- Cơ sở lý luận: Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta
nhận thấy rằng khơng tìm đƣợc trên thị trƣờng tài sản tƣơng đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó khơng có cơ sở để so sánh. Phƣơng pháp chi phí áp dụng cho các tài sản nhƣ nhà thờ, bệnh viện... trên thị trƣờng chƣa có giao dịch. Cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trƣờng [15, tr.161].
Trong số các tài sản đa dạng hiện hữu, có một số tài sản đƣợc thiết kế và sử dụng cho một mục đích riệng biệt để đáp ứng yêu cầu cụ thể. Thí dụ điển hình là nhà thờ, bệnh viện, trƣờng học.
Trong hầu hết trƣờng hợp, các tài sản đó đƣợc xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thƣờng khơng có các tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó. Do vậy, khơng xảy ra việc bán các tài sản đó ở trên thị trƣờng, tức là khơng có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định gía. Đối với những tài sản nhƣ vậy việc định giá đƣợc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phƣơng pháp chi phí với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một tài sản tƣơng tự nhƣ là một vật thay thế.
Cở sở lập luận của phƣơng pháp này là cho rằng một ngƣời mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một cơng trình có cùng một lợi ích tƣơng tự.
- Kỹ thuật định giá:
Bƣớc 1: Ƣớc tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang đƣợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phƣơng pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng [17].
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Xác định hao mịn và ƣớc tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bƣớc 1 và kết quả bƣớc 4.
- Đánh giá phương pháp: Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá
trị và có những chi phí khơng tạo ra giá trị; Giống nhƣ phƣơng pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trƣờng nên cần có thơng tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng; Ngƣời thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng đƣợc phƣơng pháp này.
Phƣơng pháp chi phí thiên quá nhiều về tính tốn số học và cần các thơng tin cụ thể về số liệu. Tuy nhiên, trên thực tế lại có nhiều biến đổi làm cho các thơng tin này có thể bị sai lệch hay không đầy đủ. việc xác định giá trị nhƣ vậy chỉ phù hợp cho một số tài sản là BĐS cụ thể. Đối với các vị trí phát triển thì ta lại phải dùng đến một phƣơng pháp khác, đó là phƣơng pháp thặng dƣ.