2.1. Thực trạng quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp hình
2.1.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015 thì TCTD được quyền xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp HTTTL nói riêng trong các trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà bên
thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Khái niệm đến hạn thực hiện nghĩa vụ là thời điểm kết thúc thời hạn trả nợ gốc và lãi theo từng kỳ (theo tháng hoặc quý) đã thỏa thuận trong HĐTD hay kết thúc thời hạn cho vay của HĐTD. Đây là một trong những trường hợp phổ biến để TCTD có thể thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, tài sản thế chấp sẽ bị xử lý ngay khi bên thế chấp vi phạm thời hạn trả nợ theo từng kỳ hay chỉ bị xử lý khi kết thúc toàn bộ thời hạn cho vay của HĐTD. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015 thì: “Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận và theo
quy định của pháp luật; nêu khơng có thỉa thuận và pháp luật khơng quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại.” Căn cứ theo quy định này thì nếu các bên khơng
có thỏa thuận cụ thể trong HĐTD hoặc hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp sẽ bị xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì chỉ khi nào kết thúc thời hạn của HĐTD thì TCTD mới có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật.
Trường hợp thứ hai: bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm
trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, bên thế chấp không vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhưng bên thế chấp lại vi phạm một trong những điều thuộc trường hợp phải thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận của hai bên trong HĐTD và hợp đồng thế chấp thì TCTD vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp. Ví dụ: bên thế chấp sử dụng vốn sai mục đích, khơng cung cấp
33
được chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn, hồ sơ cung cấp cho TCTD có dấu hiệu giả mạo hoặc bên thế chấp có liên quan đến một vụ án hình sự khác thì dù chưa kết thúc thời hạn vay nhưng pháp luật cho TCTD được quyền xử lý tài sản thế chấp trước hạn.
Trường hợp thứ ba: tài sản thế chấp phải bị xử lý để bên thế chấp thực hiện
các nghĩa vụ khác. TCTD có thể xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp một tài sản dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn nhưng được coi là đến hạn và các chủ thể nhận thế chấp cùng tham gia xử lý đối với tài sản đó; hoặc trong trường hợp bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác khi đến hạn mà khơng cịn tài sản nào khác và giá trị tài sản thế chấp đủ để thực hiện cho tất cả nghĩa vụ đó.
Trường hợp thứ tư: tài sản thế chấp bị xử lý trong trường hợp bên thế chấp bị
phá sản. Trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã vay bị phá sản thì tài sản bảo đảm được xử lý như sau: các khoản nợ có bảo đảm được xác lập trước khi Tòa án nhân dân thụ lý đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản được thanh tốn bằng tài sản bảo đảm đó; nếu giá trị tài sản có bảo đảm khơng đủ thanh tốn số nợ thì phần nợ cịn lại sẽ được thanh tốn trong q trình thanh lý tài sản của doanh nghiệp; nếu giá trị của tài sản có bảo đảm lớn hơn số nợ thì phần chênh lệch được nhập vào giá trị tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã. Trong trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ bị phá hủy hoặc bị giảm đáng kể về giá trị thì tài sản bảo đảm cũng được xử lý ngay.9
Trong trường hợp này, việc xử lý tài sản thế chấp được giải quyết theo quy định của pháp luật phá sản. Trong phạm vi luận văn này, tác giả không nghiên cứu đối với trường hợp này.
Trường hợp thứ năm: một số trường hợp khác do các bên tự thỏa thuận.
Ngồi những trường hợp do pháp luật quy định thì pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên về các trường hợp được quyền xử lý tài sản thế chấp. Như vậy, BLDS 2015 không chỉ quy định trường hợp dẫn đến xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ như BLDS 2005 mà đã mở rộng quyền cho các bên được thỏa thuận
9 Xem Công văn số 152/TANDTC-PC ngày 19/7/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, xử lý nợ xấu.
34
với nhau các trường hợp có thể xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, tài sản thế chấp bị xử lý không xuất phát từ lỗi vi phạm nghĩa vụ thanh tốn mà do ý chí của các bên. Khi ký kết hợp đồng thế chấp, các bên có thể thỏa thuận về các tình huống hoặc các sự kiện phát sinh đưa vào nội dung hợp đồng để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản thế chấp. Như vậy, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận của các bên rất đa dạng xuất phát từ nhu cầu của các bên đối với tài sản trong quá trình thế chấp. Trong thực tế, để đảm bảo thu hồi khoản vốn đã giải ngân, tùy theo từng TCTD sẽ có quy định về từng trường hợp xử lý tài sản thế chấp. Ví dụ: Khi giá trị tài sản thế chấp bị giảm sút (dựa trên tiêu chí đánh giá của TCTD) dẫn đến tỷ lệ giá trị các khoản cấp tín dụng trên giá trị tài sản thế chấp bằng hoặc vượt tỷ lệ xử lý mà các bên đã thỏa thuận tại HĐTD thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thu hồi khoản vay; Khi việc xử lý tài sản thế chấp nhằm ngăn chặn hoặc tránh nguy cơ hư hỏng, hết hạn sử dụng, mất mát tài sản thế chấp; Khi xảy ra sự kiện thanh tốn tiền bảo hiểm thì tồn bộ số tiền bảo hiểm đối với tài sản thế chấp được doanh nghiệp bảo hiểm thanh toán sẽ được chuyển cho TCTD trực tiếp quản lý; Khi xảy ra sự kiện nhà nước thu hồi đất hoặc trưng mua thì số tiền bồi thường do thu hồi đất, tiền thanh toán do trưng mua sẽ được chuyển cho TCTD trực tiếp quản lý; Khi xảy ra sự kiện bồi thường thiệt hại do lỗi của người khác đối với các thiệt hại liên quan đến tài sản thế chấp thì tồn bộ số tiền bồi thường thiệt hại này sẽ do TCTD trực tiếp quản lý; Khi bên thế chấp hoặc người có nghĩa vụ bảo đảm là cá nhân chết hoặc Tòa án tuyên bố là đã chết.
2.1.2. Thủ tục thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai
Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ giao dịch bảo đảm, giai đoạn pháp luật trước năm 2015 đã ghi nhận thủ tục thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp cho các bên cùng nhận thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Khi BLDS năm 2015 được ban hành thì đã có một số điểm mới trong việc thơng báo xử lý tài sản thế chấp so với NĐ 11/2012. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 300 BLDS năm 2015 và Điều 51 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp
35
phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác. Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã hướng dẫn thực hiện về “thời hạn hợp lý” tại Khoản 7 Điều 3
của Nghị định và quy định cụ thể về thời hạn thông báo việc xử lý tài sản thế chấp tại Điều 51. Theo đó, thời hạn thơng báo xử lý tài sản thế chấp được ưu tiên thỏa thuận các bên và trước ít nhất 10 ngày đối với động sản hoặc trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản tính đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm. Hình thức thơng báo thực hiện theo thỏa thuận các bên, trong trường hợp các bên khơng thỏa thuận thì TCTD gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên thế chấp hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thơng điệp dữ liệu hoặc phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp. Trường hợp bên thế chấp thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho TCTD biết thì địa chỉ của bên thế chấp được xác định theo địa chỉ đã được bên thế chấp cung cấp trước đó, theo hợp đồng thế chấp hoặc theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm.
Chủ thể thực hiện việc thông báo được thu hẹp hơn so với NĐ 11/2012. Theo quy định tại Khoản 16 Điều 1 NĐ 11/2012 thì chủ thể thực hiện việc thông báo xử lý tài sản là người xử lý tài sản bảo đảm, có thể hiểu là bên nhận thế chấp, người được bên nhận thế chấp ủy quyền hoặc là chủ thể khác do các bên thỏa thuận. Trong khi đó, theo BLDS năm 2015 quy định trách nhiệm thông báo thuộc về bên nhận thế chấp. Việc quy định trách nhiệm như vậy là rõ ràng và cụ thể hơn. Đối tượng được thông báo gồm cả bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp, mở rộng hơn so với NĐ 11/2012 chỉ thông báo cho đối tượng là các bên cùng nhận thế chấp, không cần thông báo cho bên thế chấp biết. Đây là điểm mới của BLDS năm 2015 so với Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Trong trường hợp một tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện cho một nghĩa vụ thì khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp, TCTD được quyền xử lý tài sản thế chấp mà không phải thông báo như trước đây hay phải gửi thông báo cho bên thế chấp theo quy định. Về hình thức thơng báo phải bằng văn bản và trong một thời hạn hợp lý trước khi thực hiện việc xử lý tài sản. Để đảm bảo nguyên tắc kịp thời, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian và chi phí, pháp luật cho phép TCTD được xử lý tài sản thế chấp ngay trong trường hợp tài sản có nguy cơ bị
36
hư hỏng dẫn đến giảm sút giá trị hoặc mất toàn bộ giá trị. Trong trường hợp này TCTD vẫn phải gửi thông báo cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 300 BLDS năm 2015 thì trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thế chấp và các bên nhận thế chấp khác. Như vậy, có thể hiểu rằng nếu bên nhận thế chấp không thực hiện thủ tục thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp được biết thì cũng khơng bị áp dụng chế tài và khơng ảnh hưởng gì đến q trình xử lý tài sản thế chấp trừ trường hợp việc khơng thơng báo gây ra thiệt hại thì bên nhận thế chấp phải chịu trách nhiệm bồi thường.
2.1.3. Thủ tục định giá tài sản thế chấp hình thành trong tương lai
Quy định pháp luật về việc định giá tài sản thế chấp áp dụng chung cho tài sản hiện có và tài sản HTTTL. Định giá tài sản thế chấp trong quá trình xử lý tài sản là một khâu độc lập so với quá trình thẩm định giá tài sản ban đầu để TCTD quyết định cho vay. Việc định giá tài sản thế chấp chịu sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật gồm: BLDS năm 2015, Luật Giá năm 2012, Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. BLDS năm 2015 dành riêng một điều quy định về định giá tài sản (Điều 306). Theo đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận về giá tài sản thế chấp hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp khơng có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá. Như vậy, theo tinh thần của điều luật thì trong mọi trường hợp xử lý tài sản thế chấp, mọi tài sản phải được định giá trước khi bán. Việc định giá tài sản thế chấp phải bảo đảm khách quan và phù hợp với giá thị trường. Quy định này nhằm tránh việc tài sản thế chấp được định giá dưới mức giá thị trường, đặc biệt trong trường hợp tài sản thế chấp do TCTD tự bán để xử lý. Quy định về việc định giá tài sản thế chấp trên cơ sở tự thỏa thuận là phù hợp với phương pháp điều chỉnh của luật dân sự là bình đẳng, tơn trọng sự thỏa thuận giữa các bên. Bên vay và bên cho vay có thể tự thỏa thuận xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp và tự chịu trách nhiệm về thỏa thuận đó. Quy định này đã tạo sự thơng thống, giúp cho các bên nhanh chóng có được kết quả là giá của tài sản thế chấp. Trong trường hợp định giá thơng qua tổ chức định giá, có hai trường
37
hợp được áp dụng: (i) Các bên tự thỏa thuận việc định giá sẽ do tổ chức định giá thực hiện (trong trường hợp việc thuê tổ chức định giá mang tính chủ động của các bên); (ii) các bên không tự thỏa thuận được về giá (trong trường hợp này, việc thuê tổ chức định giá là bắt buộc - mang tính bị động của các bên). Theo quy định tại điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT- BTP-BTNMT-NHNN, trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá. Theo quy định về luật thi hành án, trường hợp bên được thi hành án và bên có tài sản thi hành án không thỏa thuận được giá khởi điểm đấu giá tài sản thì cơ quan thi hành án được quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá.
2.1.4. Thủ tục giao tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để xử lý
Để TCTD có thể thực hiện xử lý được tài sản thế chấp không thơng qua cơ quan tố tụng thì bên thế chấp hoặc người đang giữ tài sản thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận TCTD theo thông báo xử lý tài sản. Đây là bước rất khó khăn vì thơng thường người đang giữ tài sản không thực hiện, chống đối, cản trở quyết liệt. Trước khi BLDS năm 2015 ban hành, Pháp luật thừa nhận quyền thu giữ tài sản thế chấp của người xử lý tài sản thế chấp. Theo quy định tại Điều 63 Nghị định 163 và Điều 9 Thơng tư liên tịch số 16 thì người giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản, hết thời hạn theo thông báo bên giữ tài sản không giao tài sản người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Người xử lý tài sản có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã và Cơ quan công an áp dụng các biện pháp để thực hiện quyền thu giữ. Quy định là như vậy nhưng trên thực tế phần lớn việc thu giữ tài sản bảo đảm TCTD không thực hiện được quyền trên khi bên thế chấp không hợp tác, chống đối.
Khi BLDS 2015 ban hành, quyền thu giữ tài sản đã bị thu hẹp lại. Pháp luật chỉ quy định về nghĩa vụ giao tài sản của người đang giữ tài sản. Trường hợp người đang giữ tài sản khơng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra hoặc yêu cầu tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.