CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.2 Phân tích và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
3.2.2.1 Yếu tố loại đô thị
Trong năm 2007, TP Cần Thơ được Chính phủ cơng nhận là thành phố Loại 1 trực thuộc Trung ương nên đã tạo đà thúc đẩy sự phát triển kinh tế các Quận, Huyện trong thành phố. Một khi đã trở thành vùng kinh tế trọng điểm trong khu vực ĐBSCL thì sự đầu tư của các doanh nghiệp ngày càng tăng. Đường giao thơng, nhà máy, xí nghiệp,… ngày càng mở rộng chiếm một lượng đất đai không nhỏ. Hơn thế nữa, khi được nâng cấp lên một bậc thì vị trí của TP Cần Thơ càng được củng cố và nâng cao. Với chiến lược phát triển một thành phố văn minh - phát triển và hội nhập, Thành phố Cần Thơ sẽ tạo điều kiên thuận lợi hơn nữa cho sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Trong đó đất đai là một loại hàng hóa, một tiềm năng cho sự phát triển đó.Với điều kiện tự nhiên của thành phố Cần Thơ thì có sự phân bố rõ rệt giữa thành thị và nơng thơn vì thế có sự phát triển các thành phần kinh tế khơng đồng đều. Nhất là đối với Ơ Môn, một Quận ngoại ô nằm cách trung tâm thành phố khoảng 20km về phía Đơng Bắc cũng với những nét riêng khác với các Quận khác trong thành phố với nửa phần là kinh tế nông nghiệp hơn nữa cơ sở hạ tầng chưa thật sự hoàn chỉnh nên cũng gây khó khăn cho sự nâng cấp đơ thị. Với sự đầu tư ngày càng tăng thì khối lượng đất đai cũng theo đó mà biến động bằng nhiều hình thức như mua bán, chuyển nhượng, quy hoạch,…vì vậy giá cả ln biến động khơng ngừng. Sự nâng cấp đô thị kéo theo đầu tư quy hoạch thì sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên với vị thế gồm 7 phường Châu
Văn Liêm, Thới An, Thới Long, Long Hưng, Phước Thới, Trường Lạc, Thới Hòa nhưng giữa các phường có sự chênh lêch khá rõ nét nên về yếu tố đô thị ảnh hưởng đến giá đất. Biểu đồ sau thể hiện rõ mức ảnh hưởng của loại đô thị giữa các phường với nhau:
Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của yếu tố loại đô thị đến giá đất ở các phường của quận Ơ Mơn
Do phường Châu Văn Liêm là trung tâm của Quận nên yếu tố đô thị ảnh hưởng lớn đến giá đất chiếm đến 8,14% trong tổng các yếu tố ảnh hưởng, cao hơn các phường khác trong Quận. Mặc dù cùng nằm trọng địa bàn Quận Ơ Mơn nhưng có một số phường nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp nên ảnh hưởng của đơ thị đối với tâm lí người dân chưa thật sự mạnh mẽ như phường Trường Lạc chiếm 5,5%, phường Long Hưng chiếm 6,16%, Với vị thế phường Phước Thới nằm trên trục tuyến đường chính quốc lộ 91 giao thông thuận lợi từ rất lâu, nên khi đô thị được nâng cấp lên thì cũng khơng ảnh hưởng gì nhiều bởi vì tâm lí người dân cho rằng dù sự phát triển đơ thị như thế nào thì sự đầu tư vào phường cũng sẽ phát triển vì phường là trung tâm công nghiệp nặng của Quận. Khi đơ thị nâng cấp thì hệ thống giao thông được cải thiện đáng kể đẩy giá đất lên cao như phường Thới Long với hương lộ Bằng Tăng; phường Thới An, Thới Hòa với tỉnh lộ 920B vừa mới hồn thành nối tuyến quốc lộ 91 với sơng Hậu thuận lợi cho giao lưu kinh tế. Các cá nhân và doanh nghiệp đầu tư vào mua đất mở các cơ sở kinh doanh ngày càng nhiều. Mặc dù Quận Ơ Mơn là một Quận ngoại ô thành phố Cần Thơ nhưng trong tương lai sẽ có một sự phát triển vượt bậc với nhiều dự án quy hoạch đầu tư vào và đơ thị sẽ chiếm một vị trí khơng nhỏ trong sự ảnh hưởng đến giá đất. M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
3.2.2.2 Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng nhất là đất ở đơ thị. Vì yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân trong việc thương mại, kinh doanh, cho thuê,…
Để chọn một nơi đầu tư kinh doanh hiệu quả thì tiêu chí đầu tiên là vị trí đặt cơ sở vì thế một trong những yếu tố quan trong nhất quyết định đến giá đất thì phải kể đến vị trí của thửa đất. Một điều thuận lợi cho Ơ Mơn là trải dài trên tuyến quốc lộ 91 thuận lợi cho giao thơng giữa các phường trong Quận và giữa Quận Ơ Môn với các Quận khác trong địa bàn thành phố Cần Thơ. Hơn nữa về giao thơng thủy, Ơ Mơn nằm cặp sơng Hậu, đoạn chảy qua quận Ơ Mơn dài 15 km, các phương tiện trọng tải lớn đi có thể đi đến các tỉnh lận cận thành phố Hồ Chí Minh và nước Campuchia một cách dễ dàng; ngoài ra cịn có sơng Ơ Môn là đầu mối giao lưu thuận tiện đến các tỉnh ĐBSCL. Với điều kiện thuận lợi như thế thì việc chọn nơi đặt làm cơ sở kinh doanh luôn được chọn ưu tiên lên hàng đầu.Ví dụ như Phường Châu Văn Liêm là phường trung tâm nên vị trí của nó ln được đánh giá cao nhất trong việc thương lượng giá đất. Theo người dân nơi đây, do là phường trung tâm tập trung mọi thành phần kinh tế như thương mại, dịch vụ,…thì yếu tố vị trí sẽ là tạo nên giá trị của thửa đất.
Hình 3.4 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các phường của quận Ơ Mơn
M ức đ ộ ản h h ư ởn g (% ) (% )
Trong 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì yếu tố vị trí được đánh giá cao nhất tại phường Châu Văn Liêm với mức ảnh hưởng lên đến 25,31%, vị trí đây là nơi có thể bn bán, trao đổi hàng hóa thuân lợi, nó tổng hợp các yếu tố như giao thơng, chơ, điện, đường, trường… Theo sự khảo sát thì có đến 59% người dân cho rằng: yếu tố mặt tiền chiếm từ 60% - 80% trong tổng số yếu tố vị trí, vi trí hẻm thì chiếm từ 20% - 40%. Hầu hết các mặt tiền trên tuyến đường 26/3 luôn ở mức giá rất cao, những cơ sở kinh doanh thuê những mặt bằng nơi đây kinh doanh với mức giá trung bình từ 30 – 72 triệu đồng/năm. So với phường Châu Văn Liêm thì phường Trường Lạc yếu tố này khơng được đánh giá cao, cơ sở hạ tầng chưa cao vẫn cịn thuộc vùng nơng thơn, phường trải dài trên tỉnh lộ 923 nhưng rất ít cơ sở kinh doanh, người dân sống chủ yếu là nơng nghiệp nên yếu tố vị trí trong việc mua bán đất chưa thật sự ảnh hưởng nhiều, Phường chưa khai thác hết tiềm năng vị trí thuận lợi trên tuyến đường chính. Cũng với tuyến đường chính quốc lộ 91và hương lộ Bằng Tăng, phường Long Hưng và Thới Long đã có lợi thế mặt tiền cho việc giao thông thuận lợi nên có khá nhiều doanh nghiệp, xí nghiệp vào đầu tư đẩy giá đất ngày càng lên cao. Tuyến tỉnh lộ 920B vừa mới hoàn thành nên hiện tại giá đất trên tuyến đường này đang có xu hướng tăng cao, phường Thới An có 1 vị trí thuận lợi khi kết hợp giữa giao thông đường thủy và đường bộ tạo nên một bước ngoặc mới cho sự phát triển của phường. Một phần phường Thới Hịa cũng thuộc tuyến đường này nên vị trí sẽ trở thành một phần quan trọng trong giá đất tương lai.