hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc giao quản lý, sử dụng
Chủ sở hữu cú thể trực tiếp quản lý, sử dụng để khai thỏc cụng dụng của nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng, chủ sở hữu cú thể chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc cho chủ thể khỏc thụng qua hợp đồng: mượn, thuờ, cầm cố nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng hoặc ủy quyền cho người khỏc quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc của mỡnh. Đõy là những hợp đồng dõn sự được xỏc lập trờn cơ sở thỏa thuận giữa cỏc bờn trong việc làm phỏt sinh quyền và nghĩa vụ dõn sự, vỡ vậy sự thỏa thuận này nếu khụng trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội hoặc khụng nhằm trốn trỏnh việc bồi thường sẽ được phỏp luật tụn trọng, bảo vệ đối với cỏc bờn và là cơ sở để xem xột trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc gõy ra. Cỏc thỏa thuận sau đõy là khụng trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội hoặc khụng nhằm trốn trỏnh việc bồi thường:
- Thỏa thuận cựng nhau liờn đới chịu trỏch nhiệm BTTH. Theo thỏa thuận này thỡ người bị thiệt hại được quyền yờu cầu chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc giao quản lý, sử dụng bồi thường tồn bộ thiệt hại, sau đú người nào đó đứng ra bồi thường cú quyền yờu cầu người kia bồi hoàn một phần hoặc tồn bộ khoản tiền đó trả.
- Thỏa thuận ai cú điều kiện về kinh tế hơn thỡ người đú thực hiện việc BTTH trước. Theo thỏa thuận này thỡ chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc giao quản lý, sử dụng cựng cú trỏch nhiệm BTTH cho người bị thiệt hại mà trong số đú cú người cú khả năng thực tế và cú người khụng cú khả năng thực tế để thực hiện việc bồi thường thỡ hiện tại ai cú khả năng kinh tế trước mắt đỏp ứng, cú điều kiện bồi thường thỡ thực hiện việc BTTH trước.
Trong trường hợp cỏc bờn chưa cú thỏa thuận ai phải chịu trỏch nhiệm bồi thường thỡ bờn mượn, thuờ, nhận cầm cố, bờn được ủy quyền quản lý nhà
cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc với tư cỏch là người quản lý, sử dụng tài sản cú căn cứ phỏp luật nờn họ cú cỏc quyền và nghĩa vụ phỏp lý, trong đú cú nghĩa vụ trụng coi, quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khụng để nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng mỡnh quản lý gõy thiệt hại cho người khỏc. Trường hợp nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy thiệt hại khi đang thuộc quyền chiếm hữu, quản lý của họ, họ bị coi là cú lỗi trong việc quản lý tài sản và phải chịu trỏch nhiệm bồi thường. Như vậy, khi chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc đú giao nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc cho người khỏc mà gõy thiệt hại thỡ trước hết phải xỏc định trong trường hợp cụ thể đú người được giao nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc cú phải là người quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc hay khụng để xỏc định ai cú trỏch nhiệm BTTH. Bởi quy định tại Điều 627 của BLDS 2005 hoàn toàn chưa phõn định rừ ràng về trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc gõy ra của người quản lý, sử dụng trong cỏc trường hợp khỏc nhau.
- Trường hợp người được chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc giao quản lý khụng đồng thời là người sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng
Người này chỉ cú quyền quản lý việc sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng như bảo quản, giữ gỡn, trụng coi mà hoàn toàn khụng cú quyền được khai thỏc cụng dụng của nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng, chẳng hạn: chủ sở hữu ủy quyền quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng cho người khỏc hoặc trong trường hợp người nhận cầm cố tài sản là nhà cửa. Theo quy định của BLDS về cầm cố tài sản thỡ người nhận cầm cố tài sản cú nghĩa vụ bảo quản, giữ gỡn tài sản cầm cố và chỉ được khai thỏc cụng dụng tài sản cầm cố, hưởng lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu cú thỏa thuận với bờn cầm cố tài sản. Nếu trong thời gian đang quản lý tài sản cầm cố đú mà làm hư hỏng tài sản cầm cố thỡ theo quy định người nhận cầm cố phải BTTH cho bờn cầm cố, nhưng nếu để nhà cửa gõy thiệt hại cho người khỏc thỡ người nhận cầm cố nhà cửa - người quản lý tài sản cầm cố hay bờn cầm cố nhà cửa phải chịu trỏch nhiệm BTTH.
- Trường hợp người được chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc giao sử dụng khụng đồng thời là người quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng
Quyền sử dụng là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu, là quyền năng mà phỏp luật quy định cho chủ sở hữu và những chủ thể khỏc cú chiếm hữu hợp phỏp được phộp sử dụng tài sản của mỡnh nhằm đỏp ứng cỏc nhu cầu sinh hoạt hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiờn, việc sử dụng đú khụng được gõy thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ớch của Nhà nước, lợi ớch cụng cộng, quyền và lợi ớch hợp phỏp của người khỏc, trỏi với đạo đức chung của phỏp luật. Nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng là tài sản khụng tiờu hao thỡ người hưởng dụng phải sử dụng tài sản đú như một người quản lý tận tõm và trao trả tài sản đú khi chấm dứt quyền hưởng dụng. Tuy nhiờn, trong thực tế đối với cụng trỡnh cụng cộng phục vụ lợi ớch chung của cộng đồng thỡ người sử dụng là tất cả mọi người trong xó hội, cũn người quản lý thụng thường là doanh nghiệp hoặc cơ quan quản lý nhà nước; người thuờ nhà chung cư trong dự ỏn phỏt triển nhà ở thương mại của cỏc tổ chức, cỏ nhõn kinh doanh bất động sản, sinh viờn thuờ nhà trọ ở cựng với chủ nhà trọ, theo đú bờn thuờ sử dụng nhà theo đỳng mục đớch, đỳng cụng năng, thiết kế và hợp đồng nhưng vẫn chịu sự quản lý, giỏm sỏt việc khai thỏc, sử dụng của bờn cho thuờ - chủ cụng trỡnh.
Như vậy, phỏp luật hiện hành quy định người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng theo một giao dịch dõn sự phải chịu trỏch nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại là hợp lý. Trong trường hợp trờn, một vấn đề hết sức phức tạp cần phải được xỏc định rừ, đú là chủ thể nào phải bồi thường: người quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng hay người sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng thỡ chưa được quy định rừ tại nội dung điều luật. Tuy nhiờn, dựa trờn cơ sở trỏch nhiệm BTTH do tài sản gõy ra, theo đú trỏch nhiệm BTTH do tài sản gõy ra chỉ được ỏp dụng khi thiệt hại do tự bản thõn tài sản tỏc động gõy ra và trỏch nhiệm của người chủ sở hữu, người được giao chiếm hữu, quản lý tài sản là lỗi của họ trong việc nắm giữ, theo
dừi, trụng coi khụng cẩn thận dẫn đến để tài sản thuộc quyền quản lý của mỡnh gõy thiệt hại. Do vậy, trỏch nhiệm bồi thường phải được đặt ra đối với người quản lý vật thể là nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng. Trường hợp người quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc chứng minh mỡnh khụng cú lỗi thỡ chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc phải chịu trỏch nhiệm bồi thường. Điều này dẫn đến hệ quả là đối với cụng trỡnh xõy dựng vụ chủ thỡ người nào đang quản lý, trụng coi phải bồi thường, nếu cụng trỡnh xõy dựng vụ chủ đú khụng gắn liền với chủ thể nhất định nào thỡ khụng cú chủ thể nào phải bồi thường, cũn người bị thiệt hại tự chịu rủi ro. Trong trường hợp này, người bi ̣ thiờ ̣t ha ̣ i đó mua bảo hiểm thõn thờ̉ thỡ c ơ quan bảo hiờ̉m sẽ chi ̣u trỏch nhiệm bồi thường.
Luật Trỏch nhiệm bồi thường của nhà nước năm 2010 khụng quy định nhà nước phải BTTH do tài sản thuộc sở hữu nhà nước gõy ra thiệt hại cho người khỏc. Tuy nhiờn, nguyờn tắc đầu tiờn và quan trọng nhất về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước là "mọi tài sản nhà nước đều được Nhà nước giao cho cơ quan, tổ chức, đơn vị quản lý, sử dụng". Đõy là nguyờn tắc được quy định trong Luật quản lý tài sản nhà nước năm 2008, theo đú mọi tài sản nhà nước đều phải xỏc định được chủ thể được giao quản lý, sử dụng. Tuy nhiờn, tựy từng trường hợp cụ thể để xỏc định chủ thể chịu trỏch nhiệm BTTH.
Trường hợp nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng thuộc sở hữu nhà nước và nhà nước đó giao quyền quản lý, sử dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng đú cho cỏc chủ thể cụ thể thỡ người được giao trụng coi, quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng phải BTTH. Trường hợp người được giao trụng coi, quản lý nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khụng cú lỗi thỡ theo quy định nhà nước với tư cỏch là chủ sở hữu tài sản cũng khụng phải chịu trỏch nhiệm bồi thường.
Trường hợp nhà nước quyết định trưng dụng nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng của tổ chức, cỏ nhõn trong trường hợp thật cần thiết vỡ lý do quốc phũng, an ninh và vỡ lợi ớch quốc gia thỡ theo quy định của Luật Trưng mua,
trưng dụng tài sản, tổ chức, cỏ nhõn được nhà nước giao quản lý, sử dụng tài sản trưng dụng cú trỏch nhiệm sử dụng tài sản đỳng mục đớch, tiết kiệm và cú hiệu quả, đồng thời bảo quản, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong thời gian trưng dụng. Quyền sở hữu tài sản trưng dụng vẫn thuộc về người cú tài sản trưng dụng. Do đú, khi thiệt hại do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra, tổ chức, cỏ nhõn được nhà nước giao quản lý, sử dụng khụng cú lỗi thỡ chủ sở hữu nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng bị trưng dụng phải BTTH.