CHƯƠNG 1 : LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.4 Công tác phân hạng định giá đất
1.4.1 Khái niệm
1.4.1.1 Khái niệm về định giá
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định
giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.4.1.2 Khái niệm về định giá đất đai
Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. (Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005)
1.4.2 Căn cứ và quy định trong phân hạng định giá đất
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì khi phân hạng định giá đất càn phải căn cứ vào các yếu tố sau:
1.4.2.1 Căn cứ vào các yếu tố có tác động đến việc hình thành giá đất● Căn cứ vào yếu tố tự nhiên ● Căn cứ vào yếu tố tự nhiên
Đất đai là chủ thể bao gồm nhiều thành phần được tạo ra từ thiên nhiên, mang tính chu kỳ và có thể dự đốn được, cố định khơng di chuyển được. Do mang tính chất tự nhiên nên giá trị sử dụng của đất đai có ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự nhiên. Điều kiện tự nhiên khác nhau cũng tạo ra mục đích sử dụng khác nhau và gía trị khác nhau. Đất đai được hình thành trong những điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát sinh cũng như sự hình thành ta sẽ có nhiều loại hình đất đai khác nhau, vì vậy ta phải căn cứ từng điều kiện cụ thể của đất đai mà sử dụng và bảo tồn cho hợp lý để giá trị của đất đai ngày càng được tăng cao.
● Căn cứ vào yếu tố kinh tế xã hội
Ngoài giá trị về tự nhiên, đất đai cịn có giá trị về mặt kinh tế xã hội, giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vào một mục đích sử dụng cho kinh tế hay cho xã hội và sử dụng một cách hợp lý.
Kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì đất đai càng gia tăng giá trị sử dụng của nó.
1.4.2.2 Căn cứ vào chính sách và pháp luật nhà nước● Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất ● Tiêu chuẩn cán bộ trong công tác định giá đất
Cán bộ làm cơng tác định giá đất phải có đủ tiêu chuẩn về phẩm chất, đạo đức, và trình độ chun mơn nhất định.
● Chức năng
Nhà nước quy định chức năng và nhiệm vụ cho Bộ, Ngành Tài Nguyên Môi Trường làm công tác quản lý đất đai trong cả nước. Trong đó, công tác phân hạng định giá đất xem là một bộ phận chức năng quan trọng giúp cho ngành thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước về quản lí về đất đai.
● Thực trạng và công tác quản lý nhà nước đất đai
Theo Luật đất đai 2003 quy định chức năng quản lý Nhà nước về đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai có liên quan đến phân hạng và định giá đất như sau:
Định giá đất (chương I, điều 5, mục 2, khoản d – Luật Đất đai 2003)
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất (chương I, điều 6, khoản 2, mục c – Luật Đất đai 2003)
● Căn cứ phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng cây lâu năm.
Đất rừng sản xuất.
Đất rừng phịng hộ.
Đất rừng đặc dụng.
Đất ni trồng thủy sản.
Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất
Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp.
Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hóa y tế, giáo dục và đạo tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ.
Đất do các cơ sở tơn giáo sử dụng.
Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng
Đất phi nơng nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
● Căn cứ nguồn thu tài chính về đất đai
Dựa trên công tác phân hạng định giá đất, nước thu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng nước, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê… và các khoản thu khác được quy định ở Điều 54 của Luật Đất đai
● Quy định về giá đất.
Ngồi các căn cứ trên thì cơng tác định giá đất còn phải căn cứ theo các quy định của nhà nước về giá đất được quy định tại Luật đất đai 2003 và một số Nghị định có liên quan.
1.4.3 Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Đất tại khu vực giáp ranh, giữa các thành phố trực thuộc Trung ương có điều kiện tự nhên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà không gây hại cho Nhà nước (Luật Đất đai 2003, Chương II, mục 6 Điều 56).
1.4.4 Các phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thánh 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định của Chính phủ số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP thì có 4 phương pháp xác định giá đất: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.