1.3.3 .Pháp luật nội dung về giải quyết TCĐĐ tại Tòa án
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án
3.2.1. Hoàn thiện quy định của BLTTDS 2015 liên quan đến giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án TCĐĐ bằng Tòa án
Thứ nhất, việc định giá tài sản nên quy định theo hướng để Tòa án trưng
cầu Trung tâm giám định về giá để tiến hành định giá tài sản tranh chấp trong vụ án.
71
Tại khoản 2 Điều 104 của BLTTDS năm 2015 quy định “Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án”, nên trên thực tế giải quyết các vụ án TCĐĐ gặp khó khăn là bị đơn khơng thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản với nguyên đơn, như vậy có một bên đương sự không đồng ý lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản thì Tịa án khơng thể tiến hành thẩm định giá tài sản được. Vì vậy, cần sửa đổi khoản 2 Điều 104 BLTTDS năm 2015 theo hướng chỉ nên quy định “Một bên đương sự lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án”.
Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn, việc giải quyết các vụ việc TCĐĐ thường xuyên phải tiến hành định giá nhằm xác định giá trị tài sản nhưng pháp luật hiện nay vẫn chưa coi việc định giá là một hình thức giám định về giá và chưa phát triển các Trung tâm giám định về giá.
Vì vậy, nên khuyến khích thành lập các Trung tâm thẩm định về giá và khuyến khích các bên trưng cầu các Trung tâm giám định về giá để đảm bảo tính cơng bằng, khách quan của kết quả thẩm định giá.
Thứ hai, cần quy định rõ trong BLTTDS về việc thu thập, tài liệu, chứng
cứ trong quá trình giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm và khuyến khích hịa giải trong giải quyết ở cấp phúc thẩm.
Thứ ba, theo quy định tại Điều 38 Luật Tổ chức TAND thì cơ cấu tổ chức
TAND tỉnh có Ủy ban Thẩm phán, tuy nhiên không quy định thẩm quyền, phạm vi kháng nghị và xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm cho Ủy ban Thẩm phán cấp tỉnh nên dẫn đến tình trạng đơn đề nghị giám đốc thẩm tồn đọng nhiều tại TAND cấp cao và TAND Tối cao; mặt khác qua thực tiễn giải quyết TCĐĐ thì hầu hết các vụ án bị TAND cấp cao và TAND Tối cao hủy theo thủ tục giám đốc thẩm sau khi thụ lý giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm thì cấp sơ thẩm giải quyết lại với kết quả như giải quyết ban đầu thì các đương sự đều chấp thuận hoặc tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Để tránh tồn đọng đơn giám đốc thẩm TAND cấp cao và TAND Tối cao, đồng thời việc giải quyết vụ án được nhanh và sát với thực tế hơn cần sửa đổi Luật Tổ chức Tòa án và bổ sung quy định về thẩm quyền, phạm vi kháng nghị giám đốc thẩm cho Chánh
72
án TAND tỉnh và Ủy ban Thẩm phán TAND tỉnh đối với bản án, quyết định của TAND cấp huyện trong BLTTDS.
Thứ tư, hiện nay các tranh chấp về QSDĐ giữa dòng họ với cá nhân (trưởng họ, trưởng chi, người đang sinh sống trên đất có nguồn gốc là nhà thờ) sảy ra ngày càng nhiều; quá trình giải quyết loại vụ việc này gặp nhiều khó khăn vì có những dịng họ rất lớn, có nhiều chi, nhiều thành viên, cư trú ở nhiều nơi; đến nay chưa có văn bản pháp luật nào quy định khi tham gia tố tụng dịng họ có phải là một tổ chức khơng; trưởng họ, trưởng chi có được đại diện đương nhiên cho họ, cho chi không hay phải thông qua việc ủy quyền; việc ủy quyền phải thực hiện đến từng thành viên trong họ hay chỉ thông qua đại diện là trưởng các chi, các ngành... là hợp pháp. Vì vậy, cần làm rõ khái niệm tổ chức quy định tại Điều 68 BLTTDS.
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về đất đai
Hệ thống pháp luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật bao gồm nhiều văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: Pháp luật dân sự, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản…Mặc dù hệ thống pháp luật này thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng địi hỏi cơng cuộc phát triển đất nước. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng trong giải quyết TCĐĐ cho thấy những quy định của pháp luật đất đai còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu sự thống nhất, một số quy định còn chưa phù hợp cần phải được tiếp tục sửa đổi và hồn thiện. Để góp phần nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của TAND sửa đổi các quy định của pháp luật đất đai, cụ thể:
Thứ nhất, về vấn đề hòa giải tại UBND cấp xã.
Việc hòa giải tranh chấp đất đai là một trong những chủ trương đúng đắn của Nhà nước ta trong việc giải quyết TCĐĐ vì đất đai là tài nguyên đặc biệt, tư liệu sản xuất chủ yếu. Theo quy định của pháp luật đất đai thì thủ tục hịa giải tại UBND cấp xã là một yêu cầu bắt buộc trước khi các bên đương sự tiến hành các bước tiếp theo trong q trình giải quyết TCĐĐ nói chung. Tuy nhiên, việc hịa giải tranh chấp tại UBND cấp xã trong quá trình tổ chức thực hiện đã phát sinh một số vướng mắc về thủ tục hòa giải tại cơ sở, việc hòa giải tại cơ sở chưa chắc rút ngắn thời gian giải quyết vụ án mà ngược lại còn kéo theo hệ
73
lụy phát sinh. Vì nếu UBND cấp xã khơng tổ chức hịa giải hoặc hịa giải khơng đúng trình tự, thủ tục phúc thẩm thì người dân lại phải khởi kiện thêm vụ án hành chính, khơng những khơng đạt mục đích hàn gắn, giảm tải cho Tịa án mà nó cịn làm phức tạp hóa q trình giải quyết tranh chấp. Vì vậy, cần sửa đổi quy định về hịa giải đất đai theo hướng khơng nên quy định hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc. Cần sửa đổi LĐĐ năm 2013 theo hướng chỉ nên quy định khuyến khích các bên tự hịa giải hoặc có thể u cầu UBND cấp xã hịa giải, nếu các bên khơng có nhu cầu thì khởi kiện ra Tịa án hoặc gửi đơn yêu cầu giải quyết TCĐĐ đến UBND cấp có thẩm quyền để được giải quyết.
Thứ hai, trong những năm qua, một trong những chính sách cải cách lớn
và quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai là “dồn điền, đổi thửa”, cánh đồng mẫu lớn được thực hiện theo quy định tại Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP, ngày 15/ 5/2014 của Chính phủ. Trên thực tế việc dồn điền, đổi thửa trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận với nhau về việc chuyển đổi vị trí đất, diện tích đất, có lập thành văn bản để làm căn cứ chuyển đổi; sau khi chuyển đổi các bên đã thực hiện việc canh tác trên thửa đất đã chuyển đổi được thời gian nhất định nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ thì phát sinh tranh chấp; để có căn cứ giải quyết cần bổ sung LĐĐ năm 2013 quy định rõ UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp việc dồn điền đổi thửa đã thực hiện xong nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ, tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất 313).
Thứ ba, kiến nghị bổ sung LĐĐ năm 2013 quy định về cho phép các tổ chức tín dụng phát mại tài sản là quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khi đến hạn mà bên tranh chấp khơng thanh tốn được khoản vay.
Hiện nay Tòa án đang thụ lý, giải quyết rất nhiều vụ án tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ được ký kết giữa người sử dụng đất và các tổ chức tín dụng.
Mặc dù trong các hợp đồng thế chấp các bên đã thỏa thuận khi đến hạn thanh tốn mà bên thế chấp khơng thực hiện thì bên nhận thế chấp có quyền phát mại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để thu hồi nợ, nhưng ngoài các quy định do các bên tự thỏa thuận thì trong LĐĐ chưa có quy định về việc bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng có quyền tự phát mại quyền sử
74
dụng đất là tài sản thế chấp của bên thế chấp để thu hồi vốn, vì vậy cần quy định quyền này cho bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng thực hiện việc phát mại mà khơng phụ thuộc vào việc bên thế chấp có đồng ý phát mại hay khơng.
Thứ tư, cần có những nghiên cứu về lộ trình chuyển giao các tranh chấp
về quyền sử dụng đất cho Tòa án.
Tuy Luật đất đai 2013 đã mở rộng hơn thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết TCĐĐ của Tòa án, nhưng trong thời gian tới cần nghiên cứu để xác định thời điểm phù hợp chuyển giao tất cả các TCĐĐ cho Tòa án thụ lý giải quyết. Việc chuyển giao này là phù hợp với thực tiễn và yêu cầu khách quan. Bởi vì, khi các TCĐĐ do Tịa án giải quyết sẽ đảm bảo sự khách quan, công bằng, chính xác hơn trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp và phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc pháp luật nước ta hiện nay quy định thẩm quyền giải quyết một số loại TCĐĐ thuộc UBND chỉ bước đệm, là giai đoạn quá độ trong thời điểm nhà nước chưa hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân. Chuyển giao thẩm quyền giải quyết TCĐĐ cho Tòa án cũng sẽ giảm được áp lực cho các cơ quan nhà nước, đảm bảo việc giải quyết tranh chấp được chính xác, khách quan hơn do cán bộ làm công tác giải quyết TCĐĐ tại các cơ quan nhà nước hiện nay thường là kiêm nhiệm, trình độ hiểu biết, áp dụng pháp luật chưa cao.