay, còn nếu lỗ lãi chưa xác định được thì có thể cho vay nhưng phải có tài sản thế chấp nhiều hơn.

- Tỷ suất lợi nhuận: Đây là chỉ số phản ánh được tài năng kiếm tiền của người vay. Tỷ suất lợi nhuận phải lớn hơn hoặc bằng tỷ suất lợi nhuận trung bình của ngành đó.

- Vòng quay vốn lưu động: Đối với các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh bất động sản thì phải có vịng quay vốn lưu động lớn hơn trung bình vịng quay của ngành. Điều này thể hiện doanh nghiệp sử dụng tiền rất tốt, có hiệu quả. Vịng quay vốn lưu động = Doanh thu theo giá vốn/tài sản lưu động bình quân.

Thứ tư: Nguồn trả nợ

Nguồn trả nợ của khách hàng gồm ba nguồn chủ yếu sau: Từ phương án kinh doanh của người vay; từ tài chính ngồi phương án và từ tài sản đảm bảo. Cán bộ thẩm định phải đánh giá được phương án vay có khả thi khơng, năng lực tài chính cuả người vay.

 Đánh giá phương án vay vốn:

- Đánh giá tính cần thiết của phương án: Phương án được gọi là cần thiết nếu nó phù hợp với đường lối vĩ mô của quốc gia, phù hợp với xu thế phát triển chung của nền kinh tế.

- Đánh giá tính khả thi của phương án: Là tính khả thi về thị trường (phương án có phù hợp với nhu cầu thị trường không), về môi trường sống, về lao động (lao động giản đơn và lao động phức tạp), về thiết bị, nguyên vật liệu (phải có

nơi cung cấp thiết bị, có bảng báo giá rõ ràng, cụ thể – đối với những khách hàng vay để sửa chữa, xây dựng nhà), về quản lý, về hệ thống chống trộm cắp, phòng ngừa cháy nổ.

- Đánh giá tính hiệu quả của phương án (đối với các khoản vay là dự án kinh doanh bất động sản) bao gồm: Đánh giá về lãi ròng và tỷ suất lợi nhuận mà phương án mang lại, vòng quay vốn của dự án, kỹ thuật dự án, tiến độ thực hiện dự án để quy định thời hạn cho vay, thời hạn ân hạn nợ.

 Đánh giá năng lực tài chính của người vay trên cơ sở phân tích, đánh giá báo cáo tài chính của người vay (đối với doanh nghiệp) bao gồm: Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, bảng lưu chuyển tiền tệ, bảng thuyết minh báo cáo tài chính. Các yếu tố như:

- Quy mơ tài sản so với trung bình ngành lớn hay nhỏ.

- Thành phần tài sản: Tài sản nằm dưới dạng nào: Tồn kho, các khoản phải thu, tài sản cố định hay các khoản đầu tư tài chính. Hàng tồn kho doanh nghiệp có khó bán, khoản phải thu có thu hồi được hay khơng ảnh hưởng lớn đến nguồn trả nợ vay của doanh nghiệp.

- Thành phần nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu chiếm bao nhiêu trong tổng nguồn vốn, cơ cấu vốn chủ sở hữu từ vốn góp hay lợi nhuận để lại hay từ thặng dư vốn cổ phần … Nếu vốn chủ sở hữu thấp so với tổng nguồn vốn, doanh nghiệp hoạt động chủ yếu từ nguồn vốn vay, chiếm dụng thì rủi ro sẽ cao.

- Phân tích các chỉ số tài chính: Hệ số địn cân nợ, hệ số thanh khoản phản ánh khả năng thanh toán của doanh nghiệp, hệ số hoạt động và tỷ suất lợi nhuận phải lớn hơn hoặc bằng trung bình của ngành đó, hệ số EPS (thu nhập trên một cổ phiếu) và hệ số P/E (Thị giá/thu nhập một cổ phiếu) phải lớn hơn hoặc nhỏ hơn trung bình của ngành đó…

Đối với các cá nhân mua nhà để ở thì nguồn trả nợ phải được thẩm định rõ ràng là trả từ nguồn nào: Từ lương hay thu nhập khác ngoài lương như tiền cho thuê nhà, hay tiền bán cổ phần, cổ phiếu,…

hợp đồng tín dụng, hình thức giải ngân có thể là giải ngân từng lần hoặc giải ngân một lần tùy theo thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, nguyên tắc giải ngân là hiệu quả sử dụng vốn của người vay, giải ngân phải gắn liền với sự vận động của tiền tệ và sự vận động của hàng hóa hoặc dịch vụ có liên quan nhằm kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng và đảm bảo khả năng thu hồi nợ. Tránh trường hợp giải ngân số tiền quá lớn so với mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng tại cùng một thời điểm gây nên tình trạng sử dụng vốn khơng hiệu quả của khách hàng và có thể sử dụng vốn sai mục đích. Mục tiêu của giải ngân là giảm thiểu ở mức thấp nhất hành vi sử dụng tiền vay sai mục đích từ phía khách hàng. Giải ngân phải có điều kiện: Giải ngân theo chứng từ, giải ngân trực tiếp vào tài khoản của người thụ hưởng, hoặc giải ngân theo tiến độ dự án. Thực hiện giải ngân theo đúng các quyết định cấp tín dụng của cấp phê duyệt. Thủ tục giải ngân phải tiến hành nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi, tránh gây phiền hà cho khách hàng vay vốn. Không giải ngân đối với các hợp đồng khơng tn thủ các điều kiện. Có thể giải ngân bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên để đảm bảo an tồn, tránh dùng tiền mặt và có thể kiểm sốt việc sử dụng vốn vay của khách hàng.

 Đối với các khoản vay mua bất động sản và dùng một tài sản khác để bảo đảm tiền vay và khoản vay để xây nhà, sửa chữa nhà và thế chấp chính căn nhà đó thì Eximbank tiến hành giải ngân tiền vay cho khách hàng theo thỏa thuận đã ký kết trong hợp đồng tín dụng.

 Đối với khoản vay mua bất động sản và dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo tiền vay, Eximbank tiến hành giải ngân tiền vay cho khách hàng vào tài khoản đảm bảo thanh toán mua bán bất động sản theo hợp đồng ủy thác thanh toán qua Eximbank.

 Đối với khoản vay mua bất động sản từ dự án kinh doanh bất động sản và dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm tiền vay, Eximbank tiến hành giải ngân tiền vay cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán bất động sản.

 Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, Eximbank phải giải ngân theo tiến độ dự án.

- Xây dựng hệ thống thơng tin tín dụng hiệu quả

Thông tin luôn là yếu tố đóng vai trị quan trọng trong tín dụng, thơng tin càng nhiều thì quá trình ra quyết định tín dụng càng chính xác hơn. Vì vậy việc hồn thiện hệ thống thơng tin tín dụng đóng vai trị rất quan trọng. Đây sẽ là trung tâm lưu trữ các dữ liệu, thông tin về khách hàng của ngân hàng để làm căn cứ cho việc phân tích và ra quyết định tín dụng. Cần chú trọng nâng cao hơn nữa chất lượng thơng tin, thơng tin phải có tính dự báo, phản ánh được tình hình kinh tế xã hội, mơi trường ngành, mơi trường pháp lý, đặc điểm kinh doanh của khách hàng,.. Cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn để có sự so sánh, sàng lọc thơng tin hỗ trợ