- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém
nhiều yếu kém
Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt sau:
♦ Chưa có cơ quan đăng ký thống nhất về quyền sở hữu nhà, QSDĐ (Đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch)
Hiện tại đăng ký ban đầu về QSDĐ được thực hiện ở 3 cấp (xã, huyện, tỉnh); đăng ký quyền sở hữu nhà và các tài sản khác lại chưa có hướng dẫn cụ thể về cơ quan đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký. Đăng ký giao dịch lại chưa quy định cụ thể rõ ràng. Theo Bộ Luật Dân sự, Điều 691 quy định: Hợp đồng chuyển QSDĐ phải có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và Điều 692 quy định: việc chuyển nhượng QSDĐ phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nhưng đến nay, chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất, chưa triển khai cụ thể những quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai về đăng ký tài sản, đăng ký đất đai.
♦ Việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường cịn nhiều hạn chế
Yếu tố thơng tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường.
Những thông tin cần thiết gồm:
- Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của người có bất động sản cần giao dịch.
- Dự định của Chính phủ và UBND địa phương về sử dụng đất đai (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến bất động sản đó.
- Những hạn chế của việc sử dụng bất động sản. - Thông tin về giá đất, bất động sản trên thị trường… v.v…
Những dịch vụ cần cho giao dịch thị trường bất động sản gồm:
- Làm thủ tục chuyển dịch, cho thuê bất động sản… - Lập hợp đồng cho các giao dịch
- Tư vấn pháp luật
- Tư vấn về giá (định giá) bất động sản: giá mua, giá thuê, định giá thế chấp, định giá góp vốn…
v.v…
Tuy nhiên cho đến nay, các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được hoặc chưa làm tốt các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản.
♦ Chưa nhận thức đầy đủ về thị trường bất động sản, dẫn đến chồng chéo trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Sự xuất hiện của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan của sự phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường mà ở đó thực hiện các giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các cơng trình xây dựng khác. Người bán bất động sản không bán đất mà bán quyền và lợi Ých thu được từ việc sử dụng đất. Đây là sự khác biệt về bản chất giữa thị trường bất động sản ở nước ta với các nước khác.
Nhà nước vừa là người quản lý xã hội, vừa là người đại diện chủ sở hữu, có vai trị như thế nào đối với thị trường bất động sản vẫn đang là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Cũng chính vì thế mà mỗi cơ quan Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ của mình triển khai những cơng việc đó có tính chất chuyên ngành nhiều hơn là gắn với thị trường bất động sản dẫn đến chồng chéo. Ngành xây dựng thì cho rằng mình có nhiệm vụ quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng, quản lý giá xây dựng, quản lý nhà… Và như vậy, việc đăng ký nhà, cơng trình phải do ngành xây dựng đảm nhiệm, kể cả quy hoạch xây dựng thì đất đai cũng nằm trong đó, cho nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, ngành xây dựng cấp ln cả giấy chứng nhận QSDĐ. Ngành tư pháp thì cho rằng, đăng ký tài sản ở đây là đăng ký sở hữu tài sản. Việc này ở các nước đều đăng ký tại cơ quan pháp luật, do đó ở nước ta, nhiệm vụ này cũng do cơ quan pháp luật đảm nhiệm. Ngành địa chính thì cho rằng mọi việc có liên quan đến đất đai đều do ngành địa chính thực hiện…
Tình trạng chồng chéo trong quản lý thị trường bất động sản còn biểu hiện ở chỗ: cùng một việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đang do hai cơ quan cùng làm: địa chính và thuế. Theo quy định hiện hành, người có bất động sản chuyển dịch phải làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật Đất đai thì thủ tục chuyển
nhượng QSDĐ ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Sau khi được phép chuyển nhượng, người có bất động sản phải đến cơ quan thuế xuất trình tồn bộ hồ sơ và nép thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nép lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan Địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ… và cấp giấy chuyển nhượng sử dụng đất đai. Nếu việc chuyển QSDĐ có gắn với việc bán nhà và cơng trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Quy trình này trên thực tế gây quá nhiều phiền hà và người dân rất khó thực hiện. Tương tự như vậy, người được Nhà nước giao đất muốn được nhận đủ hồ sơ về đất đai đảm bảo quyền sử dụng của mình trước pháp luật cũng phải trình bày đủ hồ sơ cho cơ quan thuế, nép tiền sử dụng đất, sau đó về cơ quan Địa chính nhận hồ sơ đất đai.
♦ Chưa có tổ chức làm nhiệm vụ định giá bất động sản phục vụ cho thị trường
Nguyên tắc là: giá mua bán, thuê mướn, thế chấp bất động sản do thị trường định đoạt, Nhà nước không nên định giá, không nên hạn chế giá trị QSDĐ, giá trị tài sản thế chấp hoặc góp vốn liên doanh. Nhưng do đặc điểm riêng có của việc hình thành giá đất, giá bất động sản, người mua và người bán rất khó tự mình thoả thuận, mà phần nhiều họ dùa vào dư luận hoặc môi giới. Việc định giá theo dư luận hoặc mơi giới là thiếu chính xác. Do đó, cần phải định giá cho đúng với giá trị và khả năng mang lại lợi Ých của từng bất động sản. Vì thế, ở các nước đều có tổ chức định giá để tư vấn cho cả người mua và người bán, người có bất động sản và người thuê bất động sản, người thế chấp bất động sản và người nhận thế chấp bất động sản… Mặt khác, ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tuy Nhà nước khơng can thiệp vào giá chuyển nhượng, thuê mướn, nhưng Nhà nước phải điều chỉnh và hướng dẫn thị trường. Nhà nước phải quy định, hướng dẫn xác định giá trị QSDĐ áp dụng trong trường hợp thế
chấp, góp vốn liên doanh… Thực tế ở nước ta trong thời gian vừa qua, do chưa có tổ chức này nên Nhà nước chưa có cơng cụ tác động đến sự biến động của giá bất động sản, làm cho thị trường bất động sản nhiều lúc bị yếu tố tâm lý chi phối, khiến cho giá bất động sản tăng đột biến. Nhiều trường hợp định giá bất động sản để thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng Nhà nước không phù hợp với giá trị quyền sử dụng của đất đai, giá trị của nhà hoặc các cơng trình khác, làm tổn thất lớn đến tài sản của Nhà nước.