Trong BLDS năm 2005 khụng cú bất kỳ cụm từ "chủ đầu tư" nào được thể hiện, điều đú đồng nghĩa khụng cú một định nghĩa khỏi quỏt về chủ đầu tư là gỡ mà định nghĩa chủ đầu tư được quy định trong cỏc văn bản phỏp luật khỏc như tại Khoản 11 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005 quy định thỡ chủ đầu tư được hiểu là tổ chức, cỏ nhõn sở hữu vốn hoặc người thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt
động đầu tư; Khoản 9 Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2005 quy định chủ đầu tư được hiểu là người sở hữu vốn hoặc được giao trỏch nhiệm thay mặt chủ sở hữu, người vay vốn trực tiếp quản lý và thực hiện dự ỏn, cũn theo quy định Khoản 21 Điều 3 của Luật Xõy dựng năm 2003, Luật điều chỉnh trực tiếp mọi hoạt động xõy dựng bao gồm cả hoạt động thi cụng xõy dựng cụng trỡnh thỡ chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh được hiểu là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xõy dựng cụng trỡnh. Vậy, trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng khỏc gõy ra khi cụng trỡnh đang thi cụng xõy dựng của chủ đầu tư xột trong mối liờn hệ với quy định tại Điều 627 BLDS được hiểu như thế nào khi mà chủ thể chịu trỏch nhiệm bồi thường là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu giao quản lý, sử dụng.
Tại khoản 1 Điều 267 BLDS quy định:
Khi xõy dựng cụng trỡnh, chủ sở hữu cụng trỡnh phải tuõn theo phỏp luật về xõy dựng, bảo đảm an toàn, khụng được xõy vượt quỏ độ cao, khoảng cỏch mà phỏp luật về xõy dựng quy định và khụng được xõm phạm đến quyền, lợi ớch hợp phỏp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh [19].
Như vậy Điều luật chỉ ra khi xõy dựng cụng trỡnh, mặc dự cụng trỡnh xõy dựng đang trong quỏ trỡnh tạo lập thành vật thể vật chất thụng qua hoạt động thi cụng xõy dựng thỡ chủ sở hữu cụng trỡnh trong trường hợp này đồng thời với tư cỏch là chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh phải BTTH nếu để cụng trỡnh đang được xõy dựng đú gõy thiệt hại cho người khỏc, trừ trường hợp thiệt hại xảy ra do lỗi của người khỏc, do sự kiện bất khả khỏng hoặc do lỗi của người bị thiệt hại thỡ chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh khụng phải chịu trỏch nhiệm bồi thường.
Vấn đề yếu tố lỗi của chủ đầu tư (chủ sở hữu cụng trỡnh) để cụng trỡnh gõy thiệt hại trong quỏ trỡnh thi cụng xõy dựng cụng trỡnh vẫn xỏc định theo yếu tố cú lỗi trong trỏch nhiệm BTTH do tài sản gõy ra và sự tuõn thủ nghĩa
vụ tụn trọng quy tắc xõy dựng, nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với cụng trỡnh xõy dựng liền kề và xung quanh trong từng trường hợp cụ thể để xem xột ỏp dụng trỏch nhiệm bồi thường của chủ đầu tư.
Trường hợp trước khi thi cụng xõy dựng cụng trỡnh, chủ đầu tư đó thỏa thuận với cỏc chủ cụng trỡnh liền kề, xung quanh để họ tự kiểm tra hiện trạng cụng trỡnh của mỡnh hoặc chủ đầu tư chủ động phối hợp với cỏc chủ cụng trỡnh liền kề, xung quanh để tiến hành khảo sỏt, kiểm tra hiện trạng cỏc cụng trỡnh liền kề, xung quanh về tỡnh trạng lỳn, nghiờng, nứt, thấm dột và cỏc biểu hiện bất thường khỏc của cụng trỡnh liền kề, xung quanh. Kết quả khảo sỏt, kiểm tra hiện trạng được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh, bằng phim, đo vẽ, lập sơ đồ và được sự thống nhất giữa chủ đầu tư với cỏc chủ cỏc cụng trỡnh liền kề, xung quanh cựng với sự chứng kiến của chớnh quyền địa phương là cơ sở để giải quyết tranh chấp phỏt sinh nếu cú giữa chủ đầu tư với cỏc chủ cụng trỡnh này cũng như để bảo đảm an toàn cho cỏc cụng trỡnh liền kề và xung quanh, theo đú chủ đầu tư hoặc bờn thi cụng khụng phải chịu trỏch nhiệm bồi thường đối với những thiệt hại đó tồn tại của bất động sản liền kề và xung quanh trước khi thi cụng xõy dựng cụng trỡnh, những thiệt hại mới phỏt sinh mà do lỗi thi cụng xõy dựng cụng trỡnh gõy ra thỡ phải bồi thường.
Trường hợp cỏc chủ cụng trỡnh liền kề, xung quanh khụng hợp tỏc cho kiểm tra hiện trạng cụng trỡnh thỡ chủ đầu tư cần bỏo cỏo chớnh quyền địa phương để yờu cầu cỏc chủ cụng trỡnh này phối hợp với chủ đầu tư để kiểm tra. Nếu cỏc chủ cụng trỡnh liền kề, xung quanh vẫn khụng hợp tỏc kiểm tra thỡ chủ đầu tư thực hiện khảo sỏt mặt ngoài cú sự chứng kiến và ký vào biờn bản khảo sỏt của chớnh quyền địa phương. Đồng thời chủ đầu tư vẫn thực hiện việc thi cụng xõy dựng cụng trỡnh. Mọi chứng cứ về hư hỏng cụng trỡnh liền kề, xung quanh do chủ cỏc cụng trỡnh này đưa ra khi khụng cú sự thống nhất với chủ đầu tư sẽ khụng được cụng nhận khi cú tranh chấp xảy ra, điều này đồng nghĩa chủ đầu tư khụng phải bồi thường.
Trường hợp cụng trỡnh xõy dựng cú nguy cơ đe dọa sự an toàn bất động sản liền kề và xung quanh hoặc khi cú nguy cơ xảy ra sự cố đối với cụng trỡnh đang xõy dựng thỡ chủ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh phải cho ngừng ngay việc xõy dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yờu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh và phải thực hiện ngay cỏc biện phỏp khắc phục. Nếu khụng cú ngay biện phỏp khắc phục kịp thời thỡ chủ đầu tư phải thụng bỏo tỡnh trạng nguy hiểm của cụng trỡnh xõy dựng để chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh trỏnh xa, hợp tỏc xõy dựng phương ỏn chống đỡ, biện phỏp phũng ngừa, ngăn chặn tai nạn hoặc đề nghị chớnh quyền địa phương giỳp đỡ để đảm bảo an toàn cho tớnh mạng người và tài sản xung quanh. Việc chủ đầu tư kịp thời phỏt hiện nguy cơ cụng trỡnh xõy dựng cú khả năng gõy thiệt hại cho những người xung quanh và thực hiện cỏc biện phỏp trờn nghĩa là chủ đầu tư thực hiện tốt trỏch nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản. Khi nguy cơ đó được kịp thời ngăn chặn, thiệt hại khụng xảy ra trờn thực tế đối với bất động sản liền kề và xung quanh, nghĩa là chưa cú đủ điều kiện phỏt sinh trỏch nhiệm BTTH do cụng trỡnh xõy dựng gõy ra nờn chủ đầu tư khụng phải bồi thường. Mặc dự chủ đầu tư khụng phải phải chịu trỏch nhiệm dõn sự nhưng chủ đầu tư phải chịu trỏch nhiệm hành chớnh khi để cụng trỡnh cú nguy cơ đe dọa bất động sản liền kề và xung quanh.
Trường hợp xảy ra sự cố cụng trỡnh, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh
Sự cố cụng trỡnh xõy dựng được hiểu là những hư hỏng vượt quỏ giới hạn an toàn cho phộp, làm cho cụng trỡnh xõy dựng cú nguy cơ sập đổ; đó sập đổ một phần hoặc toàn bộ cụng trỡnh hoặc cụng trỡnh khụng sử dụng được theo thiết kế. Trong thực tế, sự cố cụng trỡnh được thể hiện dưới nhiều dạng thức như: Sự cố sập đổ bộ phận cụng trỡnh hoặc toàn bộ cụng trỡnh, sự cố liờn quan đến thương vong của con người (đổ tường, sạt lở…), sự cố do ảnh hưởng của việc thi cụng cụng trỡnh liền kề (gõy sụp đổ, lỳn, nứt… cụng trỡnh khỏc do thi cụng cụng trỡnh bờn cạnh gõy nờn), sự cố về cụng năng, sự cố khả
năng chịu tải của kết cấu… Trong những trường hợp xảy ra sự cố cụng trỡnh, thiệt hại cú thể xảy ra đối với chớnh cụng trỡnh đang thi cụng xõy dựng hoặc người và tài sản trong cụng trường xõy dựng nhưng thiệt hại khụng xảy ra đối với bất động sản liền kề và xung quanh. Do vậy khụng phải mọi trường hợp xảy ra sự cố cụng trỡnh đều làm phỏt sinh trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra mà chỉ những sự cố cụng trỡnh khi xảy ra làm ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh như gõy sụp đổ, lỳn, nứt, thấm, dột, nghiờng… thỡ phải xem xột trỏch nhiệm bồi thường của chủ đầu tư và người cú liờn quan tham gia xõy dựng cụng trỡnh.
Điều 627 BLDS quy định liệt kờ những tỏc động cụ thể của nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng đối với bất động sản liền kề và xung quanh dẫn đến thiệt hại xảy ra là "sụp đổ, hư hỏng, sụt lở". Vậy ngoài những tỏc động cụ thể kể trờn thỡ cú thể hiểu những tỏc động khỏc do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra thỡ sẽ khụng ỏp dụng trỏch nhiệm BTTH do nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra như trường hợp cụng trỡnh đang xõy dựng khụng sụp đổ, hư hỏng, sụt lở nhưng vẫn gõy ra thiệt hại: gõy lỳn, nứt, thấm dột... bất động sản liền kề và xung quanh.
Với quy định theo hướng liệt kờ cỏc tỏc động của nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng bao giờ cũng sẽ dẫn đến khụng đầy đủ, khụng dự liệu hết được cỏc tỏc động đa dạng xảy ra trong thực tiễn cuộc sống. Do đú, điều luật nờn quy định ngắn gọn theo hướng mọi sự tỏc động của nhà cửa, cụng trỡnh xõy dựng gõy ra thiệt hại cho người khỏc đều làm phỏt sinh trỏch nhiệm BTTH.
Theo quy định của Luật Xõy dựng, chủ đầu tư là người chịu trỏch nhiệm phỏp lý toàn bộ và cao nhất đối với chất lượng cụng trỡnh, cỏc sự cố liờn quan đối với cụng trỡnh đú. Khi sự cố cụng trỡnh xảy ra thỡ chủ đầu tư, bờn thi cụng phải cho ngừng ngay việc xõy dựng, chủ động giải quyết sự cố cụng trỡnh, phối hợp với cỏc chủ cụng trỡnh liền kề, xung quanh xem xột, xỏc định nguyờn nhõn và tỡm biện phỏp khắc phục. Do để cụng trỡnh xõy dựng ảnh
hưởng đến chất lượng cụng trỡnh liền kề và xung quanh, trước hết chủ đầu tư đó vi phạm quy định về trật tự xõy dựng, theo đú chủ đầu tư vừa bị xử phạt vi phạm hành chớnh, vừa phải ngừng thi cụng xõy dựng để thực hiện BTTH mặc dự khụng phải lỳc nào những khiếu nại của chủ nhà liền kề, xung quanh cũng đỳng, việc BTTH do chủ đầu tư và bờn bị thiệt hại tự thỏa thuận. Trường hợp cỏc bờn khụng thỏa thuận được một mặt bờn thiệt hại cú thể gửi đơn đề nghị Ủy ban nhõn dõn cấp xó giải quyết hoặc cú quyền khởi kiện đũi bồi thường tại tũa ỏn, một mặt cụng trỡnh bị đỡnh chỉ thi cụng xõy dựng cho đến khi chủ đầu tư, bờn thi cụng xõy dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, BTTH và được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp tiếp tục thi cụng.