Phan Thiết, Bình Thuận
Trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết Ngã 3 Tam Biên Bến xe Bắc Phan Thiết Trường Phan Bội Châu Chợ Phường Phú Trinh Khách sạn 19 - 4
Sơ đồ 2: Vị trí bất động sản thẩm định II.1.2.3 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
Đất ở
- Tổng diện tích đất: 100m2
- Hình dạng, kích thước: Lơ đất có dạng hình chữ nhật vng vức. Diện tích ngang 5m, dài 20m.
- Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài. - Mục đích sử dụng đất: Đất ở đơ thị. - Hình thức sử dụng đất:
Sử dụng chung: 100m2 Sử dụng riêng: 0m2 - Thửa đất số: A27
- Tờ bản đồ số: Khu dân cư Tam Biên, Phường Phú Thủy, Thành phố Phan Thiết.
- Hướng: Tây Nam
Tài sản gắn liền với đất (Nhà ở)
Tổng diện tích xây dựng: 270m2 Kết cấu:
- Nhà gồm 1 trệt, 2 lầu. - Mái lợp ngói.
- Trần trệt + lầu 1 đúc bê tông cốt thép, lầu 2 trần thạch cao.
- Sàn (Trệt + Lầu 1 lát gạch Ceramic của Italia ít thấm nước 50cm x 50cm; lầu 2 lát gạch 30cm x 30cm).
- Các yếu tố đóng góp: cửa gỗ + kính, nhà có giếng trời, cầu thang đá granite, tường sơn nước, hịn non bộ ở góc sân, tay vịn cầu thang bằng chất liệu gỗ tốt và các yếu tố đóng góp khác.
Hình 1: Mặt tiền bất động sản thẩm định II.2 Khảo sát và phân tích thơng tin thị trường
II.2.1 Phân tích thơng tin về thị trường bất động sản
Thông tin thị trường là nguồn thơng tin cực kì quan trọng trong cơng tác thẩm định giá bất động sản. Chính vì vậy, thơng tin thị trường thơng thường được thu thập chủ yếu qua các nguồn sau đây:
- Báo chí. - Internet.
- Các cơng ty, trung tâm môi giới nhà đất, các sàn giao dịch bất động sản. - Truyền miệng.
- Các chuyên gia, kĩ sư xây dựng, nhà thầu chuyên nghiệp. - Người dân sống trong khu vực có bất động sản thẩm định.
II.2.2 Phân tích cung cầu bất động sản trên thị trường
Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính tồn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị trường bất động sản trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam. Tương lai thị trường bất động sản sau 2 năm hội nhập như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách.
Theo dự đốn của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư bất động sản, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thối kinh tế tồn cầu. Chính vì vậy, thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường bất động sản lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.
Và mới đây Chính phủ, đã cơng bố gói kích cầu cho thị trường Bất động sản, mà theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài ngun và Mơi trường Đặng Hùng Võ: “Hy vọng gói kích cầu vào thị trường nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho thị trường này lành mạnh hơn”.
Việc mở rộng các đơ thị cũng như tốc độ đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại và các khu công nghiệp... do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao.
Trên thực tế, chênh lệch cung cầu của thị trường bất động sản vẫn rất lớn. Cầu luôn lớn hơn cung chứ thị trường chưa rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Cho nên tại thời điểm này nhiều doanh nghiệp vẫn quyết định mạnh dạn đầu tư cho những dự án có tính khả thi cao như một số dự án khu chung cư của các doanh nghiệp trong nước có nhiều lợi thế về hạ tầng cơ sở giao thơng, hệ thống phịng chống lũ lụt và các hệ thống cơ sở hạ tầng khác.
Tác động tiêu cực của nền kinh tế tồn cầu ảnh hưởng khơng nhỏ tới nước ta. Thị trường bất động sản cũng nằm trong bối cảnh chung các loại thị trường, sức mua bắt đầu giảm.
Theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối mặt trong năm tới là bài toán vốn. Ngay đầu năm 2009, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây trong khi thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. "Thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào vịng luẩn quẩn mà hệ lụy là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều. Bởi vậy khả năng nóng trở lại trong năm tới là rất khó", ơng Võ khẳng định.
Tuy nhiên, điều này khơng có nghĩa là thị trường sẽ chỉ tồn những mảng tối. Từ thực tế này, có thể thấy thị trường năm 2009 vẫn sẽ có tín hiệu lạc quan. Những
yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như lạm phát đã được kiềm chế, lãi suất cơ bản của ngân hàng xuống mức thấp (còn 8,5 %) dẫn tới việc nguồn vốn cho bất động sản được huy động tốt hơn. Tại thời điểm cuối năm, nhiều dự án đã được khởi cơng chờ thời cơ đón đầu thị trường. Ơng Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, cho rằng: “Giá Bất động sản xuống thấp khiến các dự án đã giảm hơn 50% so với thời kỳ sốt nóng. Điều này làm tăng cơ hội cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm tới”.
Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ trích 2.500 tỷ trong gói kích cầu để xây dựng nhà ở xã hội cứu thị trường bất động sản. Nhiều người hy vọng việc “rót” trúng đối tượng cùng các chính sách hợp lý sẽ là một tín hiệu vui giúp thị trường bất động sản khởi sắc. Mặt khác, các chun gia phân tích, sang năm tới, gói kích cầu này sẽ giúp thị trường điều chỉnh lại quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn. Các doanh nghiệp sẽ nắm bắt cơ hội này để điều chỉnh các dự án sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng.
Theo các chuyên gia, năm 2009 mảng phân khúc nhà ở bình dân cho người có thu nhập trung bình có cơ hội hồi phục nhẹ. Bởi người dân có nhu cầu thật sự sẽ đi đến quyết định mua nhà. Theo thống kê của Sàn giao dịch bất động sản Cen Group, trong thời gian thị trường trầm lắng, vẫn có những nhóm khách hàng có thu nhập trung bình tìm hỏi những căn hộ có tổng giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng với diện tích vừa phải. Ơng Phạm Thanh Hưng, Phó tổng Giám đốc Cen Group, cho rằng: “Khi các yếu tố vĩ mô đã ổn định trở lại, tâm lý người dân được giải tỏa sau một thời gian dài chờ đợi, khách hàng sẽ sớm ra quyết định mua nhà".
Phân khúc nhà ở, văn phòng cao cấp và biệt thự dự báo sẽ hồi phục sau cùng. Nhóm khách hàng tiếp cận mảng này là doanh nhân, những người có thu nhập cao với mục đích mua để ở hoặc mua bán trao tay thu lợi. Chính vì vậy, hiệu quả đầu tư và dòng vốn là vấn đề quan trọng đặt lên hàng đầu với nhóm đối tượng này. Lý giải về việc chậm trễ trong quá trình hồi phục của phân khúc cao cấp, ông Hưng nhận định: “Chỉ khi nào thị trường sơi động, thanh khoản tốt, nhóm khách hàng cao cấp này mới quyết định đầu tư".
Đồng tình với quan điểm trên, ơng Phạm Trung Hà bổ sung, việc phân hạng bất động sản còn chưa rõ ràng, mặc nhiên các nhà đầu tư đưa ra những chuẩn mực cao cấp nhằm thu hút khách hàng nhưng thực chất chưa chú trọng nhiều đến chất lượng của dự án. “Chất lượng xây dựng, các dịch vụ đi kèm, tiện ích cộng cộng chưa thực sự đáng tin cậy sụt giảm lòng tin của khách hàng. Điều này khiến các dự án gắn mác 'cao cấp' khó giao dịch hơn”, ơng Hà chia sẻ.
Những tháng đầu năm nay, thốt khỏi cảnh ảm đạm nói chung, phân khúc nhà, đất giá trung bình có tín hiệu ấm lên ở hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo các trung tâm môi giới bất động sản ở hai thành phố này, mặc dù phân khúc nhà giá trung bình có giao dịch nhưng khơng phải đất nào cũng bán được, chỉ những khu đất, căn hộ có vị trí "đắc địa" mới giao dịch thành công.
Công bố khảo sát tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I và triển vọng năm nay, ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết giá chào bán các dự án
nhà ở cao cấp và trung cấp năm ngoái đã giảm 4 - 8%, cá biệt có những dự án giảm tới 20 - 30%.
Những tháng đầu năm nay, thoát khỏi cảnh ảm đạm nói chung, phân khúc nhà, đất giá trung bình có tín hiệu ấm lên ở hai trung tâm đơ thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo các trung tâm môi giới bất động sản ở hai thành phố này, mặc dù phân khúc nhà giá trung bình có giao dịch nhưng khơng phải đất nào cũng bán được, chỉ những khu đất, căn hộ có vị trí "đắc địa" mới giao dịch thành cơng.
Khu vực phía Bắc Hà Nội, nơi ngay cả khi "sốt" đất giai đoạn 2006 - 2007 vẫn trầm lắng thì theo mơi giới của Trung tâm nhà đất Thịnh Vượng 116 Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, Hà Nội, vài tháng lại đây các giao dịch thành công đã tăng lên do giá rẻ hơn so với khu vực phía tây Hà Nội.
Theo một số trung tâm mơi giới, trái với sự sôi động của nhà, đất khu vực phía tây và bắc, các trung tâm mơi giới trong khu vực nội thành Hà Nội như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân giao dịch nhà, đất trong nội thành vẫn trầm lắng.
Chỉ có loại nhà trong ngõ giá khoảng từ 700 đến 800 triệu đồng/căn là còn nhúc nhắc giao dịch, nhưng cũng chỉ có những mảnh đất đẹp, nhà xây hợp lý mới bán được. Còn nhà, đất thổ cư giá từ 1,5 tỷ đến 2 tỷ đồng trở lên rất hiếm giao dịch thành công.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo Cơng ty Mơi giới bất động sản Sacomreal, giá đất đã chững lại, khơng cịn giảm mạnh như giai đoạn cuối năm ngoái, nhưng giống như Hà Nội, chỉ những khu vực đất, căn hộ có giá trung bình mới có khách.
Tín hiệu gần nhất là dự án gần 210 căn hộ Võ Đình, ở quận 12, với mức giá từ 9,5 - 12,5 triệu đồng/m2 sau một tuần công bố đã bán hơn 90%. Gần với phân khúc nhà giá trung bình, các dự án căn hộ có giá từ 13 - 18 triệu đồng/m2 cũng hứa hẹn sẽ bán được trong năm nay.
Công bố khảo sát tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I và triển vọng năm nay, ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết giá chào bán các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp năm ngoái đã giảm 4 - 8%, cá biệt có những dự án giảm tới 20 - 30%.
Dự báo, năm nay, phân khúc nhà giá cao vẫn chưa thể ấm lại. Chỉ có phân khúc nhà giá trung bình là giao dịch sơi động, hiện giá nhà, đất phân khúc này đã tăng khoảng 5 - 10% so với năm ngoái.
Nhận định về thị trường bất động sản hiện nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định nhà đất giá cao ế khách và giảm giá không phải do suy giảm kinh tế mà do đợt “sốt” đất năm 2006 - 2007, giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị.
Nhà, đất giá cao sẽ hạ trong thời gian tới vì Bộ Xây dựng đang nỗ lực tạo nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Khi nhu cầu nhà giá rẻ được giải tỏa sẽ góp phần hạ nhiệt bất động sản nói chung và phân khúc nhà, đất giá cao nói riêng.
Theo các chuyên gia bất động sản, mặc dù giá đất của Hà Nội cuối năm ngối có giảm so với lúc sốt nhưng vẫn quá cao so với giá trị sử dụng. Giá đất khu vực nội thành Hà Nội hợp lý nhất vào khoảng 12 - 15 triệu đồng/m2 là phù hợp, còn giá khu vực ngoại thành chỉ nên ở mức 5 - 7 triệu đồng/m2.
Nguồn cung đất và nhà ở khan hiếm kéo dài nhiều năm qua đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản thao túng đẩy lên quá cao so với mức độ chấp nhận của xã hội. Nếu Nhà nước khơng sớm tăng cung cho thị trường thì giá nhà, đất tại các đơ thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh khó có thể hạ xuống để người có nhu cầu thấp có thể tiếp cận.
Vẫn theo các chuyên gia đánh giá, với tỷ lệ đơ thị hóa chưa cao, các đơ thị lớn của Việt Nam không hề thiếu đất. Vấn đề ở chỗ cách quản lý khơng thích hợp khiến quan hệ cung - cầu thị trường bất cân đối.
Đánh giá sự bất cân đối cung - cầu của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng trong bản đánh giá tổng quan quý I năm nay, CBRE khuyến nghị các nhà đầu tư nước ngồi nên nhanh chóng “nhảy” vào thị trường bất động sản Việt Nam, một thị trường đầy triển vọng bởi cầu thì ln ln “nóng” trong khi nguồn cung thì “nhỏ giọt!”.
II.2.3 Hoạt động giao dịch bất động sản tại thị trường Phan Thiết
Qua việc phân tích cung cầu bất động sản trên thị trường cho thấy cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản cả nước. Bình Thuận là tỉnh thành nhỏ, thị trường bất động sản thật sự chưa sơi động nhưng ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. So với năm 2008 thì tình hình giao dịch bất động sản tại thị trường Thành phố Phan Thiết 4 tháng đầu năm 2009 giảm 80% - 90% và hiện đang có dâu hiệu ổn định và ấm dần lên theo dự đoán của một số chuyên gia. Vào thời điểm thẩm định giá, tình trạng đầu cơ đất của tỉnh giảm. Một mặt, tại Bình Thuận có một thời gian người dân vay tiền ngân hàng mua đất chờ giá cao bán nhằm sinh lời tạo nên cơn sốt đất và theo tìm hiểu được biết rất nhiều người trong số họ đến giờ vẫn chưa bán được đất dẫn đến tình trạng phải bán đổ bán tháo lấy tiền tiền trả nợ cho ngân hàng. Mặt khác, Phan Thiết đang quy hoạch lại theo tính chất Thành phố cấp 2. Vì vậy mà những khu đất trống trước đây là đất làm ruộng muối hiện đang được quy hoạch với hình thức phân lơ bán nền nhằm hình thành khu Trung tâm thương mại Bắc Phan Thiết, khu dân cư Đông Xuân An và khu dân cư Hùng Vương. Theo tìm hiểu, diện tích bán đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Hùng Vương II, giai đoạn 2A (thuộc 2 phường Phú Thủy, Phú Hài) là 83.880m2. Theo những người quan tâm đến thị trường đất đai, nếu chủ đầu tư trên mua được và tung chừng ấy diện tích vào thị trường thì