CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.3 Thực trạng giá trị sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, an ninh xã hộ
3.3.1.2 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Qua kết quả điều tra mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thì yếu tố CSHTKT cũng được đánh giá là có ảnh hưởng khá cao đến giá đất, mức độ ảnh hưởng được xếp thứ 3 sau ĐKSL và vị trí. Bên cạnh đó Ơ Mơn được định hướng phát triển trở thành đô thị công nghiệp trong tương lai, do đó CSHTKT chiếm 20 điểm trong tổng số 100 điểm. Trong đó điểm của các yếu tố CSHTKT được xác định như sau:
● Đường: chiếm 10 điểm trong đó
Độ rộng ≥ 6 m + cây xanh: 10 điểm
Độ rộng ≥ 6 m + không cây xanh: 8 điểm
Độ rộng < 6 m + cây xanh: 6 điểm
Độ rộng < 6 m + không cây xanh: 3 điểm ● Hệ thống thoát nước: chiếm 8 điểm
Tốt : 8 điểm Trung bình: 4 điểm Kém: 2 điểm ● Cáp truyền hình: 2 điểm Có: 2 điểm Không: 1 điểm 3.3.1.3 cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tố này chiếm 16 điểm trong tổng số 100 điểm, trong đó điểm của các yếu tố CSHTXH được xác định như sau:
Chợ trung tâm, siêu thị: 6 điểm
Bệnh viện, trạm xá y tế: 4 điểm
Trường học: 4 điểm
Cơ quan hành chính nhà nước: 2 điểm
3.3.1.3 An ninh xã hội và môi trường
Trong điều kiện nước ta cũng như Cần Thơ nói chung và Ơ Mơn nói riêng thì 2 yếu tố này chưa được chú trong quan tâm lắm trong việc định giá đất, đây là một hạn chế cần khắc phục, bởi trong thực tế thì yếu tố này cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất,
đặc biệt là trong điều kiện có nhiều khu cơng nghiệp như Ơ Mơn thì yếu tố MT cần phải được chú trọng nhiều hơn nữa. Vì lý do đó yếu tố MT và ANXH trong đề tài được phân cấp trọng số điểm như sau:
● Môi trường: chiếm 6 điểm trong tổng số 100 điểm, trong đó:
Mức tốt: chiếm 6 điểm, khơng bị một yếu tố ơ nhiểm nào
Mức trung bình: chiếm 3 điểm, có 1 hoặc yếu tố bị ơ nhiểm
Mức kém: chiếm 1 điểm, có 3 yếu tố bị ơ nhiểm ● An ninh xã hội: chiếm 3 điểm trong tổng số 100 điểm, trong đó:
Mức tốt: chiếm 3 điểm
Mức trung bình: chiếm 2 điểm
Mức kém: chiếm 1 điểm
Việc phân cấp và xác định trọng số điểm nêu trên là cơ sở đánh giá trọng số điểm của các yếu tố để từ đó xác định và so sánh thực trạng sử dụng đất cũng như giá đất trên các tuyến đường trong địa bàn quận Ơ Mơn
3.3.2 Thực trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật một số tuyến đường chính trong quận ƠMơn Mơn
Kết quả phát triển KTXH giai đoạn 2005-2010 của Ơ Mơn đã đạt được những thành tựu đáng kể, tốc độ phát triển kinh tế đạt gần 16%, trên cơ sở đó quận đã xác định nhiệm vụ của kế hoạch phát triển giai đoạn 2010-2015 là sẽ tập trung xây dựng và phát triển quận Ơ Mơn, văn minh, xanh, sạch, đẹp, có tốc độ tăng trưởng nhanh và bền vững; đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xã hội, phát triển khoa học - công nghệ và đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trên cơ sở nhiệm vụ trên, Ơ Mơn tiếp tục tập trung xây dựng kết cấu hạ tầng, nâng cấp và chỉnh trang đơ thị nhằm mục đích đưa Ơ Mơn sẽ phát triển nhanh, sớm trở thành quận đô thị công nghiệp trong năm 2020 theo kế hoạch phát triển của quận cũng như TP Cần Thơ. Với những kế hoạch phát triển như trên thì hệ thống CSHTKT của Ơ Mơn đã khơng ngừng được nâng cấp và xây dựng mới, đặc biệt là hệ thống điện với trung tâm điện lực Ơ Mơn gồm 5 nhà máy nhiệt điện với tổng cơng suất khoảng 3.500 MW sẽ hồn thành, vận hành trước năm 2015 cung cấp điện cho toàn vùng ĐBSCL.
Từ bảng 3.3 cơ sở hạ tầng ở đường 26/3 là hồn chỉnh và tốt nhất có số điểm tối đa là 20, kế tiếp là đường Trần Hưng Đạo có số điểm là , hiện tại đây là hai tuyến đường trung tâm của Phường Châu Văn Liêm và giá đất ở đây cũng là cao nhất toàn quận. Các tuyến đường của một số phường khác thì cơ sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ như đường chợ Thới An, chợ Bằng Tăng với số điểm thấp là 14. Trong tương lai các
tuyến đường này sẽ được nâng cấp mở rộng để tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương cũng như toàn quận.
Bảng 3.3: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở một số tuyến đường chính của Ơ Mơn Tên đường Giới hạn Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Loại đường Độ rộng đường ( m ) xanhCây Hệ thống thốt nước Cáp truyền hình Đường 26
tháng 3 Quốc lộ 91 - KimĐồng 2 chiều 20 có tốt có 20
Trần Hưng
Đạo Kim Đồng - CầuHuyện đội 2 chiều 15 khơng tốt có 18
Võ Thị Sáu Kim Đồng - LưuHữu Phước 2 chiều 6 khơng trungbình có 14 Ngơ Quyền Trần Hưng Đạo -Bến Bạch Đằng 2 chiều 5 khơng trungbình có 9 Đinh Tiên
Hồng Trần Hưng Đạo -Bến Bạch Đằng 2 chiều 7 khơng Trungbình có 14 Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầuGiáo Dẫn 2 chiều 8 có tốt khơng 19 Hương lộ
Bằng Tăng Lộ Miễu Ơng -rạch Cây sung 2 chiều 8 khơng tốt có 18 Chợ Bằng
Tăng Cầu chợ - cầu BàRi 2 chiều 15 khơng trungbình có 14
Quốc lộ 91
Cầu Ơng Tành - Cầu Ơ Mơn (bên
phải) 2 chiều 15 khơng tốt có 18
Chợ Thới An Trường mẫu giáo- đình Thới An 2 chiều 7 khơng trungbình có 14 Cách mạng
tháng 8 Trần Quốc Toản -Kim Đồng 2 chiều 6 khơng tốt có 18
Nhìn chung CSHTKT hiện tại của Ơ Mơn chưa đồng bộ giữa các phường trong quận, và giữa các đường trong phường. Số điểm chênh lệch giữa đường có điểm cao nhất với đường có điểm thấp nhất là 11 điểm, số điểm trung bình là 16 điểm, điều này cho
Tổng số điểm
thấy rõ là CSHTKT hiện tại của Ô Mơn chưa đồng bộ. Có thể thấy rỏ điều này hơn thông qua điểm số của tuyến đường Ngô Quyền (9 điểm), đây cũng là tuyến đường nội ô phường Châu Văn Liêm nhưng CSHTKT kém hơn đáng kể so với các tuyến đường chính khác trong bảng 3.3
Phường Châu Văn Liêm nhưng là nơi có cơ sở hạ tầng hồn chỉnh nhất và vượt xa so với một số phường khác như Trường Lạc và Thới An do hai phường này kinh tế chủ yếu cịn là nơng nghiệp, chỉ được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng trong thời gian gần đây. Hiện tại thì Ơ Mơn đang triển khai thực hiện rất nhiều cơng trình xây dựng CSHT để từng bước nâng cấp hệ thống CSHT trên toàn quận. Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 thì ngồi việc nâng cấp và xây dựng mới các CSHTKT thì quận Ơ Mơn cũng đồng thời phát triển hệ thống CSHTXH của địa phương.
3.3.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng xã hội một số tuyến đường chính trong quận ƠMơn Mơn
Về giáo dục, trong những năm qua Quận Ơ mơn đã khơng ngừng nâng cấp và xây dựng hệ thống các trường học trong quận, nhiều trường học được xây dựng mới và bổ sung phương tiện vật chất phục vụ cơng tác giảng dạy. Tồn quận Ơ Mơn có 9 trường mầm non và mẫu giáo, 18 trường tiểu học, 4 trường trung học cơ sở và 4 trường trung học phổ thơng (nguồn: Phịng giáo dục Ơ Mơn). Tất cả các trường trong quận điều là trường kiên cố hoặc bán kiên cố, trong địa bàn quận khơng cịn trường cây lá tạm bợ. Đây là cơ sở để phát triển nguồn nhân lực phục vụ phát triển của địa phương.
Về y tế, Ơ Mơn có một bệnh viện trung tâm là bệnh viện đa khoa Ơ Mơn, ở tất cả các phường đều có trạm xá y tế. Nhằm thực hiện tốt cho cơng tác chăm sóc sức khỏe cho cộng đồng ở Ơ Mơn, vào tháng 11-2009 TP Cần Thơ phê dự án đầu tư xây dựng cơng trình Trung tâm y tế dự phịng quận Ơ Mơn do Ủy ban nhân dân quận Ơ Mơn làm chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Theo quyết định đã được phê duyệt, Trung tâm y tế dự phịng quận Ơ Mơn được xây dựng trên diện tích 1.305 m2 tại phường Châu Văn Liêm, quận Ơ Mơn với tổng vốn đầu tư hơn 34 tỷ đồng bằng nguồn vốn ngân sách. Ngoài phát triển CSHT cho y tế và giáo dục thì hệ thống các dịch vụ giải trí, thể thao, trung tâm mua bán và phương tiện tín ngưỡng cũng được quan tâm phát triển nhằm phục vụ cho nhu cầu của người dân trong quận.
Qua bảng 3.4 cho ta thấy CSHTXH của Ơ Mơn chỉ tập trung ở số tuyến đường trung tâm của các phường có giao thơng đi lại thuận tiện và có khỗng cách đến các nơi khác trong phường là tương đối như nhau. Đường tỉnh lộ 923 có số điểm cao nhất là 16 điểm do đây là tuyến đường chính của phường Trường Lạc hầu như tất cả CSHTXH của phường đều năm trên tuyến đường này. Đường có số điểm thấp nhất là đường Võ Thị Sáu, đây là tuyến đường chủ yếu là sản xuất kinh doanh, không phải là
tuyến đường trung tâm nên CSHTXH không tập trung ở đây mà chủ yêu tập trung ở đường Trần Hưng Đạo và 26 tháng 3.
Bảng 3.4: Thống kê cơ sở hạ tầng xã hội trên một số tuyến đường chính của quận Ơ Mơn
Tên đường Giới hạn Cơ sở hạ tầng xã hội Tổng sốđiểm
Bệnh viện, trạm y tế Trườnghọc Chợ Cơ quan hành chính nhà nước Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 - KimĐồng 2 2 0 0 10 Trần Hưng
Đạo Kim Đồng - CầuHuyện đội 3 0 1 1 13
Võ Thị Sáu Kim Đồng - LưuHữu Phước 0 0 0 0 4
Ngô Quyền Trần Hưng Đạo -Bến Bạch Đằng 0 0 1 0 9
Đinh Tiên
Hoàng Trần Hưng Đạo -Bến Bạch Đằng 0 0 1 0 9
Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầuGiáo Dẫn 1 3 1 1 16
Hương lộ
Bằng Tăng Lộ Miễu Ông - rạchCây sung 1 1 0 1 11
Chợ Bằng
Tăng Cầu chợ - cầu BàRuôi 2 0 1 0 12
Quốc lộ 91 Cầu Ông Tành -CầuƠ Mơn (bên phải) 0 0 0 2 5
Chợ Thới An Trường mẫu giáo -đình Thới An 1 1 1 0 15
Cách mạng
tháng 8 Trần Quốc Toản -Kim Đồng 1 0 0 0 7
(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 9 năm 2010)
Nhìn thì CSHT của Ơ Mơn khá phát triển, nhưng chưa đồng bộ giữa các phường và giữa các đường trong phường. Chất lượng CSHT của quận vẫn chưa đáp ứng được
nhu cầu về y tế, giáo dục, cũng như thể thao và giải trí của một số bộ phận người dân có kinh tế khá giả trong quận.
3.3.4 Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở Ơ Mơn
Định hướng phát triển của quận Ơ Mơn là trở thành quận cơng nghiệp do đó vấn đề mơi trường là rất quan trọng cho sự phát triển bền vững. Nhìn chung chất lượng mơi trường trong địa bàn quận còn khá tốt, nhưng bên cạnh đó ở một phường tập trung các khu cơng nghiệp như Phước Thới và Thới An thì chất lượng mơi trường đang bị ảnh hưởng bởi nước thải trong các khu công nghiệp. Nhiều năm qua, hàng trăm hộ dân sống dọc hai bên rạch Sang Trắng (thuộc phường Trà Nóc, quận Bình Thủy và phường Phước Thới, quận Ơ Mơn) bức xúc, liên tục phản ánh về tình trạng ơ nhiễm môi trường. Theo thống kê sơ bộ, tại TP Cần Thơ, nước ở sông Hậu đã bị ô nhiễm cấp độ 2, rạch Sang Trắng (Phước Thới, Ơ Mơn) ơ nhiễm cấp độ 7.
Về tình hình an ninh và trật tự xã hội trong quận khá ổn định, qua điều tra hỏi ý kiến ngươi dân thì đa số hộ dân cho rằng tình hình an ninh trật tự trong quận khơng có gì đáng lo ngại, trong tổng số 100% người được phỏng vấn thì có 35% cho rằng vấn đề an ninh trong quận rất tốt và không ảnh hưởng tới giá đất. Sau đây là thống kê tình hình mơi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến đường chính trong quận.
Qua bảng 3.5 cho thấy tinh hình mơi trường và an ninh xã hội của các tuyến đường chính là khá tốt là đều nhau. Vấn đề môi trường và an ninh chỉ đáng lo ngại ở các tuyến đường có chợ như tuyến đường chợ Bằng Tăng và chợ Thới An với số điểm thấp nhất lần lược là 3 điểm và 5 điểm. Các tuyến đường có số điểm cao là Cách mạng tháng 8, Võ Thị Sáu, Hương lộ Bằng Tăng, với mức điểm bằng nhau là 9 điểm. Các tuyến đường này nằm xa khu vực chợ và có nhiều cây xanh nên chất lượng môi trường và an ninh được đảm bảo hơn.
Bảng 3.5: Thực trạng môi trường và an ninh xã hội ở một số tuyến chính trong quận Ơ Mơn
Tên đường Giới hạn Mơi trường
Khơng khí Bụi Tiếng ồn Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng tốt trung bình trung bình tốt 6 Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội tốt trung bình trung bình trung bình 5 An ninh xã hội Tổng số điểm
Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước tốt tốt tốt tốt 9 Ngô Quyền Trần Hưng Đạo - Bến Bạch Đằng trung bình tốt trung bình tốt 6
Đinh Tiên Hồng
Trần Hưng Đạo - Bến Bạch Đằng tốt tốt trung bình trung bình 8 Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn tốt trung bình tốt tốt 6 Hương lộ Bằng Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây sung tốt tốt tốt tốt 9 Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ri trung bình trung bình trung bình trung bình 3 Quốc lộ 91
Cầu Ông Tành -Cầu Ơ Mơn (bên phải) tốt
trung bình
trung
bình tốt 6
Chợ Thới An
Trường mẫu giáo - đình Thới An trung bình tốt trung bình trung bình 5 Cách mạng tháng 8 Trần Quốc Toản - Kim Đồng tốt tốt tốt tốt 9
(Nguồn: Số liệu điều tra, tháng 9 năm 2010)
Nhìn chung tình hình an ninh xã hội và mơi trường ở các tuyến đường chính trong quận đều ở mức trung bình và tốt, một số tuyến đường có chợ hoặc đường trung tâm thì vấn đề mơi trường khơng được tốt lắm do ô nhiểm nhẹ về không khí hoặc bụi và tiếng ồn
3.3.5 Hình thức sử dụng đất thực tế và đánh giá khả năng sinh lợi trên một sốtuyến đường chính của quận Ơ Mơn tuyến đường chính của quận Ơ Mơn
Từ kết quả khảo sát về CSHTKT, CSHTXH, AN và MT kết hợp với thực tế sử dụng đất trên tuyến đường ta có thể đánh giá được khả năng sinh lợi của tuyến đường đó. Ở đây để đánh giá khả năng sinh lợi của tuyến đường thì chỉ xem sét các hình thức sử dụng là: Đất chỉ dùng để ở hoặc vừa ở vừa sản xuất kinh doanh. Những tuyến đường có CSHT hồn chỉnh, phát triển, tập trung nhiều dịch vụ giải trí và doanh nghiệp, mơi trường và an ninh tốt, đồng thời hình thức sử dụng đất thực tế hiện tại trên tuyến đường là sản xuất kinh doanh hoặc vừa ở vừa sản xuất kinh doanh thì sẽ có khả năng sinh lợi cao. Nhưng vẫn cịn tùy thuộc và mức đơ của các yếu tố trên và các điều kiện
cụ thể trên các tuyến đường mà ĐKSL của các tuyến đường cũng sẽ cao thấp khác nhau. Các điều kiện đó có thể là là số lượng các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, hình thức kinh doanh chính của tuyến đường,… Qua bảng 3.6 sẽ cho thấy rõ khả năng sinh lợi cũng như số lượng các dịch vụ giải trí và cơ sở sản xuất kinh doanh ở một số tuyến đường chính ở quận Ơ Mơn.
Bảng 3.6: Khả năng sinh lợi và hình thức sử dụng đất trên một số tuyến đường chính của quận Ơ Mơn.
Tên đường Giới hạn
Hình thức sử dụng đất chính Doanh nghiệp cơ sở kinh doanh Dịch vụ giải trí, ăn uống Khả năng sinh