a. Chỉ tiêu phản ánh mở rộng doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà tại ACB
S Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà:
Bảng 2.4: doanh số cho vay mua nhà 2011-2013
Dư nợ cho vay mua nhà 15,113 19,579 18,420 Dư nợ tín dụng bán lẻ 35,847 44,349 45,547 Tổng dư nợ tín dụng 102,809 102,800 107,000 Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà/dư nợ
tín dụng bán lẻ (%) 42,15% 44,15% 40,44%
Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà/ tổng
dư nợ (%) 14.7% 19,05% 17,22%
(Nguồn: báo cáo thường niên 2011-2013)
Năm 2012 là một năm khó khăn đối với ACB, chịu ảnh hưởng nhiều bởi khủng hoảng kinh tế và những vụ bê bối ngân hàng, chính vì vậy mà tăng trưởng tín dụng âm, dư nợ cho vay giảm dẫn đến doanh số âm. Tuy nhiên, mặc dù doanh số cho vay trong mảng doanh nghiệp giảm nhưng ngân hàng lại đẩy mạnh cho vay ở mảng khách hàng cá nhân. Do vậy doanh số cho vay khách hàng cá nhân nói chung và cho vay mua nhà vẫn tăng so với 2011, cụ thể cho vay mua nhà tăng là 0,353 nghìn tỷ đồng.
Đến năm 2013 thì tổng doanh số cho vay có tăng nhẹ so với năm năm 2012, tuy nhiên cho vay mua nhà có vẻ chững lại, do thị trường trong Nam đã khai thác khá nhiều trong lĩnh vực này, trong khi miền Bắc lại chưa khai thác được triệt để. Ngân hàng chưa liên kết được với các dự án xây dựng chung cư dẫn đến việc cho vay đối với khách hàng có nhu cầu là khó khăn. Ngân hàng thường yêu cầu khách hàng có thế chấp bằng một bất động sản khác chứ khơng phải chính căn hộ mua. Do vậy nhiều khách hàng đã tìm đến với các ngân hàng khác để hưởng được nhiều ưu đãi và có thủ tục thuận lợi hơn.
S Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà
48
Bảng 2.5: Dư nợ cho vay mua nhà 2011-2013
Tỷ lệ nợ quá
hạn/tổng dư nợ 0,85% 2,46% 3,03% Tỷ lệ nợ quá hạn
cho vay mua nhà/ tổng dư nợ
0,18% 0,24 % 0,31%
(Nguồn: Báo cáo thường niên 2011-2013)
Chỉ tiêu dư nợ cho vay mua nhà phán ánh sự mở rộng cho vay mua nhà. Dư nợ cho vay mua nhà năm 2012 tăng 4466 tỷ đồng, năm 2013 giảm so với 2012 là 1159 tỷ đồng do doanh số cho vay mua nhà giảm. Từ đó dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà so với dư nợ tín dụng cá nhân và tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ cũng có chiều hướng tương tự, tăng từ 2011-2012 và giảm trong 2013.
N Chỉ tiêu nợ quá hạn cho vay mua nhà
49
Bảng 2.6: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà 2011-2013
Tỷ lệ nợ quá hạn cho vay mua nhà trên tổng dư nợ chỉ chiêm một tỷ trọng nhỏ. Điều này là do cơ chế cho vay mua nhà của ACB khá chặt chẽ. ACB thường yêu cầu TSĐB là chính nhà mua khi khách hàng mua trong dự án liên kết của ACB, hoặc TSĐB khác nếu mua nhà, đất chưa có sổ đỏ. Chính vì vậy mà tỷ lệ nợ xấu từ cho vay mua nhà của ACB rất nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nợ xấu trong cho vay mua nhà là do thời hạn cho vay mua nhà thường dài từ 7-10 năm, thậm chí là 15 năm. Trong khoảng thời gian này thì có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập, khả năng trả nợ của khách hàng như tình hình kinh tế, bệnh tật, thiên tai,...
b. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà
Hiện tại ACB đang triển khai chương trình "Tiếp cận nhanh, lãi suất thấp". Chương trình này triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu kinh doanh hoặc mua nhà ở của các khách hàng hiện hữu, khách hàng là họi viên Blue Diamond đã gắn bó cùng ngân hàng, đồng thời mở rộng đối tượng khách hàng mới dễ dáng tiếp cận nguồn vốn giá rẻ.
Chương trình bao gồm hai gói ưu đãi Vàng và Bạc. Gói ưu đãi Vàng áp dụng số tiền tối thiểu từ 500 triệu đồng tùy theo từng khu vực, gói Bạc số tiền vay tối thiểu là 100 triệu đồng. Lãi suất ưu đãi từ 9-12%/ năm, cố định lãi suất trong 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng hoặc 12 tháng. Thời hạn cho vay có thể lên đến 15 năm. Thủ tục đơn giản, thời gian xử lí hồ sơ từ 3-5 ngày làm việc.
Việc áp dụng chương trình này đã tăng đáng kể lượng khách hàng đến với sản phẩm cho vay mua nhà của ACB. Chương trình này áp dụng bắt đầu từ năm 2014. Tỷ
trọng dư nợ cho vay mua nhà so với tổng dư nợ bán lẻ là chiếm 30% trong quý I năm 2014.
c. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà của ACB
Cũng giống như đa phần các NHTM khác, ACB chỉ cho vay đối với những cá nhân có hộ khẩu thường trú tại nơi mà ACB có chi nhánh, phịng giao dịch. Hiện tại ACB có 345 chi nhánh và phịng giao dịch khắp cả nước. Điều này là một thuận lợi to lớn đối với ACB để tiếp cận và mở rộng khách hàng vay vốn. ACB khơng ngừng tìm kiếm và chăm sóc, duy trì khách hàng hiện tại. Tuy nhiện ACB cần mở rộng đối tượng khách hàng hơn nữa như những người có thu nhập trung bình, khơng chỉ tập trung vào các đối tượng có thu nhập cao để mở rộng cho vay mua nhà.
2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ VIỆC MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA ACB
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trong những năm vừa qua hoạt động cho vay mua nhà tại ACB vẫn luôn luôn được chú ý và mở rộng. Mặc dù có những biến động nhất định nhưng nói chung so với tồn ngành thì đây cũng là một điều đáng khích lệ trong khi dư nợ tín dụng khơng tăng mà cịn giảm. ACB cũng đã có những thành tích đáng kể:
Một là, số lượng và chất lượng các khoản cho vay mua nhà ngày càng được nâng
cao. Bằng việc quản trị rủi ro hiệu quả, quy trình cho vay chặt chẽ nên đã hạn chế được những khoản vay xấu.
Hai là, dư nợ cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ
bán lẻ, sau sản xuất kinh doanh.
Ba là, cơ chế cho vay mua nhà thơng thống và dẽ dàng hơn, có các gói ưu đãi
dành cho khách hàng để tăng lượng khách hàng đến với ngân hàng.
Bốn là, có kế hoạch trả nợ rõ ràng, khoa học giúp cho khách hàng dễ hiểu và trả
nợ đúng hạn, giảm áp lực trả nợ của khách hàng.
Năm là, ACB đã liên kết với các chủ đầu tư, hỗ trợ về mặt xây dựng sau đó bán
những căn hộ đó cho khách hàng, khách hàng có thể thế chấp bằng chính căn hộ mua, ngân hàng thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư, vừa hạn chế được rủi ro vừa đảm bảo
mục đích sử dụng vốn vay.
Đạt được những thành tích trên, ACB thực sự đã trở thành cầu nối giữa sản xuất và mua bán nhà đất trên thị trường. Góp phần tích cực thúc đẩy nền kinh tế đất nước nói chung, mang lại cho người dân cuộc sống tốt đẹp hơn nói riêng thơng qua việc an cư cho họ. Góp phần khơi phục kinh tế sau khủng hoảng thông qua việc tác động vào lĩnh vực bất động sản.
2.3.2. Một số hạn chế, nguyên nhâna. Những hạn chế a. Những hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được như trên, thì hoạt động cho vay mua nhà của ACB vẫn còn một số hạn chế:
Một là, cơ chế cho vay mua nhà vẫn còn khá chặt chẽ, thủ tục giấy tờ rườm ra.
Khách hàng phải có nguồn thu nhập tương đối tốt, từ 20-30 triệu/tháng, phải có bất động sản thế chấp,...
Hai là, ngân hàng chỉ cho vay đối với các khách hàng có hộ khẩu thường trú tại
nơi ACB có trụ sở, chi nhánh
Ba là, lãi suất cho vay mua nhà vẫn còn khá cao so với các sản phẩm khác trong
tín dụng bán lẻ như sản xuất kinh doanh, mua xe,...
Bốn là, khách hàng của sản phẩm này thường được ACB hướng đến là các khách
hàng có thu nhập cao.
Năm là, ACB cịn hạn hẹp về các sản phẩm đối với cho vay mua nhà, điều kiện
áp dụng của các sản phẩm cần phải thơng thống, tạo điều kiên thuận lợi hơn cho khách hàng.
b. Nguyên nhân
N Nguyên nhân chủ quan:
-I- Nguồn vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn từ tiền gửi của dân cư. Trong khi đó thì cho vay mua nhà cần nguồn vốn trung và dài hạn có khi lên tới 15 năm. Dùng vốn ngắn hạn đầu tư cho dài hạn mang lại rủi ro rất lớn, chính vì vậy đây là một nguyên nhân hạn chế sự mở rộng cho vay mua nhà.
bảo và thu hồi nợ vay. Thẩm định tài sản cịn nhiều hạn chế về nguồn thơng tin từ phía tài sản của khách hàng, khó khăn trong việc thẩm định các BĐS ở xa. Thời gian thu hồi lâu, dẫn đến việc thu nợ chịu nhiều yếu tố rủi ro.
-I- Cán bộ tín dụng của ngân hàng cịn khá trẻ, năng lực chun mơn cần phải rèn luyện, tích lũy thêm để đáp ứng được những đòi hỏi của cho vay mua nhà.
-I- Chưa có chiến lược quảng cáo cụ thể, rõ ràng, giúp khách hàng hiểu được những lợi ích mà họ được khi vay vốn tại ngân hàng, thủ tục cần thiết khi vay vốn. Chất lượng phục vụ khách hàng còn hạn chế.
S Nguyên nhân khách quan:
-I- Pháp luật: hệ thống cơ chế chính sách cịn nhiều hạn chế, bất cập, chưa rõ ràng như việc có nhiều loại sổ chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà như sổ đỏ, sổ hồng. Chính sách về pháp luật đất đai, bất động sản chưa đồng bộ, thiếu thực tế gây khó khăn cho việc thế chấp. Việc cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở cịn mất nhiều thời gian, thủ tục khó khăn, mức phí cao. Điều này làm cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất gặp nhiều khó khăn.
-I- Thủ tục đăng kí giao dịch bảo đảm cịn nhiều khó khăn. Việc đăng kí đối với các TSĐB hình thành trong tương lai gặp nhiều vướng mắc khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và muốn sử dụng tài sản đảm bảo là chính că hộ mua. Tuy nhiên ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch đảm bảo đối với trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất. Hơn nữa, việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không thống nhất giữa các phịng cơng chứng, các cơ chế chính sách về bất động sản còn quy định nhiều thủ tục phức tạp, chưa thống nhất.
-I- Khó khăn trong việc xử lí TSĐB khi khách hàng không trả được nợ. Giá cả thị trường BĐS có nhiều biến động, thủ tục xử lí của các cơ quan chính quyền cịn mất nhiều thời gian.
-I- Thiếu thơng tin về khách hàng cũng như TSĐB của khách hàng
-I- Yếu tố tâm lí, văn hóa của người Việt Nam khơng muốn vay ngân hàng mà thường tích cóp đủ tiền hay vay mượn người thân. Hoặc là người dân thường thích
nhà riêng hơn là ở chung cư.
-I- Cạnh tranh gay gắt trong hoạt động cho vay mua nhà, tiêu biểu là Techcombank, VPbank,... làm cho việc mở rộng cho vay mua nhà của ACB cũng gặp những trở ngại đáng kể.
Như vậy để mở rộng cho vay mua nhà không phải là chuyện dễ dàng. ACB cần phải có những giải pháp để tận dụng được những thành tích đạt được cũng như hạn chế các rủi ro, khó khăn gặp phải.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB
3.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN CỦA HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀTẠI ACB TẠI ACB
3.1.1. Triển vọng phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại Việt Nam,
Những năm vừa qua là những năm khó khăn đối với thị trường bất động sản. Giá bất động sản liên tục giảm. Tuy nhiên đến năm 2012, chính phủ đã có những giải pháp nhằm khơi phục lại thị trường bất động sản như gói kích cầu 30000 tỷ đầu tư vào nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại cũng lần lượt chuyển sang nhà ở xã hội. Giá các căn hộ, chung cư cũng ở mức hợp lí, cán bộ cơng nhân viên chức có khả năng sẽ sở hữu được căn nhà theo nhu cầu của mình. Chính vì vâyh có thể nói rằng cho vay mua nhà là hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho các NHTM trong vòng vài năm tới.
3.1.2. Định hướng chung của ACB trong thời gian tới.
Theo như định hướng chiến lược chung được đặt ra từ đầu là trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam, trong thời gian tới ngân hàng chú trọng phát triển loại hình cho vay tiêu dùng truyền thống kết hợp với các dịch vụ tiện ích, đặc biệt là mảng cho vay mua nhà. Để phát triển cho vay mua nhà, ngân hàng nên đưa ra các chính sách phù hợp để phát triển loại hình này như:
Giảm lãi suất hoặc đưa ra các mức lãi suất ưu đãi tương ứng với hạn mức vay mà khách hàng đăng kí nhằm phù hợp với những nhu cầu tài chính khác nhau của người tiêu dùng. Tặng bảo hiểm cho người vay, tăng hạn mức cấp tín dụng, tăng thời hạn chô vay, triển khai các dự án liên kết với chủ đầu tư để đơn giản hóa thủ tục cho vay mua nhà,.... Ngoài ra, ngân hàng nên định hướng phát triển cho vay mua nhà đến nhóm khách hàng là cán bộ, cơng nhân viên chức vì nhu cầu nhà ở của các đối tượng này là rất lớn, là nhóm khách hàng tiềm năng trong năm nay và trong một vài năm tới. Nhóm khách hàng này nên phát triển theo hình thức vay trả góp và thế chấp bằng chính căn nhà (căn hộ) mua. Với định hướng phát triển đúng đắn và có kế hoạch rõ ràng sẽ giúp cho NHTMCP Á Châu trở thành ngân hàng thân thiết của mọi nhà.
3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI ACB
3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể, các chính sách khách hàng
Một ngân hàng khơng thể thu hút được khách hàng nếu không hiểu được khách hàng cần gì, nhu cầu khách hàng là thế nào. Khách hàng là nguồn tài nguyên vô giá trong hoạt động của mỗi ngân hàng. Chính vì vậy nên xây dựng riêng cho ngân hàng những quy định chính sách khách hàng chung.
Lãi suất là cơng cụ nhạy cảm nhất, bởi vì khi khách hàng vay vốn điều họ quan tâm chính là tiền lãi mà họ phải trả, do đó cần có chính sách lãi suất phù hợp vừa thu hút được khách hàng, vừa tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng. Một số chính sách cụ thể về khách hàng ưu đãi như: Ưu đãi đối với các khách hàng đã có quan hệ với ngân hàng, khách hàng quan hệ lâu năm hay mới quan hệ, các khách hàng có nhu cầu vay tài trợ vốn lớn. Tư vấn cho khách hàng nên lựa chọn thời hạn vay, số tiền vay nào là hợp lí nhất và quan trọng là hoạch định chính sách tài chính tốt cho việc thanh tốn các khoản vay để tránh chi phí phát sinh do quá hạn trả nợ. Cho vay thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Hồn thiện hồ sơ ngay cho khách hàng, khách hàng có thể bổ sung thêm một số giấy tờ cần thiết trong vòng từ 3-5 ngày sau khi giải ngân. Đồng thời ngân hàng hồn thiện hệ thống chấm điểm tín dụng đối với khách hàng, đưa ra các mức lãi suất tương ứng với từng mức điểm tín dụng. Nếu là khách hàng xếp hạng tốt, có quan hệ tín dụng với ngân hàng lâu, khơng có nợ khó địi tại ACB thì ngân hàng sẽ giảm lãi suất, cấp số tiền lớn hơn và không phải thẩm định lại hồ sơ lần hai.