5. Kết cấu của khóa luận
2.4. Đánh giá thực trạng hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại công ty cổ phần dịch vụ
2.4.1. Thành quả đạt được
Sau hơn 6 năm hình thành và phát triển, Công ty cổ phần dịch vụ BĐS An Cư đang không ngừng lớn mạnh mỗi ngày, từ một văn phịng trụ sở chính, An Cư hiện có thêm 3 văn phịng ở các khu vực bán hàng Long Biên, Văn Phú và Times City. Đối với chủ đầu tư, An Cư đã và đang trở thành một Sàn Giao dịch BĐS ưu tiên lựa chọn hàng đầu trong tiếp thị và phân phối sản phẩm. Đối với khách hàng, An Cư đang ngày một ghi dấu ấn như là một Sàn giao dịch minh bạch và đáng tin cậy.
Qua kết quả phân tích hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư ở trên ta thấy được một số thành quả như sau:
Thứ nhất: Lượng vốn bằng tiền tại các năm cũng khơng q eo hẹp cho phép
cơng ty vẫn có thể chủ động trong việc trả các khoản nợ ngắn hạn đã đến thời gian phải thanh tốn.
Thứ hai: Vì cơng ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, cung cấp các dịch vụ tư
vấn mua- bán, thuê- cho thuê bất động sản, tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản… nên cơng ty khơng có hàng tồn kho. Đây là một trong những lợi thế rất lớn giúp cho cơng ty giảm được các chi phí như: chi phí thuê kho, chi phí bảo quản hàng tồn kho…
Thứ ba: Cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư hoạt động trong nền kinh
tế thị trường có tính cạnh tranh cao, ban lãnh đạo và cán bộ công nhân viên công ty đã tỏ ra bản lĩnh kinh doanh trong việc đưa công ty ngày càng phát triển, tận dụng tối đa các nguồn lực để từng bước khẳng định vị thế của mình.
Thứ tư: Cùng với sự phát triển của Cơng ty, Công ty cũng rất quan tâm tới đội
ngũ lao động của Cơng ty. Ngồi khoản lương là thu nhập chính cho người lao động thì Cơng ty cũng có khoản tiền thưởng để động viên kịp thời với những cá nhân xuất sắc trong cơng việc duy trì được sự phấn đấu cho cơng ty. Bên cạnh đó, đội ngũ lãnh đạo có nhiều kinh nghiệm và trình độ quản lý cao đảm bảo cho việc quản lý tài sản ngắn hạn của công ty được cải thiện và chặt chẽ hơn.
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân
a, Hạn chế của việc sử dụng tài sản ngắn hạn kém hiệu quả
Bên cạnh các kết quả mà cơng ty đạt được thì cũng có nhiều hạn chế nhất định đó là hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn còn chưa cao, chưa tương xứng với tiềm năng của công ty, biểu hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất: Hệ số thanh tốn hiện hành của cơng ty không ổn định qua các năm,
không phải lúc nào công ty cũng sẵn sàng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Hệ số thanh tốn tưc thời của cơng ty khá thấp. Điều đó cho thấy cơng ty khơng có khả năng thanh toán nợ ngay lập tức bằng tiền mặt một cách tốt.
Thứ hai: Cơ cấu tài sản ngắn hạn là chưa hợp lý, trong năm 2014 thì tiền và các
khoản tương đường tiền chiếm tỷ trọng lớn gây nên tình trạng ứ đọng chậm luân chuyển và lãng phí. Nhưng sang năm 2015, 2016 thì tỷ trong ngân quỹ giảm dần, các khoản phải thu tăng dần do áp dụng chính sách bán chịu cho khách hàng.
Thứ ba: Vòng quay tài sản ngắn hạn giảm dần qua các năm, điều này cho thấy
công ty vẫn chưa thực sự nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn một cách bền vững. Vịng quay các khoản phải thu cũng khơng ổn định, kéo theo kỳ thu tiền kéo dài, dẫn đến lượng vốn mà công ty bị khách hàng chiếm dụng ứ đọng, số ngày thu tiền bình quân quá lớn để thanh khoản được.
Thứ tư: Hệ số sinh lời tài sản ngắn hạn của công ty giảm dần qua các năm, xuống
thấp nhất là năm 2016 là 23,01% cho thấy công ty đang sử dụng tài sản ngắn hạn chưa hợp lí, khơng tiết kiệm dẫn đến hao phí và khả năng sinh lời chưa cao.
b, Nguyên nhân
Nguyên nhân chủ quan:
- Nhận thức của lãnh đạo công ty về công tác quản lý tài sản ngắn hạn chưa thật tốt, từ đó làm cho cơng tác tổ chức quản lý mang tính khoa học chưa cao, làm giảm hiệu quả sử dụng của tài sản ngắn hạn.
- Chính sách quản lý tài sản chưa phù hợp, chưa có quy định rõ rang trong việc phân cấp tài sản để quản lý làm cho hiệu quả sử dụng tài sản không cao.
- Hệ thống thông tin quản lý chưa đảm bảo yếu tố cập nhật thường xuyên, chưa đảm bảo tính hệ thống và chính xác. Những hạn chế trên đây cho thấy trình độ quản lý của cơng ty là khơng tốt.
- Để quản lý tốt được những tài sản ngắn hạn đó thì địi hỏi trình độ cán bộ cơng nhân viên trong công ty phải giỏi, hàng năm cơng ty phải trích cơng quỹ cho cán bộ cơng nhân viên đi học các lớp đào tạo và nâng cao nghiệp vụ kỹ năng làm việc, nhân viên giỏi thì mới biết được tài sản ngắn hạn bị thất thốt tại đâu trong q trình kinh doanh, người quản lý giỏi sau mỗi chù kỳ kinh doanh luôn là người đánh giá các kết quả, phân tích hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn ra sao, từ đó đưa ra các kế hoạch hiệu quả cho kỳ tiếp theo. Để tận dụng hết các tài sản ngắn hạn hiệu quả thì cần có những nhân viên giỏi, nhà quản lý giỏi, để có thể nắm bắt được tình hình kinh doanh của doanh nghiệp.
Nguyên nhân khách quan:
- Sự thay đổi trong việc quản lý nhà nước, trong nền kinh tế có nhiều loại hình doanh nghiêp khác nhau mỗi một loại hình doanh nghiệp thì lại có những đặc thù riêng, nhà nước có trách nhiệm quản lý các doanh nghiệp đó một cách tốt nhất trong
khn khổ mà nhà nước quy định. Tất cả các hoạt động của doanh nghiệp phải phù hợp với những quy định pháp luật mà nhà nước quy định. Nhà nước quy định từ lúc thành lập cho tới hoạt động kinh doanh cho tới việc phá sản của doanh nghiệp đều phải tuân theo chế độ hiện hành mà nhà nước quy định. Đảng và nhà nước ban hành các luật lệ nhằm đảm bảo cho việc cơng bằng xã hội, tránh tình trạng gian lận, tham ơ, trốn thuế của doanh nghiệp đối với nghĩa vụ nhà nước, thắt chặt hay nới lỏng các chính sách kinh tế của nhà nước đều ảnh hưởng đến sự thay đổi trong từng doanh nghiệp.
- Sự phát triển của thị trường cũng có ảnh hưởng tới sự phát triển của doanh nghiệp, nếu thị trường tiền tệ mà thay đổi lớn, lạm phát sẽ làm cho doanh nghiệp ảnh hưởng lớn tới việc hình thành và từng bước phát triển của doanh nghiệp. Nếu thị trường các yếu tố đầu vào mà giảm giá và giảm chi phí đầu vào thì việc doanh nghiệp sử dụng tài sản ngắn hạn có hiệu quả là tốt và ngược lại.
- Hiện tại thị trường bất động sản tại Việt Nam đang dần ấm lên, các dự án cao cấp và các căn hộ tầm trung với khả năng và năng lực của các chủ đầu tư dự án đang là sự lựa chọn hồn hảo cho khách hàng vì sở hữu điểm nổi trội hơn về quy mơ dự án, vị trí dự án, hạ tầng đồng bộ chuyên nghiệp, không gian sống tốt so với các dự án khác. Về mặt bằng giá tại nhiều dự án chất lượng cao hơn so với cùng kỳ đi kèm với chủ đầu tư đã tập trung vào chất lượng sản phẩm cao cùng với tiện ích khơng gian sống đáp ứng thỏa mãn nhu cầu khách hàng. Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường, tập trung nhiều vào phân khúc bất động sản tầm trung và cao cấp đã cho thấy tín hiệu tốt của thị trường. Việc hàng loạt dự án được tung ra cùng thời điểm và tiếp tục tung mạnh ra trong thời gian tới đã mang đến nhiều cơ hội cho khách hàng, nhưng điều này kích thích các chủ đầu tư phải tập trung vào chất lượng phục vụ nhiều hơn và cạnh tranh giữa các nhà đầu tư cũng khốc liệt hơn. Cạnh tranh ở nhiều mặt hàng sản phẩm và giá cả vẫn chưa đủ mà còn cạnh tranh về chất lượng dự án, tiến độ thi công của các nhà thầu và đối tác quản lý tài chính. Vì vậy muốn đứng vững trên thị trường bất động sản thì việc cạnh tranh là yếu tố then chốt có tầm ảnh hưởng đến doanh nghiệp.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG TÀI SẢN NGẮN HẠN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ 3.1. Định hướng phát triển ngành và CTCP dịch vụ bất đông sản An Cư
3.1.1. Định hướng phát triển ngành
Năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại. Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, Tp.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong q IV/2016, Tp.HCM đã có ít nhất 9.000- 12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự /nhà phố có gần 1.200- 1.500 căn giá từ 250.000-450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung. Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội hiện có hơn 59.000 căn hộ chưa hồn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11.000 căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý này, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao – trung cấp.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định yếu tố lệch pha trong cung - cầu đang diễn ra hiện nay trên thị trường cần phải đặc biệt lưu ý. Theo Bộ trưởng, có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì khoảng 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống. Hiện phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 đang rất khan hiếm. Biên độ lợi nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp khơng mấy “mặn mà” với các dự án nhà ở bình dân.
Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ như hiện nay. Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại hơn 10 dự án có sức tiêu thụ tốt nhất trên địa bàn các quận trung tâm, quận 7, quận 9, quận 2, Nhà Bè cho thấy, hơn 50%, thậm chí ở nhiều dự án là 80%, khách mua nhà là nhà đầu tư. Báo cáo của
HOREA cũng cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp hiện chiếm đến khoảng 50% tổng sức mua thị trường (thời điểm bong bóng bất động sản 2007 con số này là 70%). Đây là con số rất đáng quan ngại. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục gia tăng là nguyên nhân khiến BĐS rất dễ rơi vào thực trạng thừa cung.
Theo ông Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tuy tình trạng bong bóng BĐS sẽ khó xảy ra trong năm 2017 nhưng những yếu tố bất ổn về tín dụng, nợ xấu sẽ tác động đến thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Ông Châu kiến nghị, nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường, doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao. Riêng người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đơng.
Bàn về xu hướng phát triển của năm 2017, nhiều chuyên gia trong ngành nhìn nhận: “Tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1-1,5 tỉ đồng. Trước nguy cơ bội thực dòng sản phẩm cao cấp, nhiều ông lớn trong ngành BĐS bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá trung bình. Cụ thể như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Phú Mỹ Hưng, Kiến Á đều có kế hoạch tập trung triển khai thêm dòng sản phẩm nhà giá trung bình thay vì chỉ chú trọng phát triển loại hình nhà ở cao cấp… Tuy nhiên, nếu so với nhu cầu mua hiện tại thì nguồn cung sản phẩm này vẫn khá hạn chế”.
Theo ơng Ngơ Quang Phúc, phó tổng Giám độc Him Lam Land, thị trường BĐS 2017 sẽ tiếp tục tăng ổn định, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài tiếp tục chảy vào tạo nhiều cơ hội phát triển nguồn cung nhà ở. Người tiêu dùng cũng sẽ được hưởng lợi ích bởi giá sản phẩm hợp lí, chất lượng nhà ở cũng như các tiện ích được đầu tư kĩ lưỡng. Ơng Phúc dự đốn, năm sau sức tiêu thụ bất động sản của thị trường tiếp tục giữ được mức ổn định. Tuy nhiên, sức mua này sẽ chỉ ở mức độ tăng chậm chứ khơng ồ ạt, cũng khó tạo nên sức nóng tại phân khúc cụ thể nào.
Dự đốn mức độ ổn định tồn thị trường, theo HOREA, năm 2017 BĐS sẽ tiếp tục duy trì tình trạng ổn định về cả giá bán và giao dịch. Riêng phân khúc biệt thự - nhà phố, căn hộ giá bình dân sức mua sẽ tăng do nguồn cung chất lượng tốt không nhiều và nhu cầu vẫn lớn.
3.1.2. Định hướng phát triển của CTCP dịch vụ bất động sản An Cư
Định hướng và mục tiêu phát triển trong giai đoạn 2015-2020 của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là xây dựng và phát triển công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là một đơn vị kinh tế mạnh, đa sản phẩm, lấy hiệu quả kinh tế làm động lực phát triển, có tính cạnh tranh cao. Lấy sản phẩm bất động sản cao cấp làm hướng phát triển trong cơ cấu hoạt động kinh doanh chính.
- Lựa chọn kỹ càng các sản phẩm bất động sản cao cấp để tiếp thị và phân phối dựa trên bộ tiêu chí căn bản của An Cư sản phẩm bất động sản cao cấp.
- Tư vấn cho các Nhà đầu tư bất động sản cao cấp về thiết kế, tiện ích cũng như giá cả của sản phẩm bất động sản dựa trên các kinh nghiệm và sự hiểu biết về thị trường và khách hàng.
- Tư vấn chuyên sâu cho khách hàng – Người sử dụng cuối cùng về sản phẩm bất động sản cao cấp để khách hàng có được quyết định và lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu và tiềm lực tài chính của bản thân.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại CTCP dịch vụbất động sản An Cư bất động sản An Cư
3.2.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng ngân quỹ
Để có thể đầu tư vào một dự án bất động sản thì cơng ty phải dự kiến nguồn và tiền mặt cần thiết cho từng dự án. Những dự kiến này nhằm hai mục đích:
- Cho thấy nhu cầu tiền mặt trong tương lai, giúp cơng ty có định hướng dự trữ lượng tiền mặt cần thiết, khơng lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán, hoặc là phải huy động tiền từ những nguồn có chi phí cao để bù đắp.