- Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp thặng dƣ áp dụng để tính giá trị vốn của
các vị trí phát triển mà ở đó các phƣơng pháp khác có thể ƣớc tính thấp dƣới mức giá trị của vị trí đó [11, tr.84].
Giá trị của sự phát triển đƣợc biểu hiện dƣới hình thái giản đơn, hồn tồn là giá trị ƣớc tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng. Phần dƣ ra thể hiện mức thặng dƣ mà trên đó giá trị đất đƣợc thể hiện.
Một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cứ lúc nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể bộc lộ ra bằng sự đầu tƣ vốn có trên tài sản đó. Nhà thẩm định giá có thể thực hiện bằng phƣơng pháp đầu tƣ. Chẳng hạn với ý định phát triển vùng đất để xây dựng các nhà kho mới trên một diện tích khơng có nhà kho nào đƣợc xây dựng trong những năm gần đây. Có thể dự kiến trƣớc đƣợc số tiền cho thuê thu đƣợc từ ngƣời đi thuê và do đó dự kiến đƣợc tổng số vốn nhà đầu tƣ cần bỏ vào nhà kho khi xây dựng bằng cách lựa chọn phƣơng pháp đầu tƣ.
- Kỹ thuật định giá
Bƣớc 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bƣớc 2: Ƣớc tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bƣớc 3: Ƣớc tính chi phí đầu tƣ để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tƣ đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bƣớc 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính tốn của bƣớc 2 trừ (-) bƣớc 3.
- Đánh giá phương pháp: Khó khăn trong việc xác định cách sử
dụng
Tất cả mọi ƣớc tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trƣờng.
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của của việc ƣớc tính các chi phí và giá bán.
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ƣớc tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phƣơng pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.