- Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT là tổng doanh thu của dự án,
3.3.1. Xây dựng một quy trình Thẩm định giá BĐS mới thực hiện theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
Sau khi Bộ Tài chính ban hành 12 tiêu chuẩn TĐGVN, các doanh nghiệp thẩm định giá đều phải tuân thủ thực hiện việc thẩm định giá theo đúng tiêu chuẩn đã đề ra.
Chi nhánh SIVC tại Hà Nội đã chọn phƣơng pháp so sánh trực tiếp thông qua kết xuất dữ liệu về BĐS qua phần mềm tin học.
Tuy nhiên, để công việc thẩm định giá bất động sản đƣợc thực hiện một cách hiệu quả nhất thì chi nhánh SIVC tại Hà Nội cần xây dựng cho mình một quy trình phù hợp mà đạt hiệu quả cao hơn khi áp dụng quy trình trong tiêu chuẩn sẵn có.
Quy trình mới sẽ phải thực hiện 6 bƣớc sau:
Bƣớc 1. Thông tin tin về những tài sản đƣợc bán trong thời gian gần đây và từ kho dữ liệu đã đƣợc xây dựng trên phần mềm tin học mà chi nhánh đã có.
Bƣớc 2. Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh đƣợc.
Bƣớc 3. Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đƣợc thích hợp nhất (khoảng 3 tài sản).
Bƣớc 4. Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt và xấu) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngƣợc lại.
Bƣớc 5. Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán của tài sản có thể so sánh đƣợc sau khi đã điều chỉnh.
Bƣớc 6. Kiểm tra lại kết quả đã thực hiện đƣợc và so sánh với các BĐS tƣơng tự đã thẩm định tại chi nhánh để có kết quả chính xác nhất.
Quy trình này giảm đi cơng việc đi tìm kiếm thơng tin về BĐS vì đã có thơng tin trong kho dữ liệu của chi nhánh. Việc khai thác thông tin trong kho dữ liệu của chi nhánh đảm bảo tính trung thực và kịp thời nên việc xử lý và tiến hành thẩm định giá bất động sản đơn giản và nhanh hơn rất nhiều so với việc áp dụng quy trình trong tiêu chuẩn TĐGVN đã ban hành.