1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động
Ngay từ khi thành lập, công ty đã đặt ra phương châm hoạt động của mình là “Đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng. Thực sự trở thành cầu nối tin cậy ”. Phương châm này luôn được nhân viên trong công ty ghi nhớ và phấn đấu thực hiện.
Trước kia chiến lược hoạt động được ban lãnh đạo cơng ty đề ra là tập trung chính vào hoạt động mơi giới thuê bất động sản, bên cạnh đó có tiến hành thực hiện một số thương vụ mơi giới mua bán, đầu tư vào một phần của một số dự án.
Sau tám năm hoạt động, cơng ty đã gây dựng được uy tín trên thị trường Hà Nội và tạo ra được lượng vốn đáng kể . Chiến lược hoạt động được đề ra trong thời gian tới đây thể hiện mong muốn và mục tiêu phát triển mới của công ty: nỗ lực để trở thành một công ty kinh doanh bất đông sản vững mạnh.
Chiến lược mới này thể hiện cụ thể ở các phương diện:
Tiếp tục duy trì hoạt động mơi giới th và cho th bất động sản để ngày càng chuyên nghiệp hơn trong mảng hoạt động này. Môi giới thuê và cho thuê bât động sản thực sự là một thế mạnh của cơng ty vì vậy việc
duy trì và phát huy là hết sức cần thiết để tạo được lợi thế so với các công ty môi giới khác.
Mở rộng và tập trung phát triển dịch vụ môi giới mua bán bất động sản. Như đã trình bày ở trên, đây là mảng hoạt động hấp dẫn và hứa hẹn mang lại hiệu quả cao vì vậy cơng ty đã và đang từng bước tiến hành khai thác mảng thị trường hấp dẫn này.
Bên cạnh mở rộng phát triển môi giới mua, bán bất động sản, cơng ty cịn chú trọng hơn tới mảng hoạt động đầu tư vào các dụ án, mua lại các dự án để đầu tư. Một phần để thu được lợi nhuận cao hơn và một phần giúp mở rộng quy mô của công ty.
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh
Để thực hiện được muc tiêu chiến lược đề ra, công ty đã tiến hành tổ chức thực hiện nhiều hoạt động cụ thể để tạo nền tảng cho chiến lược phát triển mới.
Biểu hiện đàu tiên đó là việc cơng ty thành lập thêm chi nhánh mới đặt trụ sở tại khu đô thị Nam Trung Yên vào ngày 2 tháng 4 năm 2007. Đây là bước tiến thể hiện sự lớn mạnh của công ty về mặt quy mơ. Bên cạnh đó cũng góp phần chun nghiệp hố hoạt động tại từng khu vực. Với các chi nhánh của mình, cơng ty sẽ tiến hành phân khu vực hoạt động cụ thể cho từng chi nhánh để mỗi chi nhánh có thể có đủ các nguồn lực để có thể khai thác triệt để nguồn khách hàng tại khu vực của mình.
Công ty cũng tiến hành tổ chức cho nhân viên trong cơng ty tham gia các khố học về môi giới BĐS, định giá BĐS để đáp ứng yêu cầu mới. Về mặt tổ chức, công ty tiến hành sắp xếp các nhân viên vào các phòng ban phù hợp với năng lực của mỗi nhân viên. Tuyển dụng những cá nhân có khả năng quản lý giỏi để hỗ trợ ban giám đốc và phịng nhân lực đề
ra những chính sách quản trị hợp lý, góp phần quản lý cơng ty một cách tốt hơn.
Công ty cũng tiến hành đầu tư, trang bị thêm các thiết bị cần thiết như lắp đặt thêm hệ thống máy điện thoại, hệ thống máy tính, máy fax để phục vụ tốt nhất cho tìm kiếm thơng tin và tiến hành kí kết các hợp đồng giao dịch.
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới
Qua tìm hiểu về quá trình hình thành, phát triển và tình hình hoạt động của cơng ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long em xin đề xuất một vài ý kiến với mong muốn góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới BĐS tại cơng ty nói riêng và hoạt động mơi giới BĐS trên thị trường nói chung. 2.1 Giải pháp về hướng hoạt động
2.1.1 Hồn thiện chiến lược về mơi giới mua bán.
Công ty cần xây dựng chiến lược cụ thể cho mảng hoạt động môi giới mua bán bất động sản và tập trung vào khai thác các đối tượng khách hàng trong nước.
Công ty cần tiến hành nghiên cứu thị trường đất đai bất động sản, nghiên cứu để hiểu rõ các quy định mới của Nhà nước. Cần nắm bắt thông tin về các dự án mới để có chính sách đầu tư kịp thời, tạo ra lợi thế so với các doanh nghiệp khác.
Tiến hành đào tạo và bổ xung những kiến thức, các bước cần thực hiện trong một thương vụ môi giới mua bán.
Cơng ty có thể tham khảo hoạt động của các công ty kinh doanh bất động sản khác đã thành cơng trong lĩnh vực này, có thể hợp tác với họ thực hiện một số thương vụ để xác định được cách thức thực hiện phù hợp và tối ưu đối với cơng ty của mình.
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán.
Thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhau. Có thể dùng hình ảnh “bình thông nhau” để diễn tả mối quan hệ này.
Hiện tại, công ty chưa tham gia vào hoạt động đầu tư cổ phiếu vì cịn hạn chế về vốn. Nhưng trong thời gian này, cơng ty có thể tiến hành nghiên cứu và chuẩn bị nguồn lực để xây dựng cho mình chiến lược tham gia vào thị trường chứng khốn.
Việc tham gia vào thị trường chứng khốn khơng chỉ giúp cơng ty có thể thu hút thêm vốn cho nguồn vốn chủ sở hữu, là một bước quan trọng trong tiến trình xây dựng một doanh nghiệp có tính chun nghiệp cao mà cịn góp phần quảng bá rộng hình ảnh của cơng ty .
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội.
Để đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hố và hiện đại hố của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thơng tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này.
Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay khơng. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động mơi giới có khn khổ và chun nghiệp hơn. 2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tân Long cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng địi hỏi cơng ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, cơng ty có thể sử dụng ngn vốn từ vay ngân hàng. Với một cơng ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là khơng dễ vì vậy cơng ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an tồn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động mơi giới một cách chun nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hồn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó cơng ty tập trung mạnh nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mơ và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về mơi giới th và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phịng đại diện cho các cơng ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đơ thị Trung Hồ Nhân Chính, Khu đơ thị Cibutra và nhiều tồ nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên cơng ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tân Long sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hồng Văn Cường - Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tân Long
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………3
I. Tổng quan về bất động sản………………………………………………..3
1.1 Một số khái niệm liên quan……………………………………………...3
1.1.1 Môi giới………………………………………………………………..3
1.1.2 Bất động sản…………………………………………………………...3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản……………………….4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản …………………………………….5
1.4 Vai trị của mơi giới bất động sản ……………………………………....5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản …………………………………6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ……………………………6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản ……………………………………………………….6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản …………………………………………………………………………...8
2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp …………………………………………………...8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ………………………………………………….9
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS …………………………………………….9
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS …………………………………………..10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế …………………………………………10
2.3.2.4 Khả năng tài chính ……………………………………………… ...12
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS …………………………....12
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin ………………………………13
3.1Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản .........................................13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản ....................................................................13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản .............................................................15
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ ................................16
3.2.2 Xác định đối tượng thương vụ .........................................................16
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ .................................................20
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính .....................................................20
3.2.2.2 Người thuê ........................................................................................22
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê ............................................................22
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán ....................................................................23
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới ...........................................................23
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới ....................25
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới ...............................................25
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà mơi giới ................................27
3.4.2.1 Tìm kiếm thơng tin ...........................................................................27
3.4.2.2 Xử lý thơng tin .................................................................................27
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng .................................................................28
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ ...........................................................................28
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản .............................................................28
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng ...............................................................28
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới ..............................................................28
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm ........................................................................30
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức ........................................................................33
3.5.2.1 Thu thập thơng tin về bất động sản ………………………………..33
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng ………………………………….35
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thơng tin ......................................................37
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng ………………………………….40
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp ..............................................................40
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại ............................................................................42
4. Một số loại hình mơi giới …………………………………………….42
4.1Mơi giới mua BĐS ……………………………………………………..42
4.2Môi giới bán BĐS ……………………………………………………...43
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở ……………………………………………43
4.2.2 Bán nhà chung cư …………………………………………………...46
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp ………………………47
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản ……………………………….49
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ………………………………………………49
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ............................................53
5.1Nghề môi giới tại Thuỵ Điển …………………………………………..53
5.2Nghề môi giới tại Ba Lan ………………………………………………55
5.3Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc …….58
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG…………………………....................60
I. Quá trình hình thành và phát triển ………………………………………60
1.1Quá trình hình thành………………………………………………...60
1.2 Chức năng và nhiệm vụ ……………………………………………......61
1.2.2 Nhiệm vụ …………………………………………………………….61 1.3. Cơ cấu tổ chức ……………………………………………………..61 1.3.1 Phòng Marketing …………………………………………………….62 1.3.2 Phòng kinh doanh ……………………………………………………62 1.3.3 Phòng nhân sự ……………………………………………………….63 1.3.4 Ban giám đốc ………………………………………………………...63 1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật ………………………………………………..63 1.5. Mạng lưới khu vực ……………………………………………………63
1.5.1 Văn phịng chính số 49 Âu Cơ ……………………………………...64
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên ……………………………..64
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long ........64
2.1Thị trường hoạt động …………………………………………………...64
2.2 Ngành kinh doanh ……………………………………………………..65
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản………………………………………….. 65
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án…………………………………………… 65
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê ……………………………....65
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác ………………………………………….66
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác …………………………...66
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long ………66
2.3.1 Những quy định của pháp luật ………………………………………66
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ………………………………………66
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động ……………………………………………...67
2.4 Kết quả hoạt động ……………………………………………………..67
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty ……………………….67
2.5.1 Tác động của thị trường ……………………………………………..67
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty …………………………………...71
2.6.1Thuận lợi ……………………………………………………………..71
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp ………………………..71
2.6.1.2 Thuận lợi do khách quan mang lại ………………………………...72
2.6.2 Khó Khăn …………………………………………………………...73
III. Quy trình tiến hành hoạt động mơi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân Long ……………………………………………………………………….74
3.1 Tìm thơng tin về các BĐS có nhu cầu cho th trên thị trường ……….74
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê ………………………………...76
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng ………………………………………...77
3.4 Các hoạt động hỗ trợ …………………………………………………..85
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long ……………………………………………………………………….85
4.1 Ưu điểm ………………………………………………………………..85
4.2 Hạn chế ………………………………………………………………...86
4.3 Nguyên nhân …………………………………………………………..86
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG ……………………………………………………………………..87
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty ………………………..87
1.1Phương hướng, mục tiêu hoạt động ……………………………………87