2.1. Pháp luật về nội dung quy định về giải quyết tranh chấp đất đai
2.1.2. Pháp luật khác có liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
Pháp luật dân sự với các quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai.
Quan hệ pháp luật đất đai được xác định là vừa được coi là một quan hệ pháp luật hành chính vừa được coi là một quan hệ pháp luật dân sự. Quan hệ pháp luật đất đai được coi là một quan hệ pháp luật hành chính khi nó phát sinh trên cơ sở các mệnh lệnh hành chính về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay quyết định thu hồi,…Nói một cách chung nhất thì nó phát sinh trên cơ sở các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính hay người làm trong các cơ quan hành chính đó. Quan hệ pháp luật đất đai được xem là một quan hệ pháp luật dân sự khi nó phát sinh liên
33
quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, cho mượn,…quyền sử dụng đất.
Khi quan hệ pháp luật đất đai được xem là một quan hệ pháp luật dân sự thì khi phát sinh tranh chấp sẽ chịu sự điều chỉnh của cả luật dân sự và luật đất đai. Bộ luật dân sự là bộ luật khung điều chỉnh các quan hệ dân sự trong xã hội, trong đó bao gồm cả tranh chấp đất đai. Chính vì vậy nên khi xem xét, giải quyết TCĐĐ phải căn cứ vào các quy định của bộ luật dân sự, lấy các quy phạm điều chỉnh trong bộ luật dân sự về vấn đề đất đai làm cơ sở pháp lý để giải quyết các TCĐĐ phát sinh trong thực tế.
BLDS 2015 với tính cách Luật điều chỉnh chung các giao dịch dân sự, thương mại nói chung về tài sản, trong đó có tài sản là quyền sử dụng đất. Theo đó, về năng lực chủ thể, năng lực hành vi dân sự để đảm bảo cho các chủ thể đủ tư cách thiết lập và thực hiện giao dịch được quy định trên nền tảng pháp lý là bộ luật này.
Cùng với đó, nguyên tắc ký kết và thực hiện hợp đồng trên nền tảng của quyền tự do ý chí, tự do hợp đồng sẽ là “kim chỉ nam” cho việc xem xét các cơ sở xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Đặc biệt, BLDS 2015 quy định cách thức xác lập và thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất trên tinh thần tuân thủ các quy định mang tính nguyên tắc chung, đồng thời, phải tuân theo các quy định về nội dung cụ thể của Luật Đất là Luật chuyên ngành điều chỉnh. Đây là những nội dung định hướng quan trọng cho hoạt động xét xử các tranh chấp đất đai của Tịa án.
Bên cạnh đó, khơng thể phủ nhận tầm quan trọng của các Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao ban hành hướng dẫn việc giải quyết đối với từng loại tranh chấp có tính chất đặc thù, phức tạp, có nhiều cách hiểu khơng thống nhất trong q trình áp dụng pháp luật nhằm tạo cơ sở pháp lý trong việc giải quyết một cách thuận lợi, chính xác và thống nhất. Cùng với đó, các Án lệ được cơng bố cũng là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án.
34
* Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Hơn nhân và gia đình năm 2014. Trong quy định về chế độ tài sản của vợ chồng, có quy định: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hơn là tài sản chung của vợ chồng trừ trường hợp, vợ chồng được thừa kế riêng, tăng cho riêng hoặc có được thơng qua giao dịch bằng tài sản riêng”5. Theo đó, quyền sử dụng đất chỉ được coi là tài sản chung khi nó được hình thành sau khi kết hơn cịn nếu có trước đó thì là tài sản riêng trừ khi nhập vào tài sản chung; nếu quyền sử dụng đất được hình thành sau khi kết hôn nhưng trên cơ sở của hợp đồng tặng cho riêng, thừa kế riêng thì khơng được coi là tài sản chung để phân chia khi ly hơn. Quy định trên là căn cứ để Tịa án xác định tài sản chung, riêng và phân chia khi giải quyết trường hợp vợ chồng ly hơn mà có tranh chấp về tài sản, đây là vấn đề hết sức bức thiết hiện nay và Tòa án gặp phải nhiều vướng mắc trong quá trình giải quyết.
* Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Công chứng năm 2014
Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch là bắt buộc. Tuy nhiên, phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản được quy định như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”6. Việc pháp luật quy định phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản nhằm hạn chế việc công chứng vượt quá thẩm quyền làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Do giao dịch liên quan đến bất động sản thường là tài sản có giá trị nên việc cơng chứng phải thận trọng và thực hiện trong một giới hạn địa lý nhất định mà cơng chứng viên biết về nó đó là trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Quy định này là
5 Khoản 01, Điều 33, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
35
căn cứ, đam bảo tính chính xác cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được công chứng, những giao dịch liên quan đến bất động sản mà được công chứng sẽ là chứng cứ để đảm bảo quyền lợi khi các bên xảy ra tranh