1.3. Khái quát xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai
1.3.2. Một số đặc trưng của xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương la
Thế chấp tài sản HTTTL là một biện pháp bảo đảm có đối tượng là tài sản HTTTL. Do đó, cũng giống như một giao dịch bảo đảm thông thường, tài sản HTTTL trong quan hệ thế chấp sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ mà nó bảo đảm khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa vụ với bên có quyền theo quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015. Nếu có một trong những căn cứ trên thì tài sản thế chấp HTTTL sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, tài sản thế chấp HTTTL là một loại tài sản đặc biệt, tại thời điểm xử lý tài sản thì tài sản có thể chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu. Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL sẽ khó khăn hơn và có những đặc trưng riêng biệt so với tài sản hiện có.
Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL thường phức tạp hơn so với tài sản hiện có vì đối tượng bị tác động là tài sản HTTTL. Bởi lẽ, căn cứ vào đặc điểm của tài sản, về mặt vật lý là chưa hình thành hoặc về mặt pháp lý là chưa xác lập quyền sở hữu. Do vậy, tại thời điểm nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm, tài sản thế chấp chưa hình thành hoặc chưa xác lập quyền sở hữu thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp HTTTL không? Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Điều 8 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì bên nhận thế chấp chỉ có các quyền đối với một phần hoặc tồn bộ tài sản HTTTL khi bên thế chấp có quyền sở hữu một phần hoặc tồn bộ tài sản thế chấp. Việc quy định này chưa rõ ràng trong việc xác định phạm vi tài sản bảo đảm của bên nhận thế chấp. Do đó, khi Nghị định số 21/2021/NĐ- CP ban hành, các nhà làm luật đã quy định rõ ràng hơn tại Điều 24 của Nghị định này, theo đó, “Bên nhận bảo đảm xác lập quyền đối với phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm
là tài sản hình thành trong tương lai kể từ thời điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành”. Như vậy, quyền lợi của bên nhận bảo đảm phụ thuộc vào
26
kết quả của quá trình hình thành của tài sản. Đây chính là căn cứ pháp lý để bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp HTTTL.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL khơng chỉ liên quan đến quyền và lợi ích của bên thế chấp và bên nhận thế chấp mà còn ảnh hưởng đến các bên liên quan (chủ đầu tư, người mua tài sản thế chấp,…) Như đã phân tích, tài sản HTTTL có thể vẫn chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Do đó, khi bán tài sản này để bảo đảm nghĩa vụ thì bên mua tài sản có được nhận những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay khơng? Hay bên mua làm gì để chứng minh quyền sở hữu của mình khi tiến hành các giao dịch dân sự khác hay làm cách nào để nhận tài sản bảo đảm mà mình mua? Nhận thấy khó khăn trong thực tiễn, các nhà làm luật đã quy định: Trong trường hợp tài sản HTTTL bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho ngườu mua, người nhận tài sản ngay khi có kết quả xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn gặp khơng ít khó khăn khi xử lý việc chuyển quyền sở hữu đối với loại tài sản này.