Chương 3 : THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
3.5 Kết quả nghiên cứu định tính
Qua nghiên cứu sơ bộ, hầu hết đối tượng khảo sát đều đồng tình với nội dung các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền (xem Phụ lục 16). Đồng thời, các đối tượng tham gia khảo sát cũng bổ sung một số phát biểu cần thiết để đo lường một số thành phần trong mơ hình nghiên cứu đề xuất, các thang đo được điều chỉnh và xây dựng như sau:
a. Đặc điểm sản phẩm
Thang đo ban đầu có 5 biến quan sát. Sau khi thảo luận nhóm cho thấy tất cả khách hàng ý kiến đều đồng ý với 5 biến tác giả đề xuất, tuy nhiên khách hàng đề nghị bổ sung thêm biến “Quy chuẩn xây dựng nhà phù hợp với khả năng người mua” vì theo ý kiến của phần lớn khách hàng cho rằng một trong trở ngại lớn nhất khi mua đất nền tại khu đô thị mới là phải xây nhà theo quy chuẩn của dự án nên các khách hàng có tài chính hạn chế khá quan tâm đến vấn đề này.
Sau khi được chuyên gia góp ý điều chỉnh, biến “phong thủy” bị loại bỏ khỏi thang đo do theo chuyên gia một số khách hàng quan tâm đến vấn đề phong thủy và một số khách hàng thì quan điểm ngược lại là phong thủy nào thì cũng có cách hóa giải. Ngồi ra chuyên gia cũng cho rằng biến “phong thủy” cũng đã bao hàm nội
dung trong biến “ vị trí và hướng lơ đất phù hợp với tôi”. Quy chuẩn xây dựng nhà phù hợp với khả năng người mua. Cuối cùng thang đo “Thuộc tính sản phẩm” được đo lường thông qua 5 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
b. Vị trí dự án
Thang đo ban đầu được đề xuất gồm 8 biến quan sát. Sau khi thảo luận nhóm cho thấy tất cả khách hàng ý kiến đều đồng ý với 7 biến tác giả đề xuất và đề nghị bỏ 1 biến quan sát “gần trung tâm thương mại” với lý do là vì trên địa bàn tỉnh Long An trên địa bàn tỉnh Long An hiện cũng chưa có trung tâm thương mại nên biến này khơng có ảnh hưởng nhiều đến thang đo.
Các chuyên gia cũng cho rằng việc loại bỏ biến là “gần trung tâm thương mại” là hợp lý. Theo chuyên gia cho rằng, mức sống người dân ở đây chưa cao nên biến quan sát “gần trung tâm thương mại” khơng có ảnh hưởng nhiều đến ý định mua đất nền của khách hàng, tâm lý khách hàng ở Long An thường quan tâm đến vị trí dự án có “gần chợ, siêu thị” hay không. Sau khi loại bỏ biến quan sát “gần trung tâm thương mại”, thang đo “Vị trí dự án” sau cùng được đo lường bằng 7 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
c. Mơi trường sống:
Tác giả đề xuất thang đo gồm 7 biến quan sát. Theo ý kiến của khách hàng thì biến nên loại biến “hàng xóm thân thiện” do yếu tố này cũng không ảnh hưởng nhiều đến ý định mua đất nền của họ vì do các dự án hiện nay cịn khá ít người ở. Sau khi loại bỏ biến quan sát “hàng xóm thân thiện”, thang đo “Môi trường sống” sau cùng được đo lường bằng 6 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
d. Tình trạng tài chính
Tác giả đề xuất 6 biến quan sát cho thang đo này, sau khi thảo luận khách hàng và chuyên gia đều thống nhất loại bỏ biến “lệ phí trước bạ” vì mức phí này là do Nhà nước quy định do bên mua phải chịu và áp dụng giống nhau cho tất cả các dự án là 0,05% trên tổng giá trị lơ đất và thường chi phí này rất nhỏ so với giá trị lô
đất nên khách hàng sẽ ít quan tâm khi ý định mua đất. Theo ý kiến chuyên gia thì biến “thu nhập” cần bổ sung là “thu nhập gia đình có khả năng mua đất nền dự án” để rõ ràng và dễ hiểu hơn là thu nhập của các thành viên trong gia đình. Cuối cùng thang đo bao gồm 5 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
e. Bằng chứng thực tế
Tất cả ý kiến đều đồng ý với các biến tác giả đề xuất và thống nhất với 3 biến quan sát như tác giả đề xuất ban đầu. Đồng thời, khách hàng đề nghị bổ sung thêm 2 biến là “ Tiến độ đầu tư đúng theo cam kết” và “Dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” vì đây là hai yếu tố rất quan trọng đối với khách hàng khi có ý định mua đất dự án do theo khách hàng nhiều chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng do nhiều lý do nợ tiền thuế, chưa đền bù… và chủ đầu tư đem tiền khách hàng nộp để đầu tư nơi khác xảy ra khá phổ biến gây mất lòng tin cho khách hàng. Cuối cùng thang đo “Bằng chứng thực tế” được đo lường thông qua 5 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
f. Tiếp thị
Tác giả đề xuất thang đo gồm 6 biến quan sát, khơng có ý kiến khác nào được đưa ra, tất cả ý kiến đều đồng ý với các biến tác giả đề xuất và thống nhất với các biến quan sát như tác giả đề xuất ban đầu (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
g. Tỉ suất sinh lời
Tác giả đề xuất thang đo gồm 3 biến quan sát. Theo ý kiến chuyên gia đề nghị bổ sung thêm biến “Mua đất nền để đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê đem lại lợi nhuận ổn định” vì chun gia cho rằng thực tế hiện nay có rất nhiều khách hàng lựa chọn mua đất nền ở những dự án gần khu cơng nghiệp có giá rẻ để xây nhà trọ cho thuê. Tuy lợi nhuận không cao nhưng lại ổn định và quan trọng là tích lũy được đất. Cuối cùng thang đo “Tỷ suất sinh lời” được đo lường thông qua 5 biến quan sát (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo).
h. Ý định mua
Kết quả thảo luận cho thất khơng có ý kiến khác nào được đưa ra, tất cả ý kiến đều đồng ý và thống nhất với các biến quan sát như tác giả đề xuất ban đầu (xem Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo, trang 38).
Từ các phân tích trên, tác giả thực hiện tóm tắt và mã hóa lại các thang đo yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua đất nền của khách hàng tại tỉnh Long An như sau:
Bảng 3.2: Tóm tắt và mã hóa thang đo Stt Nhân tố Biến quan sát
Mã hóa Tham khảo 1 Đặc điểm sản phẩm
Lô đất tại khu đơ thị hoặc khu dân cư có diện
tích phù hợp với nhu cầu của tôi. SP1
Nghiên cứu định tính 2 Lơ đất có vị trí và hướng phù hợp với tôi. SP2
3
Lơ đất có kích thước (chiều dài, chiều rộng)
cân đối, hài hòa. SP3 4 Hình dáng lơ đất dễ xây dựng. SP4 5
Quy chuẩn xây dựng nhà phù hợp với khả
năng người mua. SP5 6
Vị trí dự án
Gần nơi làm việc VT1 Shyue &ctg (2011), Iman &ctg (2012), Phan Thanh Sĩ (2013), Võ Phạm Thành Nhân (2013) 7 Gần trung tâm thành phố VT2 8 Gần trường học VT3 9 Gần bệnh viện VT4 10 Gần chợ/ siêu thị VT5 11 Gần tuyến đường chính VT6 12 Gần người thân hoặc nơi đang ở VT7 13
Môi trường
sống
Dự án có cơ sở hạ tầng hồn thiện. MTS1 Shyue &ctg (2011), Phan Thanh Sĩ (2013), Võ Phạm Thành Nhân (2013) 14
Cảnh quang và cây xanh xung quanh đẹp và
thống đãng MTS2
15 Tình hình an ninh trong dự án tốt. MTS3 16 Dự án có các cơng trình tiện ích. MTS4 17 Dự án không bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn. MTS5 18 Dự án không bị ô nhiễm. MTS6 19
Tình trạng tài
chính
Giá bán hợp lý. TC1 Opoku Abdul &ctg (2010),
Võ Phạm Thành Nhân
(2013) 20
Thu nhập gia đình có khả năng mua đất nền dự
án. TC2
21 Tơi có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay TC3 22 Lãi suất vay hợp lý. TC4 23
Tơi có khả năng thanh tốn nợ vay.
Stt Nhân tố Biến quan sát Mã hóa Tham khảo 24 Bằng chứng thực tế
Danh tiếng và uy tín của chủ đầu tư dự án
thông qua các dự án đã và đang phát triển. BC1 Shyue &ctg (2011) 25 Thơng tin tham khảo từ gia đình, người quen BC2
26 Tình trạng pháp lý đầy đủ, rõ ràng BC3
27 Tiến độ đầu tư đúng theo cam kết BC4 Nghiên cứu định tính 28 Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. BC5
29
Tiếp thị
Tiếp thị thể hiện chủ đầu tư có uy tín và nổi
tiếng trong lĩnh vực bất động sản. TT1
Nghiên cứu định tính 30
Tiếp thị thể hiện các lơ đất nền có mức giá hấp
dẫn. TT2
31
Tiếp thị thể hiện các dự án đất nền có nhiều
tiện ích trong tương lai. TT3 32
Tiếp thị thể hiện dự án có vị trí giao thơng
thuận tiện và có tính chiến lược. TT4 33
Tiếp thị thể hiện dự án đất nền có khả năng
sinh lời cao. TT5
34
Các quảng cáo hấp dẫn thu hút người mua xuất
hiện khắp nơi. TT6
35
Tỷ suất sinh lời
Tích lũy tài sản dưới dạng đất nền có giá trị
tăng dần theo thời gian. TSSL1
Nghiên cứu định tính 36
Mua đất nền là kênh đầu tư lâu dài có tỷ suất
sinh lợi cao hơn so với các kênh đầu tư khác. TSSL2 37
Mua đất nền để đầu tư xây dựng nhà trọ cho
thuê đem lại lợi nhuận ổn định. TSSL3 38
Các dự án đất nền được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí chiến lược thì giá đất có thể tăng trong
tương lai. TSSL4
39
Các lơ đất nền có giá phù hợp để đầu tư và dễ
sang nhượng đem về lợi nhuận. TSSL5 40
Ý định mua
Tơi đang có ý định mua đất dự án YĐM1 Phan Thanh Sĩ (2013), Ajzen (1991), Han& Kim (2010) 41 Tôi đang cố gắng mua đất dự án YĐM2
42 Tôi đang nỗ lực để mua đất dự án YĐM3