- Phục vụ nhanh chóng, kịp thời với chất lợng đảm bảo để thỏa mãn tốt nhất nhu cầu
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản tại BacA AMC
3.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu
Một cơ sở dữ liệu đầy đủ, tồn diện, có hệ thống sẽ là công cụ tốt trợ giúp cho công tác quản lý, cũng nh cơng tác nghiệp vụ. Các vấn đề cần có trong hệ thống cơ sở dữ liệu của công ty bao gồm:
3.2.2.1. Xây dựng cơ sở pháp lý.
Nh đã thấy ở trên, căn cứ pháp lý mà BacA AMC áp dụng để thẩm định giá BĐS còn cha đợc đầy đủ. Nhiều văn vản pháp luật liên quan cha đợc thống kê sử dụng cho cơng tác thẩm định giá tài sản. Vì vậy, trong tơng lai, xét thấy BacA AMC cần xem xét bổ sung các văn bản pháp luật còn thiếu đợc liệt kê ở trên để kết quả thẩm định giá có sức thuyết phục và chính xác hơn. Bên cạnh đó, cần chú trọng theo dõi, nắm bắt, cập nhật sự thay đổi, bổ sung của các văn bản pháp luật này cũng nh việc ra đời của các văn bản mới để kịp thời thực hiện.
3.2.2.2. Xây dựng Bảng so sánh tỷ lệ giá đất
Mỗi địa phơng hàng năm đều ban hành Báng giá đất của địa phơng mình làm cơ sở cho cơng tác hành chính. Trong bảng này cung cấp thông tin về mức giá các vị trí trên cùng một tuyến phố trong một khu vực, bao gồm:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đờng, phố đợc quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này.
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đờng, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dới 3,5 m.
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ (là mặt cắt nhỏ nhất tính từ đờng, phố tới vị trí thửa đất) dới 2m.
Nh vậy, BACA AMC cần trên cơ sở Bảng khung giá đất do UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ơng nơi có đất quy định, xây dựng Bảng so sánh tỷ lệ giá đất.
Nội dung Bảng so sánh tỷ lệ giá đất giữa các khu vực gồm các nội dung chính sau đây:
3.2.2.3. Xây dựng Bảng đơn giá đất từng khu vực
Phịng QLTS thờng xun thu thập thơng tin thị trờng.
Trên cơ sở phân tích các số liệu thống kê, Phịng QLTS xây dựng Bảng đơn giá đất thị trờng để áp dụng trong từng thời kỳ.
Nội dung Bảng đơn giá thị trờng gồm các nội dung chính sau đây: - Vị trí BĐS (tên đờng; đoạn đờng; khu vực…).
- Đơn giá đất của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ơng. - Đơn giá thị trờng đề xuất
3.2.2.4. Xác định đơn giá giá trị các cơng trình kiến trúc, xây dựng trên đất
Trờng hợp có Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch tốn xây dựng… do cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quy định thì tính theo Đơn giá, bảng giá, định mức hạch toán xây dựng của các cơ quan này.
Trờng hợp khơng có Đơn giá, Bảng giá, định mức hạch toán xây dựng… do Cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc quan nhà nớc có thẩm quyền quy định, thì dự tính theo mức chi phí thực tế để hình thành BĐS.
3.2.2.5. Xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo
Phòng QLTS thờng xuyên thu thập các thông tin liên quan đến giá chuyển nhợng BĐS trên thị trờng . Các thông tin tham khảo thu thập đợc cần phải khảo sát kiểm tra thực tế, sao chụp, ghi chép và lu giữ trong phần mềm, hồ sơ theo dõi, thống kê.
Dựa trên các thông thu thập này cùng với thảo luận của các chuyên viên thẩm định để đề xuất xây dựng Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo.
Nội dung Bảng hệ số điều chỉnh tham khảo gồm: - Các yếu tố điều chỉnh
- Mức đánh giá
- Hệ số điều chỉnh giữa các mức đánh giá
3.2.2.6. Thông tin thị trờng về tài sản so sánh
Phòng thẩm định và quản lý tài sản cần thờng xuyên tổ chức thu thập và quản lý các dữ liệu về thị trờng bất động sản, các tài sản so sánh . Các thông itn thu thập cần phải đợc xác minh hiện trạng, đợc chụp ảnh và ghi hình để làm cơ sở dữ liệu tài sản so sánh phục vụ công tác thẩm định về sau.
3.2.3. Sửa đổi quy trình v phà ương pháp định giá cho phù hợp.
Mặc dù BacA AMC đã xây dựng cho mình một quy trình khá bài bản nhng với một quy trình sẵn có nh vậy cán bộ tín dụng chỉ việc áp dụng mà khơng có một sự linh hoạt nào trong cách vận dụng. Mà thực tế quy trình định giá của ngân hàng cũng đã không phù hợp với thực tế nữa.Việc định giá nh thế không phản ánh giá trị thị trờng của tài sản, mà theo giá trị phi thị trờng là chủ yếu. Nh ta đã xem ở các ví dụ trên, khi định giá thì cán bộ tín dụng chỉ xác định giá trị bất động sản thế chấp, bảo lãnh bằng 70% giá trị thực của bất động sản trên thị trờng, và khi cho vay thì chỉ cho vay bằng 49% giá trị của bất động sản. Điều đó sẽ gây khó khăn cho các khách hàng khi nhu cầu vay vốn của họ lớn, họ cần một lợng vốn lớn hơn mà ngân hàng cho vay để sản xuất kinh doanh.
Để thu hút đợc khách hàng, Hội sở cần nghiên cứu và sửa đổi lại quy trình định giá bất động sản để có thể đa ra mức giá mà khách hàng có thể chấp nhận khi họ đem bất động sản thế chấp, bảo lãnh tại ngân hàng, đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng. Quy trình định giá nên phản ánh về giá trị thị trờng, nên dựa vào quy trình chuẩn của ngành định giá để xây dựng quy trình định giá cho phù hợp với ngân hàng
3.2.3.2. Sửa đổi phơng pháp.
Nh ta đã xem xét ở phần thực trạng việc sử dụng các phơng pháp định giá ở Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VP Bank Hà Nội, việc định giá các bất động sản làm TSBĐ ở đây rất đơn giản. Họ thu thập đợc rất ít thơng tin liên quan đến bất động sản cần định giá, tất cả những gì họ có về bất động sản chỉ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc điểm đất và nhà ở. Họ khơng có thơng tin thị trờng về bất động sản đó, do đó việc định giá chủ yếu là dựa vào cách định giá chủ quan của họ. Do đó, kết quả định giá có thể sẽ khơng chính xác. Để định giá một cách chính xác cán bộ tín dụng phải làm thêm một số công việc sau: tham khảo thị trờng bất động sản tại thời điểm định giá, tìm kiếm các bất động sản tơng tự nh bất động sản cần định giá để so sánh, thu thập các cuộc giao dịch bất động sản diễn ra gần nhất,… Từ đó, so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tơng tự nh vậy để rút ra đ- ợc giá trị của bất động sản cần định giá. Đó là dùng theo phơng pháp so sánh trực tiếp. Cán bộ tín dụng cũng có thể dùng các phơng pháp chi phí, phơng pháp đầu t, phơng pháp thặng d để tiến hành và việc dùng phơng pháp nào cịn tuỳ thuộc vào đặc điểm, tính chất của bất động sản cần định giá cho phù hợp.
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, tính chất, đặc điểm của tài sản cần thẩm định giá; điều kiện, tính chất thơng tin trên thị trờng, BacA AMC có thể lựa chọn phơng pháp thẩm định giá phù hợp nhất trong các phơng pháp quy định tại bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do bộ tài chính ban hành. Chuyên viên thẩm định có thể tham khảo để lựa chọn phơng pháp thích hợp theo bảng dới đây:
Bảng 3: Bảng tham khảo các phơng pháp sử dụng trong thẩm định giá Tài sản thẩm định PP
So sánh Chi phíPP Thu nhậpPP Thặng dPP
- Khu cơng nghiệp ì ì
- Nhà ì ì ì ì
- Đất ì ì ì
- Cơng viên, khu giải trí ì ì
- Tàu biển ì ì ì ì - Nhà máy hố chất ì ì ì - Xà lan ì ì ì - Nhà xởng ì ì - Khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng... x
Khi cần thiết cơng ty có thể áp dụng nhiều phơng pháp để đối chiếu, so sánh kết quả. Trờng hợp khác xét thấy các phơng pháp trên khơng phù hợp thì vận dụng Khoản1, Điều 11, Nghị định về thẩm định giá số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 để áp dụng các phơng pháp theo Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế (IVSC).
Đối với dự án đầu t cần phải xem xét đánh giá xem dự án đầu t đó có khả thi hay khơng để dựa vào đó có căn cứ cho vay sau đó tuỳ thuộc vào mục đích của tài sản hình thành đó để sử dụng phơng pháp định giá cho phù hợp để
quyết
định cho vay bao nhiêu là hợp lý và có thể đa dạng hóa cách tính tốn đối với từng phơng pháp theo hớng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Chẳng hạn nh ví du về phơng pháp thu nhập nh ở trên ta có thể tính giá trị BĐS theo cách sau:
Khấu hao GV HB CP khác = GVHB Khấu hao– CP QL DN
2010 8.650 16.896 8.246 1.796 Chi phí bình qn hai năm :
= (8.771 + 1.500 + 8.246 + 1.796)/2 = 10.156,5 triệu đồng Giả sử các khoản chi phí này khơng đổi. Ta có bảng tính giá trị BĐS: Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012
Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
Doanh thu 36.889 43.764 45.952, 2 47.101,005 48.278,53 49.244,1 50.228,98 51.233,56 52.514,4 Chi phí 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 10.156,4 Thu nhập 26.732,6 33.607,6 35.795,8 36.944,605 38.122,13 39.087,7 40.027,58 41.077,16 42.358 Tỉ lệ chiết khấu 0,165 0,15 0,14 0,14 0,14 0,14 Hệ số vốn hóa 1/(1+0,165) = 0,858 1/(1+0,15)2 = 0,756 1/(1+0,14)3 = 0,675 1/(1+0,14)4 = 0,592 1/(1+0,14)5 = 0,519 1/(1+0,14)6 = 0,455 Giá trị hiện tại
31.698,47 28.820,33 26.384,19 23.696,33 21.319,05 19.272,89 Giá trị hiện tại = (Hệ số vốn hóa) x (Lợi nhuận)
Giá trị thu hồi BĐS vào năm 2017 là:
42.358 triệu đồng /14% = 302.557,14 (triệu đồng) Giá trị hiện tại của khoản thu hồi này là:
302.557,14 triệu đồng x 0,455 = 137.663,5 (triệu đồng)
=> Giá trị của bất động sản ớc tính tại thời điểm thẩm định giá theo phơng pháp thu nhập là:
31.698,47 + 28.820,33 + 26.384,19 + 23.696,33 + 21.319,05 + 19.272,89 + 137.663,5 = 288.854,76 (triệu đồng).
Vậy kết quả của hai cách tính này là khá sát nhau, thẩm định viên có thể tham khảo hai kết quả này để đa ra mức giá phù hợp.
T
vấn cho ngân hàng: Ngân hàng có thể sử dụng kết quả này để: Cho vay để đảm bảo an tồn, ngân hàng có thể sử dụng biên độ giao động của giá từ 5%-15%, hoặc theo quy định chung ngân hàng cũng có thể cho vay khoảng 30% giá trị định giá để hạn chế rủi ro.
Tuy nhiên khi theo một quy trình chuẩn nh vậy, đã có mức giá hợp lý thì cho vay bao nhiêu là theo quy định của ngân hàng và tuỳ thuộc vào bất động
sản bảo đảm đó có tính thanh khoản( có bán đợc hay khơng) khi ngời vay không trả đợc nợ. Nếu bất động sản thế chấp có giá trị rất lớn nhng tính thanh khoản thấp, thậm chí khơng có tính thanh khoản thì ngân hàng cũng sẽ quyết định không cho vay.
Vì thời gian định giá là ở thời điểm hiện tại, nhng những khoản vay thờng có thời gian dài nên khi chúng đợc bán thì giá của nó đã thay đổi khơng cịn ở mức giá tại thời điểm định giá nữa mà bán nó trong tơng lai, và có thể tại thời điểm tơng lai đó thị trờng bất động sản rất trầm lắng, do đó ngân hàng cũng khơng thể bán đợc để thu hồi nợ. Đây cũng là lý do khiến kết quả thẩm định giá trong ngân hàng thấp hơn so với thị trờng.