biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đơ thị, khu dân cư, các cơng trình kết cấu hạ tầng… nhưng khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích hoặc th lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong sè 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa số người nhận chuyển nhượng khơng có nhu cầu sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, tính đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3 ha, nhưng mới xử lý được 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.
Đối với các cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nép tiền sử dụng đất hoặc phải nép tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất để cho th diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố định tại các cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất được giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào các mục đích như cho thuê, làm nhà ở và khơng có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các
DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402 m2, nhưng đã có tới 61.145.728 m2 được sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở…, cịn 8.003.613 m2 khơng có nhu cầu sử dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (Biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường ln ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đơ thị và các vùng ven nh “con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm. Việc đầu tư vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau:
- Do số lượng người đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia tăng và một số lượng khơng nhỏ những người có khả năng kinh tế ở các tỉnh cũng đầu tư mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà đất.
- Nhà nước đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam. Mặc dù số lượng Việt kiều trực tiếp mua nhà ở rất Ýt nhưng với lượng kiều hối chuyển về nước (qua con đường chính thức và không chính thức) lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lượng lớn tiền kiều hối đầu tư vào thị trường bất động sản.
Biểu sè 3: