Kết luận
Việc xác định giá trị bất động sản giữ vai trò hết sức quan trọng trong thị trường bất động sản đặc biệt là những bất động sản phục vụ cho mục đich thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một trong những căn cứ để xác định hạn mức cho vay cho các đối tượng khách hàng khác nhau.
Hiện nay, các ngân hàng vẫn còn quan tâm quá nhiều đến độ an tồn cho khoản vay của mình mà chưa thực sự chú trọng đến quyền lợi của khách hàng dẫn đến công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp thực sự chưa chi tiết và cụ thể, một số khâu được thực hiện rất sơ sài khơng có cơ sở lý luận chặt chẽ chủ yếu dựa vào kinh nghiệm.
Trong quá trình nghiên cứu, đề tài đã đạt được một số kết quả như sau:
- Căn cứ và hợp đồng số giữa ngân hàng và ông (bà) Lê Minh Trung – Nguyễn Thị Ngà được biết bất động sản thế chấp ( nhà ở và đất ở) tọa lạc tại số 27. Lê Quý Đôn – Khu dân cư Tam Biên – Phường Phú Thủy – Thành phố Phan Thiết – Tỉnh Bình Thuận.
- Tham khảo một số bài báo của các chuyên gia thấy được tình hình cung cầu bất động sản cả nước nói chung và tại Thành phố Phan Thiết nói riêng vào thời điểm thẩm định giá còn trầm lắng do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008.
- Thông qua nguồn thông tin từ các phương tiện thơng tin đại chúng, tơi đã tìm được 6 bất động sản so sánh. Các bất động sản so sánh tìm được tương đồng với bất động sản thẩm định và chỉ khác nhau ở 2 yếu tố: chiều rộng đường, khoảng cách đến đường chính. Để điều chỉnh sự khác biệt này, tơi tiến hành xây dựng và tính được mức tăng (giảm) giá bất động sản khi tăng (giảm) 1m chiều rộng đường là 2.600.000
đồng/m; mức tăng (giảm) bất động sản khi giảm (tăng) 100m khoảng cách đến đường
chính là 15.700.000 đồng/100m.
- Sau khi tiến hành việc điều chỉnh từ các bất động sản so sánh cao nhất, giá trị quyền sử dụng đất là 693.000.000 đồng (6.930.000 đồng/m2). Giá trị tài sản gắn liền với đất là 861.000.000 đồng. Trong đó, đơn giá xây dựng từ nội thất và tham khảo nhà thầu của nhà cấp 2B là 3.500.000 đồng/m2; chất lượng cịn lại được tính căn cứ vào thơng tư 13 của Bộ xây dựng và khảo sát thực tế hiện trạng là 91,15%. Như vậy, tổng giá trị bất động sản thẩm định ước tính là 1.554.000.000 đồng. Trên cơ sở kết quả thẩm định theo căn cứ thị trường thì khoản vay khách hàng có thể tiếp cận là
1.243.000.000 đồng. Trong khi đó, giá trị bất động sản thẩm định ngân hàng ước tính
là 1.100.000 đồng (Giá trị đất: 500.000.000 đồng; Giá trị tài sản trên đất: 607.500.000
đồng).