2009 Tháng 4 năm Tháng 4 năm Chiều rộng đường 10.400.000 26.000.000 26.000
CĂN CỨ THỊ TRƯỜNG
CĂN CỨ THỊ TRƯỜNG
Giá đất/ m2
(đồng) Đơn giá xây dựng/ m
2
(đồng) Chất lượng cònlại (%) Giá trị bất động sảnthẩm định (đồng) Giá trị khoảnvay (đồng)
6.930.000 3.500.000 91,15 1.554.000.000 1.243.200.000
NGÂN HÀNG
Giá đất/ m2
(đồng) Đơn giá xây dựng/ m
2
(đồng) Chất lượng cònlại (%) Giá trị bất động sảnthẩm định (đồng) Giá trị khoảnvay (đồng)
5.000.000 2.500.000 90 1.100.000.000 880.000.000
(Nguồn: Thu thập, phân tích và xử lý)
II.5 Những điều kiện, điều khoản gắn liền với kết quả thẩm định
Kết quả thẩm định giá bất động sản khơng phải là khâu cuối cùng trong q trình thẩm định giá bất động sản thế chấp. Tài sản thế chấp là nhà ở và đất ở của bất động sản thẩm định chỉ có giá trị như trên khi gắn liền với các điều kiện và điều khoản sau đây:
Thông tin
Kết quả thẩm định giá được tính tốn căn cứ vào thơng tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng và khảo sát thực tế hiện trạng của cán bộ thẩm định. Chính vì vậy, khách hàng phải chịu hồn tồn trách nhiệm về những thông tin pháp lý mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng. Mặt khác, cán bộ thẩm định cũng có trách nhiệm về kết quả thẩm định trước khi trình giải ngân. Những số liệu, thơng tin sử dụng trong q trình thẩm định phải có cơ sở và trình bày cụ thể trong biên bản định giá.
Pháp lý
Bất động sản thế chấp chỉ được tiến hành thẩm định khi khách hàng đã cung cấp cho ngân hàng đầy đủ giấy tờ có liên quan về nhà và đất (cụ thể là bản chính giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở), không chấp nhận bản sao hoặc trường hợp bổ sung giấy tờ sau khi đã tiến hành thẩm định. Bất động sản có giá trị như trên chỉ trong trường hợp: Khơng bị tranh chấp, kê biên, không bị quy hoạch, giải tỏa và ở điều kiện bình thường.
Phạm vi ứng dụng giá trị thẩm định
Kết quả thẩm định chỉ áp dụng riêng đối với bất động sản thẩm định tại địa chỉ
Số 27. Lê Quý Đôn, Khu dân cư Tam Biên, Phường Phú Thủy, Thành phố Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận. Khơng sử dụng kết quả thẩm định cho các bất động sản
khác trong cùng khu vực với bất cứ mục đích gì. Khách hàng phải sử dụng kết quả thẩm định đúng như mục đích ban đầu là chỉ phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Kết quả thẩm định chỉ có giá trị trong vịng 6 tháng tại ngân hàng Đầu tư & Phát triển Bình Thuận. Sau thời hạn 6 tháng hoặc trong thời gian thế chấp tài sản nếu có bất cứ thay đổi nào về kết cấu ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định lại giá trị bất động sản thế chấp.
II.6 Nhận xét
Thẩm định giá bất động sản là cơng việc khơng hề đơn giản. Quy trình thẩm định giá bất động sản gồm nhiều bước và nhiều cơng đoạn có mối liên thơng chặt chẽ với nhau. Để có được kết quả thẩm định sát với giá thị trường thì nguồn thơng tin thị trường là chủ yếu nhất.
Việc lấy thông tin được thu thập qua báo đài, Internet và lượng thông tin này cán bộ thẩm định phải cập nhật từng ngày từng giờ. Nhưng nguồn thông tin người bán cung cấp qua Internet và báo đài thường rất hạn chế nên gây khó khăn cho việc thẩm định. Do đó, việc thu thập thơng tin đã được kiểm tra lại bằng cách gọi điện thoại cho người bán và khảo sát thực tế (nếu có thể).
Trình độ kinh nghiệm cịn non trẻ nên tơi chưa có sự khéo léo trong việc khai thác thông tin về các bất động sản so sánh.
Thị trường nhà đất tại Bình Thuận chưa sơi động, giao dịch cịn hạn chế nên gây khá nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm bất động sản so sánh. Chính vì vậy, việc xây dựng các hệ số điều chỉnh độ tin cậy có thể chưa cao. Việc tính các mức tăng (giảm) giá bất động sản để điều chỉnh các yếu tố khác biệt cịn thủ cơng, chưa sử dụng được phần mềm chuyên dụng.
Chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nên trong quá trình tiến hành thẩm định giá bất động sản thế chấp tôi đã tham khảo và học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm, ý kiến đóng góp của các nhà thầu và các kĩ sư xây dựng chuyên nghiệp trong tỉnh.
Đối với phần tài sản gắn liền với đất thì nguồn thơng tin về giá xây dựng mới theo thị trường có độ tin cậy tương đối cao bởi có sự tham khảo về giá từ các nhà thầu, các kĩ sư xây dựng có kinh nghiệm cùng với việc khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản thẩm định. Ngồi ra, thơng tư liên bộ số 13 của Bộ xây dựng là tài liệu tham khảo phổ biến thường được sử dụng để hỗ trợ cho việc tính chất lượng cịn lại của cơng trình. Các kết cấu chính: tường; nền, sàn; kết cấu đỡ mái; mái có thể đánh giá chất lượng còn lại của các kết cấu này căn cứ vào việc khảo sát hiện trạng thực tế bất động sản cùng thông tư 13 nhưng chất lượng cịn lại của một trong các kết cấu chính (móng)
qua khảo sát thực tế hiện trạng độ chính xác cũng khơng cao nên phải đánh giá căn cứ vào kinh nghiệm của các nhà thầu lâu năm.