5. Kết cấu của khóa luận
3.1. Định hướng phát triển ngành và CTCP dịch vụ bất đông sản An Cư
3.1.1. Định hướng phát triển ngành
Năm 2016, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại. Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, Tp.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong q IV/2016, Tp.HCM đã có ít nhất 9.000- 12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự /nhà phố có gần 1.200- 1.500 căn giá từ 250.000-450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung. Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội hiện có hơn 59.000 căn hộ chưa hồn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11.000 căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý này, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao – trung cấp.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận định yếu tố lệch pha trong cung - cầu đang diễn ra hiện nay trên thị trường cần phải đặc biệt lưu ý. Theo Bộ trưởng, có khả năng cuối năm 2016 và đầu năm 2017, thị trường sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng lại thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Trong khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển hàng hóa cao cấp thì khoảng 70% nhu cầu thị trường lại đang tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống. Hiện phân khúc nhà ở thương mại có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 đang rất khan hiếm. Biên độ lợi nhuận không cao là một trong những yếu tố khiến doanh nghiệp không mấy “mặn mà” với các dự án nhà ở bình dân.
Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ như hiện nay. Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại hơn 10 dự án có sức tiêu thụ tốt nhất trên địa bàn các quận trung tâm, quận 7, quận 9, quận 2, Nhà Bè cho thấy, hơn 50%, thậm chí ở nhiều dự án là 80%, khách mua nhà là nhà đầu tư. Báo cáo của
HOREA cũng cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp hiện chiếm đến khoảng 50% tổng sức mua thị trường (thời điểm bong bóng bất động sản 2007 con số này là 70%). Đây là con số rất đáng quan ngại. Nguồn cung thứ cấp bung ra ồ ạt, nguồn cung sơ cấp liên tục gia tăng là nguyên nhân khiến BĐS rất dễ rơi vào thực trạng thừa cung.
Theo ông Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, tuy tình trạng bong bóng BĐS sẽ khó xảy ra trong năm 2017 nhưng những yếu tố bất ổn về tín dụng, nợ xấu sẽ tác động đến thanh khoản của thị trường, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Ông Châu kiến nghị, nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường, doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao. Riêng người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đơng.
Bàn về xu hướng phát triển của năm 2017, nhiều chuyên gia trong ngành nhìn nhận: “Tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1-1,5 tỉ đồng. Trước nguy cơ bội thực dịng sản phẩm cao cấp, nhiều ơng lớn trong ngành BĐS bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dịng sản phẩm nhà ở giá trung bình. Cụ thể như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Phú Mỹ Hưng, Kiến Á đều có kế hoạch tập trung triển khai thêm dịng sản phẩm nhà giá trung bình thay vì chỉ chú trọng phát triển loại hình nhà ở cao cấp… Tuy nhiên, nếu so với nhu cầu mua hiện tại thì nguồn cung sản phẩm này vẫn khá hạn chế”.
Theo ơng Ngơ Quang Phúc, phó tổng Giám độc Him Lam Land, thị trường BĐS 2017 sẽ tiếp tục tăng ổn định, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài tiếp tục chảy vào tạo nhiều cơ hội phát triển nguồn cung nhà ở. Người tiêu dùng cũng sẽ được hưởng lợi ích bởi giá sản phẩm hợp lí, chất lượng nhà ở cũng như các tiện ích được đầu tư kĩ lưỡng. Ơng Phúc dự đốn, năm sau sức tiêu thụ bất động sản của thị trường tiếp tục giữ được mức ổn định. Tuy nhiên, sức mua này sẽ chỉ ở mức độ tăng chậm chứ khơng ồ ạt, cũng khó tạo nên sức nóng tại phân khúc cụ thể nào.
Dự đốn mức độ ổn định tồn thị trường, theo HOREA, năm 2017 BĐS sẽ tiếp tục duy trì tình trạng ổn định về cả giá bán và giao dịch. Riêng phân khúc biệt thự - nhà phố, căn hộ giá bình dân sức mua sẽ tăng do nguồn cung chất lượng tốt không nhiều và nhu cầu vẫn lớn.
3.1.2. Định hướng phát triển của CTCP dịch vụ bất động sản An Cư
Định hướng và mục tiêu phát triển trong giai đoạn 2015-2020 của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là xây dựng và phát triển công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là một đơn vị kinh tế mạnh, đa sản phẩm, lấy hiệu quả kinh tế làm động lực phát triển, có tính cạnh tranh cao. Lấy sản phẩm bất động sản cao cấp làm hướng phát triển trong cơ cấu hoạt động kinh doanh chính.
- Lựa chọn kỹ càng các sản phẩm bất động sản cao cấp để tiếp thị và phân phối dựa trên bộ tiêu chí căn bản của An Cư sản phẩm bất động sản cao cấp.
- Tư vấn cho các Nhà đầu tư bất động sản cao cấp về thiết kế, tiện ích cũng như giá cả của sản phẩm bất động sản dựa trên các kinh nghiệm và sự hiểu biết về thị trường và khách hàng.
- Tư vấn chuyên sâu cho khách hàng – Người sử dụng cuối cùng về sản phẩm bất động sản cao cấp để khách hàng có được quyết định và lựa chọn phù hợp nhất với nhu cầu và tiềm lực tài chính của bản thân.
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại CTCP dịch vụbất động sản An Cư bất động sản An Cư
3.2.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng ngân quỹ
Để có thể đầu tư vào một dự án bất động sản thì cơng ty phải dự kiến nguồn và tiền mặt cần thiết cho từng dự án. Những dự kiến này nhằm hai mục đích:
- Cho thấy nhu cầu tiền mặt trong tương lai, giúp công ty có định hướng dự trữ lượng tiền mặt cần thiết, khơng lâm vào tình trạng mất khả năng thanh tốn, hoặc là phải huy động tiền từ những nguồn có chi phí cao để bù đắp.
- Dự kiến dòng tiền mặt cung cấp một cách chuẩn mực để đánh giá thành quả hoạt động sau này.
Doanh thu trước khi trở thành tiền mặt, nó cũng nằm ở dưới dạng các khoản phải thu, do có một độ trễ. Dịng tiền mặt sẽ đến từ các khoản phải thu này. Công ty theo dõi thời gian trung bình các khoản thu khách hàng thạn tốn có thể dự đốn được tỷ lệ doanh thu hàng quý được chuyển thành tiền mặt ngay trong quý đó và phần có thể chuyển sang quý tiếp theo trong các khoản phải thu.
3.2.2. Tăng cường khai thác các nguồn vốn hợp lý để đầu tư vào tài sản ngắnhạn hạn
Việc sử dụng vốn sai mục đích là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến nợ quá hạn. Trước đây việc sử dụng vốn là quyền tự chủ của doanh nghiệp, nay cần phải xem xét vấn đề này một cách nghiêm túc hơn, khi nhà nước khơng cịn cấp vốn, các doanh nghiệp cần phải tự lo liệu. Để nâng cao hiệu quả kinh doanh nói chung và hiệu quả sử dụng tài sản nói riêng, thì giải pháp nguồn vốn cũng rất đáng chú ý.
Phải điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn vay một cách hợp lý trong thời gian tới nhằm đảm bảo ổn định kinh doanh. Công ty cần huy động nguồn vốn dài hạn để đầu tư vào tài sản ngắn hạn. Cần khai thác tối đa các nguồn vốn trong khả năng cho phép để tài trợ cho tài sản ngắn hạn. Nhận vốn góp liên doanh để bổ sung vào vốn kinh doanh. Công ty phải biết bổ sung và đầu tư vốn sao cho đảm bảo hoạt động kinh doanh có hiệu quả nhất.
3.2.3. Hồn thiện chính sách quản lý tài sản ngắn hạn
Trong các năm qua công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư chưa thực sự lập được kế hoạch để xác định lượng tài sản ngắn hạn sử dụng thường xuyên cho tài sản dài hạn mà thực tế lượng tài sản ngắn hạn được xác định dựa vào kinh nghiệm là chính, nghĩa là căn cứ vào số liệu năm trước để ước tính cho năm sau nếu thiếu hụt thì đi vay để bổ sung. Cho nên, đôi khi công ty sẽ không chủ động trong hoạt động kinh doanh do thiếu hụt vốn hoặc thừa vốn ngắn hạn mà không biết đầu tư vào đâu dẫn đến lãng phí nên hiệu quả đem lại khơng cao.
Do đó, để nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư đã lập kế hoạch xác định nhu cầu tài sản ngắn hạn sử dụng thường xuyên cho dài hạn để có kế hoạch tài trợ thích hợp nhằm tránh trường hợp bị thiếu hụt hoặc dư thừa.
3.2.4. Quản lý sử dụng có hiệu quả các khoản phải thu
Đẩy mạnh cơng tác thu hồi nợ thơng qua các hình thức khuyến khích khách hàng trả nợ sớm như dung hình thức chiết khấu hoặc sử dụng phí hoa hồng. Quản trị các khoản phải thu chặt chẽ từ bước bắt đầu dự án cho đến khâu cuối cùng là đòi nợ. Các khoản phải thu khiến cho doanh nghiệp bị chiếm dụng vốn, tuy nhiên nó là biện pháp để tang doanh số. Tín dụng thương mại cũng giúp doanh nghiệp mở rộng quan hệ kinh
doanh và gắn bó giữa các doanh nghiệp nhưng cũng gặp khơng ít rủi ro bán chịu hàng hóa. Do đó, để nâng cao hiệu quả sử dụng các khoản phải thu, cơng ty nên:
- Thực hiện phân tích và cho điểm tín dụng đối với từng khách hàng, từ đó đưa ra chính sách bán hàng phù hợp như: thời gian nợ, chính sách giá để nhằm rút ngắn tối đa tuổi nợ của các khoản phải thu.
- Tổ chức quản lý chặt chẽ các khoản phải thu, phân công trách nhiệm và quyền hạn của từng cấp trong việc đưa ra quyết định bán chịu, đồng có chế độ báo cáo giám sát để tránh rủi ro trong quá trình theo dõi và quản lý thu hồi nợ.
3.2.5. Hồn thiện cơng tác quản lý thu hồi nợ
Đối với công nợ phải thu: Nhanh chngs thu hồi nợ, đôn đốc và áp dụng các biện pháp quản lý sát thực trong thu hồi nợ.
- Với nợ phải thu đến hạn u cầu hồn tất hóa đơn chứng từ để phục vụ thanh toán sao cho thu hết, thu đủ theo đúng thời hạn tín dụng quy định. Thực hiện thu nợ dứt điểm tránh nợ chuyển thành nợ khó địi làm gia tang chi phí trong quản lý khoản nợ này.
- Với khoản nợ phải thu q hạn thì cơng ty cần có chính sách khuyến khích khách hàng trong trả nợ bằng các biện pháp như tăng lãi suất, cắt giảm việc bán hàng cho các khách hàng nợ, khơng để nợ q hạn thành nợ khó địi. Với nợ khó địi thì thu đủ số tiền ban đầu, khơng bán theo phương thúc trả chậm, kiên quyết thu tiền ngay.
- Thường xuyên theo dõi, kiểm tra các khách hàng, các đối tác có liên quan về tình hình tài chính và chính sách tín dụng thương mại để có biện pháp xử lý trong từng thời điểm cụ thể.
3.2.6. Hồn thiện cơng tác nâng cao trình độ cán bộ quản lý
Việc nâng cao trình độ quản lý đặc biệt là trình độ chun mơn là vấn đề vô cùng quan trọng. Đối với cán bộ lãnh đạo, họ đều là những người có kinh nghiệm, có chun mơn, một số người đã qua đào tạo bài bản, một số người trưởng thành từ nhân viên bình thường qua kinh nghiệm học hỏi rồi phấn đấu lên. Chính vì vậy mà thời điểm hiện nay có thể vẫn đáp ứng được yêu cầu lãnh đạo nhưng trong tương lai cần có một ban lãnh đạo có tầm nhìn xa trơng rộng, nhanh nhạy với thời cuộc. Cần tìm kiếm những nhân viên trẻ có trình độ, đạo đức, nhiệt tình để bồi dưỡng dần dần đưa họ vào ban cán bộ để xây dựng lên đội ngũ kế cận năng động sáng tạo.
KẾT LUẬN
Nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn là nhiệm vụ thường xuyên và phức tạp của mỗi doanh nghiệp. Qua quá trình nghiên cứu cho ta thấy rõ vai trò của tài sản ngắn hạn, mối liên hệ mật thiết giữa hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn và mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của cơng ty. Qúa trình phân tích cũng cho ta thấy nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn không phải là vấn đề đơn giản, dễ dàng giải quyết trong một thời gian ngắn mà nó là mục tiêu lâu dài của công ty. Với nghiên cứu nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, bài khóa luận đã chỉ ra được những vấn đề cơ bản nhất về thực trạng hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư. Từ đó đề ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản ngắn hạn tại công ty.
Tuy nhiên đây là một vấn đề ln được quan tâm của cơng ty địi hỏi người nghiên cứu phải có kiến thức sâu rộng về lĩnh vực kinh tế và cũng địi hỏi nhiều thời gian. Do trình độ cũng như thời gian cịn hạn chế trong bài viết này không tránh khỏi sai sót và hạn chế nhất định. Vì vậy, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy, cơ để hồn thiện nghiên cứu của mình và có ý nghĩa thực tiễn hơn.
1. Sách giáo trình Tài chính doanh nghiệp (2013), chủ biên GS, TS Đinh Văn Sơn và TS Vũ Xuân Dũng, Nhà xuất bản thống kê.
2. Báo cáo tài chính từ năm 2014 đến năm 2016 của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư.
3. Định hướng phát triển giai đoạn 2015-2020 của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư.
4. Báo tuổi trẻ online (23/11/2016): “Xu hướng nào cho thị trường bất động sản năm 2017?” tác giả Phương Uyên.
Mẫu câu hỏi phỏng vấn chuyên gia bao gồm 5 câu hỏi:
STT CÂU HỎI
1 Theo anh/chị khó khăn mà cơng ty gặp phải trong hoạt động quản trị tài sản ngắn hạn?
2 Theo anh (chị) thì chính sách quản trị tài sản ngắn hạn của công ty hiện tại như thế nào?
3 Theo anh (chị) yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến các khoản phải thu của công ty hiện nay?
4 Anh (chị) hiện tại công ty đang khái thác nguồn vốn nào để tài trợ cho tài sản ngắn hạn?
5 Theo anh/chị cần làm gì để có nguồn vốn tốt để tài trợ cho tài sản ngắn hạn của công ty trong thời gian tới?