Qua điều tra thị trƣờng tỷ lệ tổn thất do khách thuê nợ dây dƣa là 1,0% Do đó tổng thu nhập thực tế từ chung cƣ cần định giá là:
960.000.000 đ – (960.000.000 x 10%) = 864.000.000 đ
- Xác định chi phí duy tu vận hành: Qua điều tra thị trƣờng lân cận có
03 chung cƣ tƣơng tự có chi phí duy tu vận hành nhƣ sau:
Bảng 2.5. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƢỜNG VỀ CHUNG CƢ
Chung cƣ A B C Chi phí duy tu chung cƣ cần định giá
Nguồn: Website http://www.mof.gov.vn
Thu nhập ròng từ cho thuê chung cƣ là:
864.000.000 đ – 302.000.000 = 562.000.000 đ
Ví dụ 2: Giả sử cần đầu tƣ vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu
đồng. Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tƣ bỏ ra với lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tƣ là 8%/ năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
Lời giải:
Xác định tỷ suất chiết khấu nhƣ sau - Chi phí tiền vay ngân hàng: 660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng
Nhƣ vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tƣ vào BĐS là: 33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỷ suất chiết khấu năm: 60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%
Ví dụ 3: Một doanh nghiệp cần đầu tƣ vào một bất động sản trị giá
10.000 triệu đồng. Giả sử thế chấp lần đầu 50% giá trị bất động sản với lãi suất 4,5%/năm; thế chấp lần hai 25% giá trị bất động sản với lãi suất 7%/năm; vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 25% giá trị bất động sản với tỷ suất hồn vốn 10%. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
Lời giải:
- Thế chấp lần đầu: 5.000 triệu đồng: 50% x 4,5% = 2,25% - Thế chấp lần hai: 2.500 triệu đồng: 25% x 7%
- Vốn tự có:
Tỷ suất chiết khấu năm: 2,25% + 1,75% + 2,50% = 6,5%
Ví dụ 4: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ƣớc tính giá trị của bất
động sản A. Kết quả điều tra thị trƣờng cho thấy có 03 giao dịch thành cơng của bất động sản tƣơng tự với bất động sản A nhƣ sau:
Bảng 2.6. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƢỜNG VỀ CHUNG CƢ
Giao dịch thành công B C D
Nguồn: Website http://www. diaoc.com
(0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%)
Nếu thu nhập ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.
- Xác định tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu r mà tại
đó giá trị hiện tại của các dịng tiền chi phí tƣơng lai của dự án đầu tƣ đó. Nói cách khác, với tỷ suất chiết khấu đó thì NPV = 0.
- Có thể tìm IRR bằng phƣơng pháp thử: + Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho NPV1>0 + Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho NPV2<0
Giá trị NPV1 và NPV2 càng gần giá trị 0 thì độ chính xác của IRR càng cao.
- Hoặc có thể tìm IRR theo cơng thức
IRR = r1
Phép tính tỷ suất hồn vốn đƣợc sử dụng để tìm tỷ suất vốn hố của các tài sản tƣơng tự trên thị trƣờng.
Ví dụ 5: Một cửa hàng thƣơng mại đƣợc mua với giá 196.476.273 đ.
Trong 3 năm đầu đã mang lại lợi tức lần lƣợt là 50.000.000 đ, 52.000.000 đ, 51.000.000đ, và dự kiến lợi tức trong 2 năm tiếp theo là 53.000.000 đ, 54.000.000 đ. Hãy tính tỷ suất hồn vốn nội bộ.
Bảng 2.7. BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƢỜNG VỀ CHUNG CƢ
Năm 0 1 2 3 4 64
5
54.000.000 đ
Nguồn: Website http://www. vva.org.vn
Với r1 = 9%; NPV1= +7.186836; r2 = 11% ; NPV2 = - 4.977.009 Áp dụng công thức (1) nêu trên, tính ra r khoảng 10%
Ví dụ 6: Tổng số vốn phải thu hồi là 100%. Thời gian kinh tế còn lại
của tồ nhà là 50 năm. Tính tỷ suất thu hồi vốn hàng năm. Cách tính tỷ suất thu hồi vốn nhƣ sau:
Tỷ suất thu hồi vốn = (100/100)/50 = 2%/năm
2.3.2.3 Q trình áp dụng phương pháp chi phí
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí
- Đối với bất động sản
Bƣớc 1: Ƣớc tính riêng giá trị của lơ đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang đƣợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phƣơng pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
Bƣớc 2: Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bƣớc 3: Xác định hao mịn và ƣớc tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảm giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bƣớc 4: Ƣớc tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bƣớc 5: Ƣớc tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bƣớc 1 và kết quả bƣớc 4.
- Tính tốn chi phí sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản
- Đối với cơng trình xây dựng Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm:
+ Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng, các chi phí trực tiếp khác
+ Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản xuất tại cơng trƣờng, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
+Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Việc tính tốn chi phí xây dựng cơng trình phải căn cứ vào mặt bằng giá giá thị trƣờng của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hƣớng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng.
- Các phƣơng pháp phổ thơng tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế cơng trình xây dựng:
+ Phƣơng pháp so sánh theo đơn vị;
+ Phƣơng pháp ƣớc tính theo hạng mục cơng trình;
+ Phƣơng pháp khảo sát số lƣợng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…); Thẩm định viên căn cứ vào loại hình cơng trình, thơng tin có đƣợc để lựa chọn phƣơng pháp áp dụng phù hợp.