3.2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa
3.2.2. Về giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh
tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
Để nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại tịa án thì trước hết cần phải đề cập các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp đất đai hiện nay.
- Các yếu tố thuộc về phương diện lập pháp: Đây là yếu tố quyết định làm cơ sở pháp lý cho Tòa án giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất có hiệu quả. Một hệ thống pháp luật hồn chỉnh bao gồm: pháp luật về tố tụng, pháp luật về nội dung cụ thể là pháp luật về đất đai với các quy định đầy đủ, cụ thể là những đảm bảo rất quan trọng để các Tịa án giải quyết nhanh chóng hơn và đúng pháp luật; đồng thời tránh được sự tùy tiện trong quá trình giải quyết các tranh chấp loại này tại Tòa án nhân dân.
- Các yếu tố về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ: Thực tiễn giải quyết các vụ án dân sự nói chung và các tranh chấp về quyền sử dụng đất nói riêng đã chỉ rõ tính chất ngày càng phức tạp của loại việc này, nhất là trong cơ chế thị trường, đất đai ngày càng có giá và ngày càng trở nên quý hiếm. Tính phức tạp của loại việc này biểu hiện ở: sự gia tăng về số lượng các vụ tranh chấp, hình thức tranh chấp, các chủ thể tham gia vào các vụ tranh chấp, tác động của các tranh chấp đó đối với xã hội.. Bởi vậy, việc giải quyết có hiệu quả và dứt điểm các tranh chấp loại này đòi hỏi các cán bộ Tịa án phải có nghiệp vụ chuyên sâu, nắm vững các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để xây dựng hồ sơ vụ án có chất lượng, thể hiện ở việc: Xác định đúng các quan hệ
63
pháp luật đang tranh chấp, tư cách năng lực của người khởi kiện, những người có liên quan, trọng tâm của công tác điều tra, thu thập chứng cứ,… Đây là những công việc rất quan trọng, bảo đảm cho việc Tòa án ra các bản án, quyết định đúng pháp luật. Do đó, việc bồi dưỡng nghiệp vụ về kỹ năng, cập nhật các quy định mới của pháp luật mà trước hết là các quy định mới của pháp luật về đất đai sẽ bảo đảm hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ngày càng cao.
- Các yếu tố thuộc về phương diện người tham gia tố tụng giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất. Những người tham gia vụ án dân sự bao gồm: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụcó liên quan, người đại diện của các đương sự, Viện Kiểm sát nhân dân, các tổ chức xã hội khởi kiện vì lợi ích chung. Những người tham gia khác bao gồm: Người làm chứng, người giám định, người phiên dịch.
Trọng tâm nhất phải đề cập đến nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ có liên quan (gọi chung là các đương sự). Những người này phải nhận thức rõ các quyền và nghĩa vụ của họ đã được quy định, cụ thể là:
Thứ nhất, các đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng minh các yêu cầu của mình, thi hành quyết định, thực hiện u cầu của tịa án. Tịa án khơng nên làm thay các đương sự những việc thuộc phận sự của họ. Các đương sự xuất trình cho tịa án chứng cứ càng đầy đủ, cụ thể bao nhiêu, chứng minh rõ ràng, có căn cứ các u cầu của họ, thì Tịa án giải quyết nhanh và chính xác vụ án bấy nhiêu. Thực tiễn giải quyết các tranh chấp tại Tịa án cho thấy khơng phải mọi trường hợp các đương sự đều thực hiện tốt nghĩa vụ của họ. Trong nhiều trường hợp bị đơn cố tình trốn tránh, ngăn cản Tịa án điều tra xác minh hiện trạng đất có tranh chấp, ngăn cản khơng cho hội đồng định giá nhà đất, kháng cáo, khiếu nại vô căn cứ nhằm kéo dài việc giải quyết của Tịa án thì cần phải giáo dục cho các đương sự hiểu biết vềpháp luật, nâng cao ý thức pháp luật cho họ, đồng thời phải có các chế tài nghiêm khắc để buộc họ phải tự nguyện nghiêm chỉnh thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định.
64
- Các yếu tố thuộc về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật: Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, phải hết sức chú trọng khâu hướng dẫn thi hành pháp luật. Đây là một trong các khâu rất quan trọng. Kinh nghiệm từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân đã chỉ rõ tầm quan trọng của hoạt động này. Việc hướng dẫn kịp thời những văn bản pháp luật mới ban hành, việc hướng dẫn giải quyết nhanh các vấn đề vướng mắc mà các Tịa án nhân dân địa phương có u cầu Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan có liên quan ở trung ương, việc tổng kết kịp thời công tác xét xử, việc uốn nắn kịp thời những sai lầm của các Tòa án nhân dân các cấp trong công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất... là những điều kiện rất quan trọng bảo đảm cho các Tòa án nhân dân xét xử kịp thời, thống nhất và đúng pháp luật, đồng thời cũng là bảo đảm cho pháp luật đi vào cuộc sống.
Từ sự phân tích các yếu tố quyết định hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nói trên, tơi nêu một số giải pháp sau đây, nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.
3.2.2.1. Về phương diện lập pháp
Đây là phương diện quan trọng nhất, bởi lẽ khi Nhà nước xây dựng được một hệ thống pháp luật cả về nội dung và hình thức đầy đủ, cụ thể và có chất lượng thì đó là cơ sở pháp lý để các Tòa án nhân dân áp dụng pháp luật, thi hành pháp luật đúng đắn, thống nhất và có hiệu quả cao. Về phương diện này luận văn xin đưa ra một số giải pháp sau:
- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà, đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.
- Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về đất đai.
65
- Xây dựng cơ chế quy định về quyền quản lý và giám sát của công dân trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, di dời, việc quản lý, sử dụng đất đai.
- Có quy định về giá đất phù hợp.
- Chế tài trong các dự án, vùng quy hoạch chậm tiến độ, chậm đầu tư, không đầu tư (Dự án treo) chưa cụ thể.
- Củng cố nâng cao năng lực Tịa án hành chính để giải quyết tốt các khiếu kiện hành chính có liên quan đến quản lý đất đai.
3.2.2.2. Một số điều luật cần chú ý khi áp dụng liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai
- Tại điểm 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể đối với trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất mâu thuẫn với Điều 15 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: Ủy ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện dự án đầu tư, Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao. Điều luật khơng quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân người nước ngoài. Nhưng tại điểm a khoản 2 điều 37 nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Luật Đất đai 2013 chỉ quy định việc cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm luật đất đai.
66
- Sửa đổi Điều 34 nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về việc trả bồi thường chi phí đầu tư đất theo nghi định 197/2004/NĐ-CP mâu thuẫn với điều 35 quy định nghị định 47/2014/NĐ-CP thay thế nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Luật Đất đai 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn chưa quy định cụ thể về việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất; quy định đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị cao hơn 10 tỉ đồng và 20 tỉ đồng; quy định mức giá trần cho việc nhận chuyển nhượng; hướng dẫn vềviệc nộp tiền giao đất; quy định về thẩm định điều kiện giao đất, kí quỹ của nhà đầu tư..
- Mức giá bồi thường giữa nhà nước thu hồi và doanh nghiệp thu hồi để thực hiện dự án đầu tư chênh lệch khá cao, chưa phù hợp với giá cả thị trường.
3.3.2.3. Về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ
Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ Tòa án nhân dân, đặc biệt là đội ngũ thẩm phán là một trong những khâu then chốt để bảo đảm công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
Tác giả xin đề xuất những biện pháp cần thiết cho việc tổ chức và thực hiện việc bồi dưỡng tập huấn về nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ Tòa án nhân dân, đặc biệt là đội ngũ thẩm phán như sau:
* Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ
- Bồi dưỡng, tập huấn về kỹ năng nghiệp vụ trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Kỹ năng xây dựng hồ sơ vụ án.
+ Kỹ năng tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến của chính quyền, cơ quan địa chính, nhà đất...nơi xảy ra tranh chấp.
- Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt được mục tiêu từng bước tạo ra đội ngũ cán bộ tòa án chuyên sâu về lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyên mơn hóa), đó là đội ngũ chuyên gia có đầy đủ năng lực và phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
67
3.2.2.4. Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật
Tiếp tục xây dựng các văn bản pháp luật về đất đai hướng dẫn xử lý các tranh chấp về đất đai phát sinh như:
Văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn cụ thể và thống nhất quy định của pháp luật về đối tượng, trường hợp không thu hồi đất (không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã cấp trái pháp luật.
Quy định xử lý vi phạm hành chính đối với “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước” theo Nghị định số 102/2014/NĐ-CP nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất trong trường hợp “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà khơng chấp hành”.
Quy định cụ thể trách nhiệm pháp lý đối với các trường hợp người bị thu hồi đất không thi hành quyết định thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế- xã hội và an ninh quốc phòng. Đồng thời, đẩy mạnh các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định vềthu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất nhằm giúp họ nhận thức vai trị, trách nhiệm của mình trong việc xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Trên cơ sở Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất của Chính phủ, Bộ Tài ngun và Mơi trường xây dựng và quy định (điều chỉnh) cụ thể về giá đất, khung giá đất (Thông tư hướng dẫn) phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, miền và mức độ đơ thị hóa của từng địa phương; đảm bảo giá đất, khung giá đất khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với giá đất, khung giá đất trên thịt rường.
Hệ thống hóa các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nhằm kịp thời phát hiện sai sót, bất cập
68
và chồng chéo giữa các quy định vềthu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 với các văn bản luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính,…
69
Kết luật Chương 3:
Qua thực tiễn TCĐĐ tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang tuy là một huyện thuộc vùng trung du, miền núi nhưng do tốc độ phát triển của xã hội đặc biệt huyện Yên Dũng có đường quốc lộ 1A chạy qua là thuận lợi để một loạt các khu công nghiệp được mở trên địa bàn như khu công nghiệp Vân Trung, khu cơng nghiệp Song Khê, Nội Hồng, sân Golf Yên Dũng,… dẫn đến giá đất của huyện Yên Dũng những năm gần đây tăng giá chóng mặt dẫn đến tình trạng TCĐĐ diễn biến rất phức tạp. Số lượng các vụ án liên quan đến TCĐĐ tăng theo từng năm, mức độ phức tạp ngày càng cao nhưng Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng đã tiến hành thụ lý giải quyết các vụ án theo đúng quy định của pháp luật để khơng xảy ra các điểm nóng về TCĐĐ trên địa bàn huyện.
Qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn giải quyết một số vụ TCĐĐ đã chỉ ra những hạn chế, vướng mắc cần phải được khắc phục, sửa chữa trong thời gian tới những hạn chế, vướng mắc này xuất phát từ cả những nguyên nhân chủ quan và khách quan. Trong phạm vi luận văn cũng đã trình bày một số kiến nghị về phương diện lập pháp và thực tiễn áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết TCĐĐ nói chung và TCĐĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang nói riêng.
70
KẾT LUẬN
Trong những năm qua, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang là một trong những huyện thu hút được rất nhiều các khu công nghiệp, các công ty lớn nước ngoài và trong nước về đầu tư xây dựng nhà máy. Việc xây dựng các khu công nghiệp như Vân Trung 2, khu cơng nghiệp Song Khê - Nội Hồng, sân golf Yên Dũng,… khiến cho thị trường bất động sản phát triển ngày càng nhanh. Nhưng đi kèm với đó là những TCĐĐ cũng ngày càng tăng khơng chỉ về số lượng mà cịn về tính chất phức tạp. Do đó, giải TCĐĐ nói chung và giải quyết TCĐĐ tại Tịa án nói riêng đang là một vấn đề bức thiết của không chỉ ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang mà còn trên phạm vi cả nước.
Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế - xã hội, nếu khơng được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm. Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định chính trị - xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh chấp đất đai đai trên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và duy trì sự trật tự, bền vững của các quan hệ xã hội.
Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là một bộ phận quan trọng của pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Hệ thống