CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT
3.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường BĐS là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn đời sống kinh tế xã hội, BĐS vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là yếu tố đầu vào không thể thiếu của q trình sản xuất.
- Thị trường BĐS góp phần phân bố và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất và bất động sản trên đất. Khi đất đai và giá trị bất động sản trên đất có giá trị cao tạo áp lực thúc đẩy các chủ thể quan tâm đến tính hiệu quả trong việc sử dụng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả của tồn xã hội trong việc phân bố và sử dụng BĐS, đặc biệt tài nguyên đất đai là tài nguyên, là tài sản quý hiếm và có hạn của mỗi quốc gia. - Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất. Trên thị trường bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản và những chủ thể tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bất động sản. Từ đó, giúp cho việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Sự biến động của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh và ảnh hưởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS.
- Thị trường BĐS tạo ra những kích thích đầu tư vào BĐS như đất đai, cơ sở hạ tầng, nhà ở, ….qua đó góp phần tăng trưởng kinh tế. Là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, giữa xây dựng mua và bán nhà, giữa mua và bán quyền sử dụng đất trong nền kinh tế hàng hóa. Từ nhu cầu và thị hiếu của thị trường, nhờ đó sản xuất, xây dựng phù hợp tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
- Thị trường BĐS tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường tài chính. Bất động sản có thể được thế chấp, cầm cố tại ngân hàng, tổ chức tín dụng đã góp phần hết sức quan trọng cho việc huy động nguồn tài chính phục vụ cho sự phát triển kinh tế đất nước.
- Thị trường BĐS với những giao dịch lớn, góp phần tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước.
3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khốn
Cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khốn là những cơng ty đảm bảo được tiêu chuẩn niêm yết trên thị trường chứng khoán. Do đặc
điểm của cơng ty niêm yết trên thị trường chứng khốn là cơng ty mang đầy đủ tính chất của cơng ty cổ phần. Nên cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết ảnh hưởng bởi một số đặc điểm sau:
- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết có số vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần, và giao dịch trên thị trường chứng khốn được gọi là cổ phiếu.
- Cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết có đa chủ sở hữu, người nắm giữ cổ
phần của công ty là cổ đông đều là chủ sở hữu của công ty. Do vậy, cơ chế giám sát cao, sự minh bạch thông tin trong quá trình hoạt động là yêu cầu tiên quyết và chi phối bởi quy định niêm yết nghiêm ngặt.
- Công ty cổ phần bất động sản niêm yết dễ huy động vốn, và có thể chuyển
nhượng là quyền sở hữu vốn cho chủ thể khác thông qua giao dịch trên thị trường chứng khốn. Chủ sở hữu có thể chuyển nhượng vốn một cách dễ dàng, có tính thanh khoản cao. Chủ sở hữu có thể thu được lợi từ cổ phiếu từ hai nguồn là lợi tức và chênh lệch giá của cổ phiếu, tuy nhiên thu nhập này bị đánh thuế hai lần. Và đồng nghĩa với lợi nhuận, khi công ty làm ăn kém hiệu quả, giá cổ phiếu giảm sút, chủ sở hữu có thể mất trắng số vốn đầu tư trên phần vốn góp của mình.
- Kể từ q 4/2013, thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc giúp giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp BĐS tăng mạnh. Kết thúc năm 2014 có 67 doanh nghiệp BĐS trong tổng số 669 doanh nghiệp đang niêm yết với tổng vốn hóa đạt gần 124 nghìn tỷ đồng (chiếm khoảng 11% vốn hóa tồn thị trường chứng khốn). Trong đó, VIC là doanh nghiệp có vốn hóa thị trường lớn nhất (chiếm 52%) và cũng là doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận lớn nhất trong ngành. Kế đến là những doanh nghiệp vốn hóa lớn khác trong ngành như KBC (5%), ITA (4,64%), OCH (4,05%), IJC (2,99%), FLC (2,77%), QCG (2,15%), SJS (2,03%)….
- Năm 2014, tổng DTT và LNST toàn ngành BĐS niêm yết đạt lần lượt 53.237 tỷ VNĐ (tăng 40% so với năm 2013) và 6195 tỷ VNĐ (giảm 19% so với năm 2013). Trong đó, VIC đóng góp 52% tổng DTT và 51% tổng LNST. Trừ VIC thì
khơng có doanh nghiệp nào đạt DTT trên 3000 tỷ và khơng có doanh nghiệp nào có LNST trên 400 tỷ trong 3 năm gần đây. Tổng LNST 2014 giảm so với năm 2013 là do năm 2013 VIC đã chuyển nhượng Vincom A và thu về khoảng 4300 tỷ VNĐ thu nhập tài chính gây nên đột biến bất thường trong lợi nhuận của VIC nói riêng và của tồn ngành BĐS nói chung.
- Giai đoạn 2011 – 2013 là thời kỳ ảm đạm của thị trường BĐS hàng tồn kho rất lớn, nhiều dự án treo dang dở, nhiều biệt thự bỏ không, trong khi áp lực lãi vay lớn đẫn đến đa số các doanh nghiệp BĐS chỉ ghi nhận lợi nhuận khiêm tốn và thậm chí lỗ, phá sản bởi áp lực chi phí lãi vay. Giai đoạn 2014 – nay, thị trường đang dần phục hồi, các doanh nghiệp BĐS vẫn còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn tài trợ từ ngân hàng nên chi phí lãi vay vẫn là yếu tố quyết định chi phối KQKD của doanh nghiệp. Do đó, những doanh nghiệp nào ít sử dụng nợ vay sẽ tiếp tục ghi nhận KQKD khả quan trong những thời gian tới.
- Giá trị HTK BĐS đang giảm, tính đến 15/12/214, Theo Bộ Xây dựng tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (giảm 21,8%) so với tháng 12/2013. Trong đó, có 15.400 căn hộ chung cư, 10.505 căn nhà thấp tầng, hơn 8,6 triệu m2 và trên 1,6 triệu m2 đất nền thương mại. Lượng HTK giảm chủ yếu tại các dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán trung bình, tại các dự án đã hồn thành và những khu vực có hạ tầng tốt. Tuy HTK đang giảm, nhưng HTK vẫn chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng tài sản, điển hình như: VNI (94%), NVN (94%), PDR (89%), VPH (87%), SJS (79%), NBB (77%), NTL(77%)….. Trong khi tỷ trọng này của tồn ngành trung bình chỉ là 36%. HTK ứ đọng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp khơng bán được hàng, dịng tiền thu về eo hẹp khi đó áp lực trả nợ vay sẽ trở thành vấn đề sống cịn.
- Trong Báo cáo tình hình thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9/2015 đưa ra một số thơng tin tích cực về thanh khoản và lượng tồn kho toàn thị trường. Theo đó, lượng HTK tồn thị trường tiếp tục giảm mạnh. Tại Hà Nội, trong tháng 9 có khoảng 1.600 giao dịch thành cơng, giảm 16%
so với tháng trước, nhưng tăng 40% so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung trong tháng 9, tồn Hà Nội có khoảng 5.300 giao dịch, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh, có khoảng 1.550 giao dịch thành cơng, giảm 14% so với tháng trước, nhưng tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm 2014. Tính đến hết q III/2015, tồn thành phố có khoảng 5.100 giao dịch, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm 2014. Nhờ lượng giao dịch tăng đều qua nhiều tháng, tính đến tháng 9/2015 tổng giá trị HTK BĐS chỉ còn khoảng 59.395 tỷ đồng, giảm hơn 69.000 tỷ so với hồi đầu năm 2013, và giảm hơn 900 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 8/2015. Cùng với lượng HTK giảm mạnh, trong 9 tháng, số doanh nghiệp thành lập mới hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh hơn 78% so với cùng kỳ năm trước.
- Giá bán, tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh giá bán căn hộ phần lớn giữ ổn
định, chỉ tăng nhẹ 2 – 4% tại một số dự án hồn thiện, có hạ tầng tốt.
3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 3.2.1
Phân tích tài chính trong cơng ty cổ phần niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy định của pháp luật
3.2.1.1 Phân tích tài chính quy định trong Bản cáo bạch
Bản cáo bạch: Căn cứ vào quyết định số 13/2007/QĐ-BTC v/v Ban hành Mẫu
bản cáo bạch trong Hồ sơ đăng ký chào bán chứng khốn ra cơng chúng và Hồ sơ niêm yết chứng khoán tại Sở giao dịch chứng khốn, Trung tâm giao dịch chứng khốn. Theo đó, Bản cáo bạch cơng khai những thơng tin chính xác, trung thực,
khách quan liên quan đến việc chào bán hoặc niêm yết chứng khoán của tổ chức phát hành. Trong bản cáo bạch, Tình hình tài chính đối với các tổ chức khơng phải là tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính phi ngân hàng, Các chỉ tiêu phân tích tài chính chủ yếu (tùy theo từng ngành):
Bảng 3.1: Bảng phân tích tài chính quy định trong bản cáo bạch Các chỉ tiêu
1. Chỉ tiêu về khả năng thanh toán
Hệ số thanh toán ngắn hạn:
TSLĐ/Nợ ngắn hạn
Hệ số thanh toán nhanh:
TSLĐ - Hàng tồn kho Nợ ngắn hạn
2. Chỉ tiêu về cơ cấu vốn
Hệ số Nợ/Tổng tài sản Hệ số Nợ/Vốn chủ sở hữu
3. Chỉ tiêu về năng lực hoạt động
Vòng quay hàng tồn kho:
Giá vốn hàng bán
Hàng tồn kho bình quân
Doanh thu thuần/Tổng tài sản
4. Chỉ tiêu về khả năng sinh lời
Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Doanh
thu thuần
Hệ số Lợi nhuận sau chủ sở hữu
Hệ số Lợi nhuận sau thuế/Tổng tài sản
Hệ số Lợi nhuận từ
kinh doanh/Doanh thu thuần .........
3.2.1.2 Phân tích tài chính quy định trong Báo cáo thường niên
Báo cáo thƣờng niên: Ban hành kèm theo thông tư số 09/2010/TT – BTC
ngày 15 tháng 01 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ tài chính hướng dẫn về việc Công bố thơng tin trên thị trường chứng khốn. Theo đó, hướng dẫn về Báo cáo tình hình tài chính như sau:
“ III. Báo cáo của Ban Giám đốc
1. Báo cáo tình hình tài chính
- Khả năng sinh lời, khả năng thanh tốn
- Phân tích các hệ số phù hợp trong khu vực kinh doanh
-Phân tích những biến động, những thay đổi lớn so với dự kiến và nguyên nhân dẫn đến biến động)
- Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12 của năm báo cáo - Những thay đổi về vốn cổ đơng/vốn góp
- Tổng số cổ phiếu theo từng loại (cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi...) - Tổng số trái phiếu đang lưu hành theo từng loại (trái phiếu có thể chuyển đổi, trái
phiếu khơng thể chuyển đổi...)
- Số lượng cổ phiếu đang lưu hành theo từng loại
- Số lượng cổ phiếu dự trữ, cổ phiếu quỹ theo từng loại (nếu có) - Cổ tức/lợi nhuận chia cho các thành viên góp vốn”
(Nguồn: Trích phụ lục số II Báo cáo thường niên)
3.2.2 Thực trạng phân tích tài chính tại các cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
CTCP BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giống như các cổ phần niêm yết khác tuy hoạt động ở nhiều ngành nghề, quy mô vốn khác nhau. Nhưng đều lập báo cáo tài chính theo mẫu thống nhất, cùng tuân thủ theo chuẩn mực kế toán số 21 “Trình bày báo cáo tài chính”. Phân tích tài chính được tiến hành trên cơ sở số liệu báo cáo tài chính cung cấp, do đó cách thức phân tích tài chính là giống nhau. Tuy nhiên, cùng một chỉ tiêu này, nhưng trị số của từng ngành là khác nhau. Do vậy,
Luận văn không đi so sánh các ngành với nhau, mà khảo sát thực trạng phân tích tài chính các cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2015 đang phục hồi tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc. Điều này kỳ vọng thị trường BĐS sẽ cịn tích cực tăng hơn nữa dựa trên những yếu tố chính: (1) Chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ như thông tư 32 của NHNN đã nới lỏng điều kiện lãi suất và thời hạn cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, Thơng tư 36 của NHNN giảm hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ mức 250% xuống còn 150%; (2) Luật kinh doanh BĐS và luật nhà ở sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 1/07/2015 sẽ tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu BĐS dễ dàng hơn; (3) Mặt bằng lãi suất ở mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây cùng với tín hiệu ổn định và phục hồi của nền kinh tế trong trung hạn đang khiến nhà đầu tư sẽ có xu hướng tìm kiếm các kênh đầu tư rủi ro hơn trong đó có BĐS; (4) Những thay đổi trong cơ sở hạ tầng sẽ tạo sức hút cho nhiều dự án BĐS. Do vậy, tác giả cho rằng giá trị cổ phiếu ngành BĐS sẽ có triển vọng trong thời gian tới. Những doanh nghiệp được nhiều nhà đầu tư ưa thích là những doanh nghiệp đáp ứng được: (1) Doanh nghiệp có quỹ đất lớn với giá vốn rẻ; (2) Sản phẩm doanh nghiệp có sẵn để bán thuộc phân khúc bình dân và trung cấp hoặc sản phẩm đất tại các khu công nghiệp; (3) Tình hình tài chính của doanh nghiệp lành mạnh; (4) Mức chiết khấu của doanh nghiệp so với NAV cao. Dựa trên những tiêu chí đó một số doanh nghiệp đáng chú ý như: KBC, DXG, BCI, DIG, SJS, LJC, NBB…
Theo thống kê mã ngành, tính đến 31/12/2014 có 4.480 cơng ty đăng kí kinh doanh BĐS trong danh sách ngành hoạt động, trong đó có 67 cơng ty BĐS đang niêm yết. Trong đó, một số doanh nghiệp lớn đầu ngành như: VIC, KBC, ITA, IJC…
Hiện tại, tổng số công ty cổ phần ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khốn Việt Nam có 58 mã chứng khốn (Phụ lục 01: Danh sách công ty cổ
phần bất động sản niêm yết trên thị trừng chứng khoán Việt Nam). Luận văn tiến
hành thu thập dữ liệu thứ cấp là hệ thống phân tích tài chính được cơng bố cơng khai từ 30 công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam có thơng tin
phân tích tài chính năm 2014, gồm: CTCP Đầu tư và Xây dựng Sao Mai tỉnh Anh Giang (Mã chứng khoán ASM), CTCP đầu tư xây dựng Bình Chánh (Mã chứng khốn BCI), CTCP Đầu tư và Phát triển Dầu Khí Cửu Long (Mã chứng khốn CCL), CTCP Đầu tư và Phát triển Nhà đất Cotex (Mã chứng khoán CLG), CTCP Đầu tư và xây dựng Thành Nam (Mã chứng khoán CSC), CTCP Địa Ốc 11 (Mã chứng khốn D11), CTCP phát triển Đơ thị Cơng nghiệp số 2 (Mã chứng khốn D2D), CTCP đầu tư phát triển xây dựng (Mã chứng khốn DIG), CTCP Tập đồn Đức Long Gia Lai (Mã chứng khoán DLG), CTCP Đầu tư Căn nhà Mơ Ước (Mã chứng khoán DRH), CTCP Đệ Tam (Mã chứng khoán DTA), CTCP Dịch VỤ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh (Mã chứng khốn DXG), CPCP Tập đồn Đầu tư Thăng Long (Mã chứng khoán TIG), CTCP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình (Mã chứng khốn HBC), CTCP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (Mã chứng khoán HDC), CTCP tập đồn Hà Đơ (Mã chứng khốn HDG), CTCP Đầu tư và Phát triển Đa Quốc Gia (Mã chứng khốn IDI), CTCP Đầu tư tài chính Quốc tế và phát triển doanh nghiệp IDJ (Mã chứng khoán IDJ), CTCP phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC), CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà (Mã chứng khoán ITC), CTCP Đầu tư Địa Ốc Khang An (Mã chứng khốn KAC), Tổng cơng ty phát triển Đơ Thị Kinh Bắc – CTCP (Mã chứng khoán KBC), CTCP đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (Mã chứng khoán KDH), CPCP LICOGI 16 (Mã chứng khoán LCG), CTCP Đầu tư và phát triển Đơ thị Long Giang (Mã chứng khốn LGL), CTCP đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), CTCP đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng (Mã chứng khoán NDN), CTCP đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (Mã chứng khốn NHA), CTCP phát triển Đơ Thị Từ Liêm (Mã chứng khoán NTL), CTCP Bất động sản Du Lịch Ninh Vân Bay (Mã chứng khốn NVT).
3.2.2.1 Khái qt tình hình phân tích tài chính các cơng ty cổ phần bất động