2.3. Đánh giá chất lợng công tác thẩm định giá tại BacA AMC
2.3.2.1.Ưu điểm,nhợc điểm của công tác thẩm định giá tại BacA AMC
a) Ưu điểm:
- Về chất l ợng dịch vụ: đợc đánh giá là khá tốt, theo kết quả ở trên thì: + Nguyên nhân phàn nàn do thái độ phục vụ là 0%
+ Độ tin cậy của dịch vụ đợc đánh giá dựa trên chất lợng của báo cáo và chứng th thẩm định giá là chính xác, khách quan, nguyên nhân phàn nàn do kết quả thẩm định chỉ chiếm 2.792% số vụ thực hiện.
+ Thời gian cung ứng dịch vụ: nguyên nhân phàn nàn do sự chậm trễ chiếm 1.655% số vụ thẩm định.
+ BACA AMC theo đuổi chính sách cạnh tranh về giá, cố gắng đưa đến khách h ng dà ịch vụ với mức phí cạnh tranh nhất.
- Về nhân lực: Hiện tại của BacA AMC chuyên viên thẩm định l 12à
người, trong đó có 2 người có thẻ thẩm định viên do Bộ T i chính cà ấp, 5 người chứng chỉ định giá bất động sản của Sở xây dựng cấp v tà ất cả đều có trình độ đại học hoặc trên đại học, ngo i nhà ững nòng cốt có kinh nghiệm nhiều năm trong nghề thẩm định giá thì 75% l chuyên viên trà ẻ có tuổi đời dưới 26 tuổi (nguồn: Phịng H nh chính kà ế tốn). Mặt khác, theo kết quả ở trên cho thấy: có 83,3% khách h ng h i lòng và à ề sự sẵn s ng phà ục vụ, 71,7% h i lòng và ề tác phong chuyên nghiệp, 61,7 % h i lòng và ề giao tiếp lịch sự, điều n y thà ể hiện thái độ phục vụ khách h ng tà ốt của đội ngũ nhân viên trẻ có nhiệt huyết, năng động; có khả năng học hỏi kinh nghiệm, kỹ năng nhanh của công ty, đảm bảo tốt các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu: Do tầm quan trọng của cơ sở dữ liệu và giúp chun viên thẩm định giá có cái nhìn tổng quan về thị trường. Việc n y cònà
giúp tăng khả năng phân tích, đánh giá, nhận định của chuyên viên về thị trường. BacA AMC yêu cầu tất cả thẩm định viên viết báo cáo về thị trường bất động sản 6 tháng một lần. Báo cáo gồm có các nội dung: mô tả thị trường
trong 6 tháng, phân tích các yếu tố biến động v các nhân tà ố ảnh hưởng, đưa ra dự báo về xu hướng trong tương lai. Báo cáo có 2 loại l : báo cáo tà ổng quan về thị trường, v báo cáo và ề mức giá đất trong từng khu vực. Báo cáo của tất cả thẩm định viên sẽ được tập trung cho trưởng phòng thẩm định giá tổng hợp v báo cáo chung lên giám à đốc.
- Về ph ơng pháp: Trong thời gian vừa qua, BacA AMC đã sử dụng cả 4 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phơng pháp thặng d, phương pháp thu nhập. Đây là những phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, khơng phức tạp, có cơ sở lí luận chặt chẽ, khả năng cho kết quả chính xác là khá cao. Về cơ bản các thẩm định viên đều nắm vững đợc lí thuyết và có trình độ chun mơn cao áp dụng các phơng pháp này rất linh hoạt đem lại hiệu quả cao, đa ra đợc kết quả thẩm định giá vừa an toàn cho ngân hàng vừa đảm bảo đợc theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đồng thời tạo điều kiện cho khách hàng đợc vay nhiều nhất trên cơ sở TSBĐ của mình.
- Về quy trình: BacA AMC đã xây dựng đợc quy trình riêng của mình áp dụng chung cho tất cả các tài sản, rất khoa học và hệ thống, có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, đảm bảo theo Tiêu chuẩn sô 05 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
- Về cơng tác đào tạo: đa phần nhân sự của BACA AMC đều l nhânà
viên trẻ có nhiệt huyết, nên cơng ty rất coi trọng việc đào tạo nhân sự để phục vụ cho nhu cầu hiện tại v trong tà ương lai của cơng ty. Mỗi nhân viên mới v ồ
đều được đạo tạo dưới 2 hình thức: kèm cặp v cà ử đi học để nâng cao nghiệp vụ. Một nhân viên mới v o sà ẽ được một nhân viên cũ hướng dẫn, giám sát công việc. Đối với to n bà ộ nhân viên, cả nhân viên cũ v mà ới đều được cử đi học các lớp đào tạo nghiệp vụ nh khóa học bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá của Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam, khóa bồi dưỡng kiến thức về thẩm định giá của Goldland… Thời gian học ngo i già ờ l m vià ệc giúp người được đào tạo nhanh chóng thích nghi với cơng việc.
- Về chính sách khuyến khích lao động: BACA AMC khuyến khích nhân viên thơng qua chính sách thăng tiến v tià ền lương rất đúng đắn, lôi kéo được sự nhiệt tình v hi và ọng gắn bó lâu d i cà ủa nhân viên đối với cơng ty. Đối với nhân viên có năng lực v nà ỗ lực trong công việc, công ty sẽ đưa họ v o và ị trí tốt hơn với mức thu nhập cao hơn. Xây dựng cơ cấu tiền lương theo năng lực v nà ăng suất.
b) Nhợc điểm:
- Về dịch vụ: Đối với ngân hàng thì những tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chun mơn đã phần nào bị vi phạm, tính khách quan độc lập hay tự nguyện khơng có, vì tất cả tài sản đảm bảo cho khoản vay đều do ngân hàng tự định giá, nên kết quả định giá luôn theo xu hớng bị đánh giá thấp đi, do đó hạn chế khoản vay của khách hàng. Từ đó ta thấy ngân hàng đã vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá.
Từ những phân tích trên ta thấy do hạn chế khả năng thu thập thơng tin, số liệu, khả năng điều tra và tính khách quan, độc lập, tự nguyện trong các giao dịch là không tồn tại, dẫn đến xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa ngời đi vay và ngân hàng, do vi phạm quy trình định giá nên kết quả định giá của ngân hàng đa ra cha hợp lý, có độ tin cậy thấp.
Trong giai đoạn kinh tế thị trờng nh ngày nay, các ngân hàng hoạt động tự do cạnh tranh, mà quyết định cho vay của ngân hàng ln thiên về độ an tồn, nh vậy sẽ tách biệt khả năng trả nợ và cho vay, tuy có những u điểm nh- ng khơng thể khơng nhắc đến hạn chế này, đó là cách thức định giá có thể khiến ngân hàng thiếu tính cạnh tranh, bỏ lỡ những khách hàng tốt thực sự.
- Về nhân sự: Sự hạn chế về kinh nghiệm v kà ỹ năng của đội ngũ nhân viên trẻ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá. Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều đặc thù, v sà ự biến động giá cả rất phức tạp nên gây khó khăn cho các nhân viên mới vào nghề, cịn ít kinh nghiệm. Ngo i ra, các chuyênà
viên trẻ cũng chưa có sự tích lũy các kỹ năng thu thập v xà ử lý thông tin, nên họ bị hạn chế hơn so với chuyên viên có kinh nghiệm.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu: Thời gian l m báo cáo thà ường chỉ trong vòng một tháng cuối của kỳ 6 tháng, v mà ột người được giao phụ trách nhiều khu
vực nên khả năng nhìn nhận sâu sắc về thị trường của báo cáo không cao. Báo cáo chỉ đưa ra mức giá chung của từng vị trí trong từng khu vực nên chỉ có tác dụng tham khảo trong kiểm sốt, khơng có ý nghĩa trong việc sử dụng l mà
nguồn dữ liệu so sánh trong các vụ thẩm định. Hệ thống cơ sở pháp lý còn thiếu và chung chung, cần đợc bổ sung.
- Về ph ơng pháp: Việc thẩm định trong ngân hàng chỉ có tính chất phục vụ trong cơng việc của ngân hàng nên ngân hàng có cách thẩm định riêng: áp đặt đơn giá, tỉ lệ, hệ số,… nhìn chung thấp hơn giá thị trờng. Nhân viên định giá lại không nhắc đến điều kiện thị trờng hiện tại. Khi thị trờng yếu, số lợng các giao dịch ít, khơng đủ bằng chứng thì độ chính xác sẽ bị hạn chế.
Công ty áp dụng chủ yếu vẫn là phơng pháp so sánh và chi phí để định giá BĐS, thông tin thu thập thực tế cũng nh kết quả đa ra còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan và kinh nghiệm của chuyên viên thẩm định. Việc lựa chọn phơng pháp đơi khi cịn cha phù hợp dẫn đến kết quả cha chính xác. Việc định giá chủ yếu phục vụ ngân hàng và bị chi phối bởi các qui định do Hội sở chính đa ra nên giá trị BĐS thờng thấp hơn so với giá trị thị trờng gây thiệt thịi cho khách hàng.
- Về quy trình định giá: một vài bớc cịn tiến hành sơ sài một số bớc. Cơ
sở pháp lý còn nêu ra khá chung chung, cha cụ thể. Ví dụ nh cha nói đến BĐS này đã đợc mang đi làm TSBĐ lần nào cha. Việc thu thập thông tin về BĐS t- ơng tự cịn thiếu chi tiết, cha rõ đợc nguồn thơng tin đợc thu thập từ đâu? thời gian nào? ai cung cấp?... Vẫn cịn hiện tợng “nhìn mặt mà bắt hình dong”. Điều này có thể dẫn tới tình trạng tín dụng đen. Ngời này có thể th ngời kia đi thế chấp. Trong công tác thẩm định tài sản, nhiều cán bộ khơng đến tận nơi có BĐS mà chỉ dựa vào hồ sơ, sổ đỏ mà khách hàng đa (nếu khách hàng uy tín) để đa ra mức giá cho vay. Việc kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, nhiều cán bộ định giá không trực tiếp làm việc với phơng trâm một cửa và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện mà hầu nh khoán trắng cho khách hàng tự xin xác nhận nên không biết đợc những xác nhận này là thật hay giả. Do đó có thể xảy ra nhiều trờng hợp, một BĐS đợc thế chấp ở nhiều ngân hàng cùng một lúc.
- Cơng tác đào tạo: Chính sách đào tạo nhân viên còn chưa liên tục, chưa tận dụng được thời gian rảnh rỗi mang tính mùa vụ của việc cung cấp dịch vụ trong công tác đào tạo.
- Chính sách khuyến khích ng ời lao động: Việc triển khai thực hiện các định hướng của chính sách khuyến khích lao động đơi khi cịn chậm, gây ảnh hưởng đến tâm lý lao động của nhân viên. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.3.2.2. Nguyên nhân của những u điểm và nhợc điểm trong công tác thẩm
định giá tại BacA AMC.
a) Nguyên nhân của u điểm:
- Nguyên nhân chủ quan: Do sự nhận thức đúng đắn của Ban lãnh đạo ngân hàng về vai trò định giá tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng của ngân hàng nên đã, ban hành những quy chế, trình tự thủ tục, chức năng nhiệm vụ của công tác định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng một cách cụ thể. Do ngân hàng có đội ngũ cán bộ thực hiện thẩm định trẻ, nhiệt tình năng động, dễ thích ứng với cơng việc.
Căn cứ v o hồ ạt động thực tế của nghiệp vụ thẩm định, cùng với ý kiến đóng góp v các bên liên quan à đến vụ thẩm định (khách h ng, à đơn vị kinh doanh của BacA Bank). BacA AMC đã đưa ra đợc các tiêu chí chính về chất lượng dịch vụ thẩm định giá bất động sản.