2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC
2.2.2.Biểu phí dịch vụ
Đối với t i sà ản nằm tại địa b n các quà ận nội th nh H Nà à ội gồm: Ho nà
Kiếm, Hai B Trà ưng, Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Ho ng Mai,à
Tây Hồ v nà ội th nh Tp. Hà ồ Chớ Minh gồm: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10 v Quà ận Phú Nhuận thì áp dụng biểu phí theo bảng sau:
Bảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định giá bất động sản Trị giá bất động sản (Giá chưa thuế)Phí dịch vụ Thuế
GTGT (10%) Tổng giá trị (bao gồm thuế) (triệu đồng) (đồng) (đồng) ≤1.000 1.200.000 120.000 1.320.000 1.000 2.000 1.600.000 160.000 1.760.000 2.000 3.000 2.000.000 200.000 2.200.000 3.000 5.000 2.400.000 240.000 2.640.000 5.000 7.000 2.800.000 280.000 3.080.000 7.000 9.000 3.200.000 320.000 3.520.000 9.000 11.000 3.600.000 360.000 3.960.000 11.000 15.000 4.000.000 400.000 4.400.000 15.000 20.000 6.000.000 600.000 6.600.000 20.000 30.000 8.000.000 800.000 8.800.000 30.000 40.000 11.000.000 1.100.000 12.100.000 40.000 50.000 14.000.000 1.400.000 15.400.000 50.000 70.000 18.000.000 1.800.000 19.800.000 70.000 100.000 23.000.000 2.300.000 25.300.000
Trên 100.000 Theo thỏa thuận
T i sà ản nằm ngo i à địa b n các quà ận trên, trong địa b n H Nà à ội hoặc Tp. Hồ Chí Minh m bán kính <10km tính tà ừ Trụ sở BACA AMC thu thêm 200.000đ.
T i sà ản nằm ngo i à địa b n các quà ận trên, trong địa b n H Nà à ội hoặc Tp. Hồ Chí Minh m bán kính tà ừ 10-20km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm 350.000đ.
T i sà ản nằm ngo i à địa b n các quà ận trên, trong địa b n H Nà à ội hoặc Tp. Hồ Chí Minh m bán kính tà ừ >20km tính từ Trụ sở BACA AMC thu thêm 500.000đ.
2.2.3. Căn cứ pháp lý BacA AMC sử dụng để thẩm định giá BĐS làm TSBĐ.
- Căn cứ giấy đề nghị t vấn giá tài sản của Ngân hàng TMCP Bắc á - tiếp nhận của khách hàng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Căn cứ kết quả khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập thông tin do thẩm định viên lập.
- Căn cứ ngân hàng dữ liệu, quy trình thẩm định giá của BacA AMC. - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 qui định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
- Thông t số 15/2004/TT-BTC ngày 09/3/2004 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP.
- Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.
- Thông t số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hớng dẫn thi hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP.
- Quyết định số 24/2005/QĐ- BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
- Quyết định số 77/2005/NĐ-BTC về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 3).
=> Nhận xét: BacA AMC sử dụng Pháp lệnh giá và 12 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để làm căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế còn rất nhiều văn bản pháp luật của Nhà nớc ban hành liên quan đến định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng. Ngồi những văn bản BacA AMC sử dụng, có thể kể sơ lợc một số văn bản pháp luật nh sau:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản hớng dẫn thi hành luật đất đai. - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/ QH11 ngày 29/6/2006. - Luật xây dựng năm 2003.
- Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 169/2004/ NĐ- CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.
- Nghị định số 198/2004/ NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất.
- Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 153/2007/ NĐ- CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Thông t số 110/2004/TT- BTC ngày 18/11/2004 của Bộ Tài Chính h- ớng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/ NĐ- CP ngày 02/09/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Thông t số 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính h- ớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thơng t số 145/2007/ TT- BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP.
- Thông t liên tịch số 38/2004/TTLT- BTC- BXD ngày 26/04/2004 của Bộ Tài Chính- Bộ Xây dựng hớng dẫn việc thơng báo và kiểm soát giá vật liệu xây dựng trong lĩnh vực đầu t xây dựng.
- Thông t liên bộ số 13/LB- TT ngày 18/08/1994 của Liên Bộ Xây dựng- Bộ Tài Chính- Ban Vật giá Chính phủ hớng dẫn phơng pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc.
- Thông t số 29/2006/TT- BTC ngày 04/04/2006 hớng dẫn thực hiện Nghị định số 13/2006/NĐ- CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức đợc Nhà n- ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Thông t số 66/2005/TT- BTC ngày 18/08/2005 của Bộ trởng Bộ Tài Chính hớng dẫn thực hiện Quyết định số 74/2005/QĐ- TTg ngày 06/04/2005 của Thủ tớng Chính phủ về việc sử dụng tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà xởng và các cơng trình khác khi tổ chức kinh tế phải di dời trụ sở, cơ sở sản xuất kinh doanh theo quy hoạch.
- Thông t số 116/2005/TT- BTC ngày 19/02/2005 của Bộ trởng Bộ Tài Chính hớng dẫn việc quản lý và sử dụng vốn Ngân sách Nhà nớc khi dự án kết thúc.
- Thông t số 80/2005/TT- BTC ngày 15/09/2005 của Bộ trởng Bộ Tài Chính hớng dẫn việc tổ chức mạng lới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông t số 05 BXD/ĐT ngày 09/12/1993 của Bộ Xây dựng hớng dẫn cụ thể phơng pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.
- Quyết định số 206/2003/ QĐ- BTC ngày 12/12/2003 của Bộ tài chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 21/2004/QĐ- BTC ngày 24/02/2004 của Bộ Tài Chính ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên về giá.
- Quyết định số 06/2005/QĐ- BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trởng Bộ Tài chính ban hành quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
2.2.4. Khảo sát ứng dụng thực tiễn các phơng pháp thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm tại BacA AMC:
Khi thẩm định giá, ngân hàng cho vay phải kiểm tra, xem xét giá thực tế chuyển nhợng tại vị trí đó, khả năng sinh lời, giá đất trên các bảng thông tin thị trờng, các thông tin giao dịch nhà đất, giá nhà, giá đất thực tế chuyển nh- ợng ở các khu vực lân cận tại thời điểm nhận thế chấp, bảo lãnh. Giá đợc định giá thế chấp phải thấp hơn giá mặt bằng chung.
Đối với loại bất động sản của khách hàng vay là hộ gia đình, cá nhân, Ngân hàng địng giá dựa trên đơn giá xây dựng /m2 nhà có tính đến khấu hao cơ bản của ngơi nhà đó tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh.
Khi định giá cán bộ tín dụng tiến hành xác định các thông số liên quan nh: Ngơi nhà đợc xây dựng trên diện tích là bao nhiêu, tổng diện tích thực của ngơi nhà, đã đợc xây dựng bao lâu, cấu trúc nhà, thực trạng và mức độ hiện đại của tài sản gắn liền với ngơi nhà đó,… Trên cơ sở các thông số trên, dựa
trên mức giá thị trờng và theo xu hớng biến động giá cả cũng nh nhu cầu thị trờng về loại tài sản này trong khoảng thời gian vay vốn, BacA AMC xác định giá trị tài sản để làm căn cứ cho vay vốn.
Khi xác định giá chuyển nhợng thực tế nói trên, để kết quả định giá đợc chính xác thì cán bộ tín dụng của Ngân hàng phải tham khảo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phơng pháp xác định giá và khung giá đất và khung giá các loại đất, cũng nh quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phơng và hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của ngời vay.
Ta có thể xem xét qua các ví dụ mà BacA AMC thực hiện:
2.2.4.1. Ví dụ 1: phơng pháp so sánh và phơng pháp chi phí.
BĐS của ơng Lê Văn Huy và bà Đỗ Minh Hà tại số 24, Ngõ 73, Tổ 7, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hồng Mai, Hà Nội. Diện tích đất cấp trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là 51.9m2, mặt tiền 4.01m2, chiều sâu 12.89m2, đất ở, sử dụng lâu dài. Hớng đông, tây, nam giáp hộ lân cận, hớng bắc là ngõ đi 2m. Giao thông thuận tiện, hệ thống điện và cấp thốt nớc thành phố, chiếu sáng bình thờng, mơi trờng kinh doanh đợc,
cảnh quan thống mát, an ninh và dân trí bình thờng. Sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, khơng có tranh chấp.
Đặc điểm cơng trình xây dựng: Nhà khung bê tơng cốt thép 04 tầng, xây năm 2011, diện tích xây dựng là 49.1m2, tổng diện tích sàn sử dụng là 180m2, móng cột cịn tốt, nền gạch men còn mới, kết cấu đỡ mái trần còn tốt, tờng gách trát xi măng cát, cửa kéo sắt, vệ sinh hoạt động tốt, điện nớc tốt.
Phân tích và đánh giá các BĐS dùng làm so sánh:
TSSS1: Số 4, Ngõ 346, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội. TSSS2: số 7, Ngõ 73, tổ 7, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội. TSSS3: Ngõ 362 Nam D, Phố Tây Trà, P. Trần Phú, Q. Hoàng Mai, Hà Nội.
Bảng tính kết quả thẩm định giá quyền sử dụng đất theo phơng pháp so sánh:
Nội dung Thửa đất TĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
Tổng diện tớch (m2) 51.9 34 30.3 36
Giỏ tham khảo Chưa biết 1,428,000,000 1,424,100,000 1,620,000,000
Đơn giỏ (vnd/m2) Chưa biết 42,000,000 47,000,000 45,000,000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thời điểm giao dịch đang rao bỏn Giao dịch đóthành cụng Giao dịch đóthành cụng
Điều chỉnh theo cỏc yếu tố so sỏnh
Yếu tố thị trường Ổn định ổn định ổn định biến động
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% -1%
Tỡnh trạng phỏp lý SĐCC Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%
Hỡnh dạng Vuụng vắn Vuụng vắn Vuụng vắn Vuụng vắn
Tỷ lệ điều chỉnh 0.0% 0.0% 0.0%
Điều kiện thanh
toỏn Trả ngay Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0.0% 0%
Điều kiện giao thụng Ngừ 2 m Ngừ 1,5 m Ngừ 3 m Ngừ 2,5 m
Tỷ lệ điều chỉnh 2% -4% -3%
Mụi trường kinh doanh
Khụng KD
đuợc Tuơng đồng Tuơng đồng Tuơng đồng
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%
Hướng Đụng Bắc Bắc Nam Đụng Nam
Tỷ lệ điều chỉnh 0% -1.0% -1%
Cảnh quan, mụi
trường Thuận tiện đi lại Kộm hơn Tương đồng Kộm hơn
Tỷ lệ điều chỉnh 1% 0% 1%
Yếu tố khỏc
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%
Tổng giỏ trị điều
chỉnh thuần 3% -5% -4%
Mức giỏ sau điều chỉnh 43,260,0 00 44,650,0 00 43,200,00 0 Giỏ bỡnh quõn 43,703,333 Giỏ lựa chọn 43,000,000 Giỏ làm trũn 43,000,000
Xác đị nh ch ấ t l ượ ng còn l ạ i c ủ a nh à ở l :à TT Kết cấu chớnh TLGT cỏc KC chớnh (%) TLCL cũn lại (%) (B) = [(O) x (A)]/100 (%) TLCL cũn lại của BĐS (C) = [(B)/ (A)] X 100 (A) (O) (B) (C) 1 Múng 10 97 9.7 97% 2 Khung cột 3 Tường 18 97 17.46 4 Nền, Sàn 13 97 12.61 5 Đỡ mỏi 6 Mỏi 16 97 15.52 Tổng 57 55.29
=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trờng, nhà 04 tầng trên có tỷ lệ
phần trăm (%) chất lợng còn lại của nhà ở là 97%. * Kết quả cuối cùng: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Sau khi thu thập và đánh giá các thông tin về BĐS so sánh tại địa điểm BĐS cần thẩm định tọa lạc, phòng thẩm định xác định đơn giá thị trờng là 43.000.000 đ/m2.
- Đơn giá xây dựng áp dụng là 5.000.000 đ/m2
- Giá trị ớc tính quyền sử dụng đất = 51.9m2 x 43.000.000 đ =2.231.700.000 đồng (làm tròn 2.230.000.000 đồng)
- Giá trị ớc tính cơng trình xây dựng = 180m2 x 5.000.000 x 97% = 873.000.000 đồng (làm tròn 870.000.000 đồng).
Tổng giá trị thẩm định là: 2.230.000.000 đồng + 870.000.000 đồng = 3.100.000.000 đồng.
Nh vậy với cách định giá trên ta thấy có những u điểm và hạn chế sau:
- Ưu điểm:
+ Cán bộ tín dụng đã áp dụng đợc phơng pháp chi phí để xác định giá trị của ngôi nhà và phơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị của quyền sử dụng đất đảm bảo tính chính xác cho tài sản cần thẩm định.
+ Việc định giá theo cách thức trên thực hiện một cách đơn giản, dễ dàng, khơng địi hỏi nhiều nghiệp vụ định giá, các BĐS so sánh khá tơng đồng, phơng pháp chi phí chủ yếu là dựa vào nghiệp vụ kế tốn để tính tốn
một cách chính xác hơn những chi phí để hồn thiện cơng trình, nh vậy nếu nh việc ghi chép phản ánh đầy đủ thì số liệu sẽ có độ tin cậy cao.
+ Qua cách định giá này ta thấy việc định giá tài sản không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn định giá làm cơ sở trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản đảm bảo có những biến động nào, nó giúp cho việc theo dõi tài sản đảm bảo chặt chẽ hơn.
+ Công ty ớc lợng đợc tỷ lệ chất lợng cịn lại của cơng trình xây dựng. - Hạn chế:
+ Trong phơng pháp chi phí, chi phí xây mới cơng trình theo giá hiện hành… thì cần phải tính đến các loại chi phí nh: chi phí xây thơ cơng trình, chi phí hồn thiện cơng trình nên kết quả định giá cha đợc chính xác lắm. Nhân