a. Những hạn chế
3.2.6. Xây dựng chính sách cho vay mua nhà phù hợp hơn
Chính sách hay cơ chế cho vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quá trình mở rộng và phát triển của hoạt động cho vay mua nhà. Ngân hàng cần phải xác định được các mục tiêu trước mắt và lâu dài sao cho phù hợp với nguồn lực của ngân hàng về vốn, cơng nghệ, nhân lực,.., từ đó xây dựng được cơ chế CVMN phù hợp với mục tiêu đề ra. Cơ chế cho vay bao gồm các quy định về lãi suất, thời hạn cho vay, số tiền vay trên tài sản đảm bảo. Ngân hàng cần xây dựng một cơ chế cho vay mua nhà phù hợp với cả ngân hàng và khách hàng, mang tính cạnh tranh và linh hoạt với những biến
động của thị trường. Ngân hàng phải nhận thức được vai trò quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đối với sự tăng trưởng và phát triển ngân hàng.
Trước hết ngân hàng cần xây dựng một quy trình cho vay mua nhà thật khoa học và hợp ly, chặt chẽ giữa các bước thực hiện công việc. Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng là chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thẩm định hồ sơ tín dụng. Q trình lập cũng như các thủ tục cần thiết của hồ sơ phải đơn giản, dễ thực hiện nhưng vẫn phải đảm bảo theo đúng quy định. Giảm thiểu thời gian hoàn thiện hồ sơ, thủ tục cần thiết. Sau đó là quy trình thẩm định khơng q phức tạp, khó khăn, khơng nên định giá tài sản đảm bảo của khách hàng quá thấp so với giá thị trường. Hiện nay, ACB có cơng ty định giá riêng- AREV, công ty này thường định giá thấp hơn so với các ngân hàng trong cùng khối, điều này giảm thiểu được rủi ro cho ngân hàng, tuy nhiên lại là điều gây cản trở việc thu hút khách hàng của ngân hàng. Tâm lý của người đi vay bao giờ cũng là vay được càng nhiều với mức lãi suất hợp lí càng tốt. Chính vì vậy, ACB nên có những cơ chế định giá thoáng hơn một chút vừa đảm bào giảm thiểu được rủi ro vừa tạo ra tâm lý hài lịng, tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng. sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn. Ngân hàng cần phải có những cán bộ thẩm định có chun mơn nghiệp vụ cao cũng như kinh nghiệm, hoặc các chuyên gia thẩm định trong lĩnh vực bất động sản, am hiểu tình hình thực tế thị trường nhà đất, có khả năng dự báo sẽ đảm bảo thẩm định một cách chính xác hơn và rút ngắn thời gian thẩm định. Các giai đoạn còn lại ngân hàng cũng cần phải thiết lập một cách phù hợp, như thời gian trình, phê duyệt hồ sơ, giải ngân cần phải tối thiểu để không bị mất khách hàng. Xây dựng lịch trả nợ gốc, lãi cho khách hàng phù hợp với năng lực tài chính của khách hàng.
Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp: Một trong các yếu tố quan tâm hàng đầu của khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm của ngân hàng đó là về lãi suất. Một thực tế cho thấy khi mời chào khách hàng vay hay gửi tiền tại ngân hàng mình thì yếu tố lãi suất luôn luôn thu hút được khách hàng hơn so với các yếu tố khác như thủ tục hay lãi suất phạt. Lãi suất cho vay cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng. Các quyết định về lãi suất của một ngân hàng cần xem xét đến các khía cạnh: - Lãi suất đảm bảo bù đắp mọi chi phí hoạt động của ngân hàng, lãi suất phải tính đến
mức lạm phát dự tính và mức lợi nhuận dự kiến. - Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường.
Lãi suất là một công cụ quan trọng để thu hút khách hàng. Vì vậy mà chính sách lãi suất phải hết sức linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng vay vốn. Với những khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng và có khả năng về tài chính thì có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn. Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh của khách hàng mà ngân hàng đưa ra những ưu đãi về lãi suất cùng với những ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia dử dụng sản phẩm của ngân hàng nhiều hơn.
Hiện nay trên thị trường các ngân hàng thường áp dụng hai cách tính lãi suất: tính lãi suất trên dư nợ thực tế hoặc tính lãi suất trên cơ sở số dư ban đầu. Hai cách tính này rất phổ biến trên thế giới và thực tế nó là một hình thức Marketing của các ngân hàng.
Cùng lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng sẽ lựa chọn hình thức nào là có lợi cho họ nhất.
Tạo sự thuận tiện cho khách hàng khi vay vốn với các thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, không rườm rà và giao dịch nhanh chóng. Ngân hàng cần linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng. Trong điều kiện nước ta hiện nay thì việc chứng minh thu nhập chính xác của khách hàng là rất khó bởi việc thanh tốn bằng tiền mặt chiếm chủ yếu trong các giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền của người dân không được thực hiện qua tài khoản ngân hàng một cách tuyệt đối. Ngân hàng chỉ có thể xác định được các khoản thu nhập chính thức cảu khách hàng như là lương mà thôi, một thực tế là các thu nhập ngoài lương của khách hàng thường cao hơn lương chính thức. Vì vậy ngân hàng cũng nên dễ dàng hơn trong việc chấp nhập hồ sơ vay vốn của các đối tượng khách hàng có khả năng về tài chính nhưng khó có thể chứng minh nguồn thu nhập chính xác của họ.
Kéo dài thời gian CVMN: Ngân hàng cần đưa ra thời gian CVMN một cách linh hoạt hơn tùy vào từng đối tượng khách hàng khác nhau. Khi tiền gốc trả trong thời
gian dài, thì số tiền gốc phải trả hàng kỳ sẻ nhỏ đi, nhiều người chó mức thu nhập trung bình cũng có thể vay được tiền của ngân hàng để mua nhà. Điều này giúp làm giảm áp lực cho khách hàng khi vay vốn và giúp ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay. Việc tăng thời gian CVMN cũng là một yếu tố giúp các ngân hàng Việt Nam nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng nước ngoài, trong khi thời gian CVMN của họ thường kéo dài từ 25-30 năm.
Ngân hàng cần đưa ra các điều kiện vay dễ dàng hơn để có thể thu hút nhiều đối tượng khách hàng vay vốn hơn. Ngân hàng có thể linh hoạt hơn trong điều kiện khách hàng phải có hộ khẩu thường trú tại những địa bàn mà ACB có trụ sở, chi nhánh hay phịng giao dịch. Ngân hàng nên áp dụng cho các đối tượng vay tuy khơng có đủ điều kiện về hộ khẩu nhưng ngân hàng chứng minh được các điều kiện tốt về tư cách pháp nhân, công ăn việc làm ổn định, về nguồn tài trợ cũng như về tài sản đảm bảo. Hơn nữa ngân hàng cần mở rộng phạm vi cho vay không chỉ tập trung ở các thành phố lớn, các đô thị mà nên mở rộng tới các khu vực ngoại thành, các thị trấn ở vùng nông thôn, những nơi mà nhu cầu mua nhà cũng rất lớn.
Đa dạng hóa các phương thức CVMN, từ việc liên kết với các công ty kinh doanh động sản, các chủ đầu tư xây dựng đến việc tiếp cận trực tiếp khách hàng, giới thiệu các đặc điểm và tiện ích của sản phẩm nhăm gia tăng số lượng khách hàng và cũng giúp ngân hàng có thể đánh giá chính xác hơn về khách hàng, về khả năng trả nợ và hạn chế rủi ro.
Trong hoạt động CVMN ngân hàng cần phải quan tâm đặc biệt tới vấn đề an tồn vì hoạt động này tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, ngân hàng cần đưa ra các điều kiện về đảm bảo tiền vay phù hợp, đa dạng các tài sản đảm bảo có chất lượng và giá trị cao sẽ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro.