1.3.3 .Pháp luật nội dung về giải quyết TCĐĐ tại Tòa án
2.1. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án
2.1.1. Về thẩm quyền
a) Thẩm quyền theo loại việc
Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết TCĐĐ là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Tòa án và thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của các cơ quan hành chính. Đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tịa án theo thủ tục tố tụng hành chính.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các TCĐĐ. Tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có mợt trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tịa án nhân dân giải quyết”.
Trường hợp khơng có giấy chứng nhận hoặc một trong số các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, đương sự chỉ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết TCĐĐ của Tịa án đã được mở rộng so với Luật đất đai năm 2003. Kể từ ngày 01/7/2014 thì Tịa án có cả thẩm quyền giải quyết TCĐĐ mà đương sự khơng có giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LĐĐ năm 2013 nếu như người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp.
Căn cứ quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, có thể chia thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thành hai nhóm:
31
Nhóm thứ nhất, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với tranh
chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất. Điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền của Tòa án đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là đương sự phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013. Trường hợp khơng có giấy chứng nhận hoặc có một trong số các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, đương sự chỉ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Nhóm nhứ hai, tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đều do Tòa án giải quyết dù người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ được quy định tai Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hay chưa. Các tài sản gắn liền với đất có thể là: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây hàng rào gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc được cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản cây cối lâm lộc khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất.
Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, thì TAND có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau đây:
1 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tồ án.
2 - Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, gồm:
32
Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
3 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 LĐĐ năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
4 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
5 - Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.
b) Thẩm quyền theo cấp Tòa án
Việc xây dựng các quy định về thẩm quyền của Tòa án các cấp trên cơ sở phù hợp với quy định về tổ chức hệ thống Tòa án theo Luật tổ chức TAND năm 2014, theo đó hệ thống Tịa án Việt Nam được tổ chức theo 4 cấp xét xử là
33
TAND cấp huyện, cấp tỉnh, cấp cao và tối cao. Trong đó thẩm quyền giải quyết các vụ việc sơ thẩm thuộc về TAND cấp huyện và TAND cấp tỉnh, thẩm quyền giải quyết các vụ việc phúc thẩm thuộc TAND cấp tỉnh và TAND cấp cao, thẩm quyền giám đốc thẩm, tái thẩm thuộc về TAND cấp cao và TAND tối cao.
Theo quy định tại Điều 35, Điều 36 BLTTDS năm 2015, TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ theo thủ tục sơ thẩm đối với các tranh chấp nói chung trừ những loại việc thuộc thẩm quyền của TAND tỉnh theo Điều 37 BLTTDS năm 2015.
Theo quy định tại Điều 37, Điều 38 BLTTDS 2015 thì TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các TCĐĐ sau đây:
Một là, những TCĐĐ có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải
ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngồi, cho Tịa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngồi, những TCĐĐ giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; TCĐĐ giữa tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau.
Hai là, các TCĐĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện. Dựa vào tính phức tạp của một số loại vụ việc địi hỏi kinh nghiệm chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán hoặc theo yêu cầu về sự vô tư, khách quan trong tố tụng Điều 37 BLTTDS 2015 đã quy định theo hướng Tịa án cấp huyện khơng có thẩm quyền sơ thẩm đối với một số loại vụ việc nhất định mà thẩm quyền này sẽ thuộc về Tòa án cấp tỉnh. Trong thực tiễn TAND tối cao đã hướng dẫn theo hướng TAND cấp tỉnh có thể lấy những vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện để giải quyết trong những trường hợp việc vận dụng chính sách, pháp luật có nhiều khó khăn, phức tạp, việc thu thập chứng cứ có nhiều khó khăn hoặc phải giám định kỹ thuật phức tạp, đương sự là cán bộ chủ chốt ở địa phương, những người có uy tín trong tơn giáo mà xét thấy việc xét xử ở Tịa án cấp huyện khơng có lợi về chính trị hoặc
34
vụ việc có liên quan đến Thẩm phán, Phó Chánh án, Chánh án Tòa án cấp huyện, theo yêu cầu của đương sự Tịa án cấp tỉnh cũng có thể lấy những vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện lên để xét xử nếu thấy có lý do chính đáng.
TAND tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục phúc thẩm các vụ, việc TCĐĐ đã được TAND cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nhưng bị Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp kháng nghị hoặc bị đương sự kháng cáo theo trình tự, thủ tục do BLTTDS năm 2015 quy định.
c) Thẩm quyền theo lãnh thổ
Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015 đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tịa án nơi có bất động sản. Quy định này trong luật thực định được xây dựng dựa trên quan niệm cần phải tạo điều kiện thuận lợi nhất cho Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp. Trên thực tế thì các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do các cơ quan quản lý nơi có bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc, diễn biến quá trình quản lý, sử dụng của bất động sản. Mặt khác, Tòa án nơi có bất động sản là có điều kiện thuận lợi hơn cả trong việc tiến hành các biện pháp xác minh, bảo đảm cho việc giải quyết vụ việc tranh chấp sát với thực tế sự việc như xem xét thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa), tiến hành định giá tài sản thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất… Như vậy, đối với tranh chấp về bất động sản thì khi thụ lý đơn khởi kiện, Tịa án cần xác định chính xác địa điểm của bất động sản mà các đương sự đang có tranh chấp có nằm trên địa giới hành chính của Tịa án mình hay khơng nếu khơng thuộc địa giới hành chính của Tịa án thì phải chuyển đơn và hướng dẫn cho đương sự khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất về bản chất là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế nên không xác định Tịa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại
35
Điều 39, Điều 40 BLTTDS là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những TCĐĐ.
d) Thẩm quyền theo sự thỏa thuận của các đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết tranh chấp. Quy định này thể hiện sự linh hoạt, mềm dẻo của pháp luật trong việc đương sự có quyền lựa chọn Tịa án giải quyết tranh chấp dân sự, khơng gị bó ở những quy định cứng nhắc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các đương sự khi tham gia tố tụng.
Ngoài ra, trong các trường hợp: Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết; nếu bị đơn khơng có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết; nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì ngun đơn có thể u cầu Tịa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.