CHƯƠNG 3 : KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1 Thực trạng giá trị sử dụng đất và sự biến động của giá đất ởƠ Mơn
3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Quận trong năm 2009 đếnquí III năm 2010 quí III năm 2010
Theo thống kê của Phòng Tài nguyên trong năm 2009 vừa qua cho tới quý III năm 2010 thì tình hình chuyển nhượng đất diễn ra rất sơi động , từ đó đã tạo ra nguồn thu thuế đất đáng kể vào ngân sách nhà nước, cụ thể là: năm 2009 là 13 tỉ 930 triệu, hết quí III năm 2010 là 17 tỉ 700 triệu đồng (Nguồn: Chi cục thuế Quận Ơ Mơn). Đất được chuyển nhượng chủ yếu là đất thổ cư, một số ít là trồng cây lâu năm. Nguyên nhân làm số lượng các cuộc chuyển nhượng đất thổ cư lớn như thế lo do như cầu mặt bằng xây dựng cơ sở buôn bán kinh doanh của người dân địa phương, người bị thu hồi đất bởi các dự án, số người từ nơi khác đến muốn có nơi để ở hoặc cần mặt bằng để kinh doanh và đặt trụ sở cơ quan…
Một thực trạng ở Ơ Mơn đang diễn ra là nạn “đầu cơ đất”. Do có một số tuyến đường mới mở như tỉnh lộ 920B nối từ quốc lộ 91 và phường Thới An, tuyến số 2 nối từ quốc lộ 91B và nhà máy nhiệt điện Ơ Mơn, tạo điều kiện cho giá đất tăng lên do có sự quy hoạch. Một số nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất chờ khi giá đất lên cao thì chuyển nhượng lại nhằm kiếm lời sẽ mua lại đất nông nghiệp chuyển đổi lên thổ cư để bán lại khi có nhu cầu. Mặc dù nhà nước đã có nhiều biện pháp như thu thuế chuyển nhượng bất động sản, đánh thuế luỹ tuyến đối với người sở hữu cùng lúc nhiều bất động sản…để hạn chế tình trạng này nhưng nó vẫn tiếp diễn. Không chỉ riêng nơi đây mà nhiều địa phương khác trong cả thành phố cũng gặp phải tình trạng này. Mặc dù trong thời gian qua suy thoái kinh tế ảnh hưởng rất nhiều đến việc chọn lĩnh vực đầu tư nhưng nhiều người cho rằng đầu tư vào bất động sản cũng rất mạo hiểm nhưng vẫn an toàn hơn so với đầu tư vào thị trường vàng hay thị trường chứng khốn. Vì vậy, điều này cũng đã tác động làm tăng số cuộc chuyển nhượng tại địa phương lên như hiện nay.
Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền. Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau. Tùy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khác nhau.
Hiện nay hầu hết các giao dịch ở địa phương đều qua cơ quan nhà nước nhưng cũng cịn khơng ít các trường hợp giao dịch ngầm thực hiện bằng giấy tay giữa người mua với người bán. Một thực trạng đang xảy ra nữa là đa số giá ghi trong các hợp đồng
chuyển nhượng đều thấp hơn giá mà bên mua trả cho bên bán do hai bên thoả thuận nhằm giảm bớt các khoản tiền phải nộp cho nhà nước theo quy định. Điều này làm cho thị trường đất đai thiếu minh bạch, gây khó khăn trong cơng tác quản lý của Nhà nước như thu các khoản thuế liên quan đến giao dịch bất động sản
3.1.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước qui định và giá đất thực tếtrên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010. trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2010.
Dù giá đất do Nhà nước quy định giữa năm 2009 và năm 2010 đã gia tăng nhiều và cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều biện pháp để giá Nhà nước ngày càng tiến tới gần hơn với giá thị trường nhưng trên thực tế thì giá nhà nước vẫn cịn thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Bởi vì giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như: tâm lý người mua, qua khâu trung gian cò đất, đầu cơ nhà đất... Đa số hộ dân và cán bộ địa chính được phỏng vấn điều cho rằng giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường khơng có giá nhất định nó tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa người bán với người mua và vị trí của thửa đất, giá này lúc nào cũng cao hơn rất nhiều so với giá nhà nước quy định. Bảng sau thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng
Qua bảng 3.1 cho ta thấy rõ giữa giá đất do Nhà nước qui định và giá đất trên thị trường có sự chênh lệch cao ở hầu hết các tuyến đường. Giữa giá Nhà nước và giá thị trường ở một số tuyến đường chính của Ơ Mơn có sự chênh lệch rất cao, tỷ lệ chênh lệch trung bình từ 2,29 đến 4,78 lần. Các tuyến đường trung tâm của phường Châu Văn Liêm thì giá cả có sự chênh lệch cao nhất như: đường 26 tháng 3 tỷ lệ chênh lệch là 4,78 và Trần Hưng Đạo tỷ lệ chênh lệch giá là 4,71. Giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường của các con đường này có sự chênh lệch cao như vậy là do đây là đường phát triển nhất Ơ Mơn, cơ sở hạ tầng hồn thiện nhất, rất thích hợp để kinh doanh, mở văn phịng của các cơng ty, có khả năng sinh lợi rất cao. Đây cũng chính là trung tâm của phường Châu Văn Liêm nơi tập trung các dịch vụ phục vụ cho đời sống như: internet, cafe, ngân hàng, công viên, sân tennic...
Bên cạnh các tuyến đường ở trung tâm quận Ơ Mơn thì ở một số tuyến đường khác khơng có khả năng sinh lợi cao, khơng thuận lợi cho kinh doanh mua bán hoặc chỉ có thể để ở thì giá chênh lệch cũng khá cao nhưng ở mức thấp hơn so với các tuyến đường chính ở trung tâm quận. Cụ thể hệ số chênh lệch như sau: Quốc lộ 91 là 2,29, đường Tỉnh lộ 923 là 2,91. Ở một số tuyến đường cịn lại của quận Ơ Mơn thì cũng có sự chênh lệnh giá cũng ở mức khá cao, trung bình vào khoảng 3 đến 6 lần.
Bảng 3.1: Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Ơ Mơn năm 2010.
Đơn vị tính: 1000đồng/m2
Tên đường Giới hạn Giá nhànước Giá thịtrường Tỷ lệ chênhlệch giá
Đường 26 tháng 3 Quốc lộ 91 - Kim Đồng 7000 33500 4.78
Trần Hưng Đạo Kim Đồng - Cầu Huyện đội 7000 33000 4.71
Võ Thị Sáu Kim Đồng - Lưu Hữu Phước 6500 24000 3.69
Ngô Quyền
Trần Hưng Đạo - bến Bạch
Đằng 6500 24000 3.69
Đinh Tiên Hoàng
Trần Hưng Đạo - bến Bạch
Đằng 6500 22500 3.46
Tỉnh lộ 923 Quốc lộ 91 - cầu Giáo Dẫn 1200 3500 2.91
Hương lộ Bằng
Tăng Lộ Miễu Ông - rạch Cây Sung 1200 5500 4.58
Chợ Bằng Tăng Cầu chợ - cầu Bà Ruôi 2400 9500 3.95
Quốc lộ 91
Cầu Ông Tành - giáp cầu Ô
Môn(bên trái) 4800 11000 2.29
Chợ Thới An
Trường Mẫu giáo – Đình Thới
An 2400 9500 3.95
Cách mạng tháng
tám Trần Quốc Toản - Kim Đồng 3500 13500 3.85
(Nguồn: Số liệu điều tra tháng 9, năm 2010)
Năm 2009, nền kinh tế của Thành phố Cần Thơ có sự phát triển mạnh mẽ, tăng trưởng kinh tế đạt 13,07%; cơ cấu kinh tế với tỷ trọng nông nghiệp - thủy sản 14,02%, công nghiệp - xây dựng 42,48%, dịch vụ 43,5% trong cơ cấu GDP. Thu nhập bình quân đầu người của Cần Thơ đứng đầu vùng ĐBSCL đạt 1,749 USD. Quận Ơ Mơn là địa phương có tốc phát triển kinh tế rất nhanh 15,36% với mũi nhọn là công ghiệp và dịch vụ. Trong 3 năm trở lại đây thì cở sở hạ tầng của không ngừng nâng cấp và mở rộng, nhiều tuyến đường mới mở như đường : tỉnh lộ 920B, ... Năm 2010 cũng là năm cuối thực hiện kế hoạch phát triển tổng thể kinh tế xã hội giai đoạn 2005 đến 2010, và bắt
đầu kế hoạch giai đoạn 2010 đến 2015 do đó nền kinh tế Ơ Mơn đã có những bước tiến nhảy vọt. Với tốc độ phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng nhanh chóng như vậy thì giá đất nhà nước đã không đáp ứng kịp tốc độ phát triển kinh tế, do đó đã tạo nên sự chênh lệch cao giữa hai mức giá. Một nguyên nhân khác khiến cho giá đất chuyển nhượng thực tế cao là do tâm lý xem trọng đất của người dân, thông tin về đất đai và giá đất của người dân chưa đầy đủ, chủ yếu là biết thơng qua cị đất. Bên cạnh đó tình hình đầu cơ nhà đất gia tăng cũng là nguyên nhân của sự chênh lệch giá cũng như tăng giá đất ở Ơ Mơn. Ơng Ngơ Văn Thanh - cán bộ tài chính của Phường Thới An cho biết: ”Trong năm 2010 thì tình hình mua bán ở Ơ Mơn diễn ra sôi động hơn năm trước. Có nhiều người ở Ninh Kiều và các quận khác của TP Cần Thơ có khi tỉnh khác đến đây tìm mua đất với mục đích đầu cơ chờ kiếm lời, một số thì mua để ở hoặc sản xuất kinh doanh. Cịn tình hình giá đất ở một số nơi trong ở phường Thới An cũng như trong quận Ơ Mơn có sự chênh lệch rất cao, nhất là ở các tuyến đường chính, các tuyến đường đang được mở rộng và có quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng. Giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới gần 10 lần”. Qua hình 3.1 sẽ cho ta thấy rõ sự chênh lệch giá ở một số tuyến đường của quận Ơ Mơn.
Hình 3.1: So sánh giá nhà nước và giá chuyển nhượng thực tế trên một số tuyến đường cuả quận Ơ Mơn năm 2010.
Trong những năm gần đây giá đất do Nhà nước quy định tăng rất nhiều nhưng trên thực tế thì giá đất chuyển nhượng ở Quận Ơ Mơn lúc nào cũng cao hơn giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá rất cao. Do đó tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất Nhà nước quy ra tiền thì thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá của giá đất thực tế trên thị trường. Khi đó, trong q trình mua bán đất sẽ có một bộ phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp hơn so với giá thực tế, tức là gần sát giá
G iá đ ất (1 00 0đ ồn g/m 2 )
nhà nước để giảm được khoản thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó làm thất thốt nguồn thu ngân sách Nhà nước.