3.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án tại địa bàn huyện Yên Dũng,
3.1.3. Những khó khăn, vướng mắc và hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp đất
chấp đất đai tại TAND huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
- Tiến độ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, giá đất biến động nhanh và sốt cao do hàng loạt các khu công nghiệp lớn được đưa về huyện Yên Dũng; nhu cầu của người sử dụng đất ngày càng đa dạng; mặt khác người có đất cũng muốn chuyển nhượng đất để có thêm thu nhập cải thiện cuộc sống. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất rất sôi động, phần nhiều lại chưa
49
làm đúng, làm đủ thủ tục theo quy định của pháp luật và chỉ thể hiện bằng giấy viết tay. Đây là điều kiện để phát sinh nhiều tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ví dụ 1: Thực tế tại Tịa án nhân dân huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang đã
giải quyết vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”8 giữa:
Nguyên đơn: Bà Thân Thị Lan, sinh năm 1959; địa chỉ: Thơn Nội, xã Nội Hồng, huyện n Dũng, tỉnh Bắc Giang; Bị đơn: Anh Thân Văn Hải, sinh năm 1977; địa chỉ: Số nhà 94, ngõ 389, phố Trương Định, tổ 4, phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
Nội dung vụ án được tóm tắt như sau: Nguyễn đơn bà Thân Thị Lan và bị đơn anh Thân Văn Hải có quan hệ họ hàng, bà Lan là cơ ruột của anh Hải. Bà Lan đã vào miền nam sinh sống từ lâu nhưng đến hiện nay quay trở về quê hương muốn lấy lại mảnh đất đất để sinh sống nên đã yêu cầu anh Hải trả lại phần đất anh Hải đang là chủ sở hữu vì bà Lan cho rằng đó là mảnh đất của bà. Nguyên đơn bà Thân Thị Lan xác định mảnh đất tranh chấp rộng 296,9 m2 số thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03 tại thơn Nội, xã Nội Hồng là của bà. Nguồn gốc đất này là bà được Hợp tác xã Nội Hoàng cấp vào năm 1987-1988 (tại phiên tòa bà xác định lại là vào những năm 1992-1993), do bà là người khuyết tật. Sau đó, bà cùng mẹ là bà Dương Thị Ga tân ao và xây ngôi nhà cấp bốn 03 gian làm bằng gỗ, tường xây gạch 20, lợp ngói có diện tích 35m2 và cơng trình phụ trên mảnh đất đó. Năm 1995 bà vào miền nam và nhờ mẹ đẻ là bà Dương Thị Ga trông nhà ở giúp. Đến năm 1997 mẹ bà chết bà có nhờ anh trai là Thân Văn Tái trơng nom giúp. Q trình trơng nom hộ nhà đất thì anh Thân Văn Hải là con ông Tái đã tự ý làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay anh Hải đã phá nhà và cơng trình phụ của bà và xây kiốt cho thuê. Nay bà Lan yêu cầu anh Hải trả lại đất và bồi thường thiệt hại tài sản là ngôi nhà trị giá 7.721.000 đồng và yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
50 UBND huyện đã cấp cho anh Hải.
Chứng cứ phía nguyên đơn đưa ra là lời khai của những người làm chứng, nhưng chỉ bằng lời nói, khơng có giấy tờ, văn bản xác nhận. Bà Lan không cung cấp được các chứng cứ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 99,100,101 Luật đất đai năm 2013; khơng có căn cứ xác định nguồn gốc ngôi nhà mà anh Hải phá dỡ để xây ki ốt là của bà, anh Hải đã gây thiệt hại cho bà theo Điều 155, Điều 584, Điều 589 Bộ luật dân sự. Thời điểm năm 1992 - 1993 việc giao đất cho cá nhân theo quy định của Luật đất đai năm 1987 (Điều 13) thì thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân huyện quyết định, không thuộc thẩm quyền của Hợp tác xã như lời trình bày của bà Lan và một số người làm chứng.
Bị đơn anh Thân Văn Hải cho rằng mảnh đất này của anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Anh Hải xác định nguồn gốc đất này là đất của ông bà anh để lại cho bố anh, sau đó anh được bố để lại cho anh. Tồn bộ tài sản trên đất này là của bố anh và gia đình anh xây dựng vào các năm 1986, 1988, 1991 cho bà nội anh là bà Ga và bà Lan là cô ruột của anh chứ không phải là tài sản của bà Lan. Từ năm 1995 bà Lan đã và miền nam sinh sống và làm ăn. Năm 1997 bà nội anh mất, gia đình anh vẫn sử dụng và đóng thuế diện tích đất này. Năm 2017 anh cùng em trai là Thân Văn Hậu đầu tư san lấp hết phần ao, xây dựng ki ốt trên diện tích đất này.
Kết quả giải quyết vụ án: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Thân Thị Lan về việc đề nghị Tòa án: Buộc bị đơn, anh Thân Văn Hải phải trả bà diện tích đất rộng 296,9 m2, thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03 tại thôn Nội, xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng; buộc anh Hải phải bồi thường giá trị ngôi nhà cấp bốn 03 gian làm bằng gỗ, tường xây gạch 20, lợp ngói có diện tích 35m2 mà anh Hải đã phá dỡ trị giá 7.721.000 đồng; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Thân Văn Hải tại thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03 ở thơn Nội, xã Nội Hồng huyện Yên Dũng.
Kết luận: Xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang là xã giáp danh với nhiều khu công nghiệp lớn của tỉnh Bắc Giang nên giá đất ở đây hiện nay
51
được coi là khu vực có giá đất cao nhất của tỉnh Bắc Giang. Cụ thể trong vụ án này bà Lan do thấy giá đất hiện nay tăng cao nên đã xảy ra việc tranh chấp đất đai với anh Hải là cháu ruột của mình, vì bà cho rằng mảnh đất tranh chấp với anh Hải là mảnh đất của bà, bà chỉ nhờ anh trai mình là bố anh Hải trơng nom giúp, nhưng bà Lan lại không đưa ra được các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình nên Tịa án huyện n Dũng đã bác đơn khởi kiện của bà Lan.
- Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn trước 1/7/1980 hoặc từ ngày 15/10/1993 trở về sau thường là chỉ có viết giấy tay, bên mua đã xây dựng nhà ở hoặc cơng trình khác, khi giá nhà lên cao, bên bán xin hủy hợp đồng, đường lối giải quyết thường không thống nhất, có vụ án thì xử cơng nhận hợp đồng, có vụ án lại xử hủy hợp đồng. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trong giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/ 10/ 1993 (thời gian pháp luật chưa cho phép chuyển quyền sử dụng đất) đường lối giải quyết lại càng khó khăn. Cụ thể là khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất đó, chưa được cấp GCNQSDĐ, bên mua đã làm nhà trên đất đó. Q trình tranh chấp kéo dài nay một bên kiện hủy hợp đồng mua bán đất.
Ví dụ 2: Tịa án nhân dân huyện Yên Dũng đã giải quyết vụ án thụ lý số
12/2012/TLST-DS ngày 04/4/2012 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất và đòi tài sản”. 9Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hảo, sinh năm 1964; Bị đơn: Ông Dương Hồng Huề, sinh năm 1958; cùng địa chỉ: Thơn Trung, xã Nội Hồng, huyện Yên Dũng.
Nội dung vụ án được tóm tắt như sau: Bà Hảo và ơng Huề có quan hệ họ hàng, năm 1993 gia đình bà Hảo vào miền nam sinh sống nên có thỏa thuận bằng miệng cho gia đình ơng Huề sử dụng 07 sào 05 thước ruộng, vợ chồng ông Huề trả vợ chồng bà Hảo 170.000đ/ 1 sào là tiền khoán thầu ruộng, thời gian khoán thầu đến năm 2013 khi cần ông Huề sẽ trả lại. Nhưng ông Huề hiện
52
nay vẫn đang sử dụng và khơng có ý định trả lại cho bà Hảo theo cam kết. Bà Hảo yêu cầu ông Huề phải trả lại tồn bộ diện tích mà bà cho ơng Huề khốn thầu trước đây.
Quyết định của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Hảo.
Kết luận: Từ ví dụ trên có thể thấy việc xác định việc chuyển nhượng, thuê khoán thầu vào thời gian những năm 1993 là rất khó khăn vì trải qua nhiều năm nên cơng tác lưu trữ hồ sơ cũng không được bảo đảm, dẫn đến khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thật của diện tích đất tranh chấp ở trên. Tịa án nhân dân huyện Yên Dũng đã mất nhiều năm qua nhiều thẩm phán để xác minh làm rõ được nội dung vụ án trên nhằm giải quyết dứt điểm vụ án đã kéo dài nhiều năm.
- Trường hợp tặng cho có điều kiện. Trên thực tế có trường hợp chủ sở hữu tặng cho người khác nhà, đất nhưng với điều kiện người được tặng cho, phải làm một cơng việc nào đó (ví dụ: như ni dưỡng chủ sở hữu hoặc một người khác đến khi chết và chịu trách nhiệm thờ cúng…) nhưng người được tặng đã không thuộc điều kiện này một cách trọn vẹn nên chủ sở hữu, người có quyền sử dụng yêu cầu tòa án hủy hợp đồng tặng cho, hiện nay tồn tại nhiều quan điểm về vấn đề này. Khó khăn về việc chia tài sản chung vợ chồng, xác định đâu là tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất.
Ví dụ 3: Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng đã giải quyết vụ án thụ lý số:
75/2016/TLST-HNGĐ ngày 04 tháng 5 năm 2016 về tranh chấp Hôn nhân và gia đình giữa:
Nguyên đơn: Anh Lưu Văn Mạnh, sinh năm 1975; Địa chỉ: Tiểu khu 5, thị trấn Neo, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Bị đơn: Chị Tạ Thị Diệu Bình, sinh năm 1982; Nơi ĐKHH: Tiểu khu 5, thị trấn Neo, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. Trú quán: Số nhà 02, ngõ 114, cụm dân phố Hướng, phường Thọ Xương, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
53
Nội dung vụ án được tóm tắt như sau: Anh Mạnh và chị Tạ Thị Diệu Bình kết hơn với nhau ngày 16/02/2009, sau đó vợ chồng có sảy ra mâu thuẫn. Q trình Tịa án giải quyết ly hơn chị Bình yêu cầu giải quyết về tài sản chung vợ chồng bao gồm diện tích đất có diện tích 729m2 tại tiểu khu 5, thị trấn Neo, 01 thửa đất lâm nghiệp mua của ông Nam, bà Mỹ năm 2010 có diện tích khoảng 500m2 và những tài sản khác. Chị Bình yêu cầu chia đơi diện tích đất đất có diện tích 729m2 và thửa đất lâm nghiệp có diện tích khoảng 500m2.
Nhận định của Tịa án về việc xác định diện tích đất tranh chấp: “Thửa đất số 87, tờ bản đồ địa chính số 12, diện tích 729m2 trị giá 471.600.000đ là tài sản của bố, mẹ anh Mạnh cho anh Mạnh. Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Mạnh từ trước khi anh Mạnh kết hơn với chị Tạ Thị Diệu Bình. Sau khi kết hơn anh Mạnh khơng làm các thủ tục để đứng tên chung của vợ chồng, đến thời điểm làm nhà xong anh Mạnh cũng không kê khai để gắn tài sản là ngôi biệt thự vào trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa trong suốt quá trình giải quyết vụ án chị Bình cũng khơng cung cấp được chứng cứ chứng minh anh Mạnh đã sáp nhập tài sản riêng là mảnh đất nêu trên vào khối tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy cần xác định thửa đất số 87, tờ bản đồ địa chính số 12, diện tích 729m2 là tài sản riêng của riêng anh Mạnh, không phải là tài sản chung của vợ chồng do vậy cần bác yêu cầu địi chia 1/2 thửa đất trên của chị Bình”.
“Đối với 550m2 đất lâm nghiệp trị giá 18.150.000đ: Căn cứ lời khai của các bên thì nguồn gốc đất này là của vợ chồng ông Nguyễn Văn Nam, bà Nguyễn Thị Mỹ bán cho vợ chồng anh Quang. Tuy nhiên qua xác minh thì thửa đất này chưa có hồ sơ kỹ thuật thửa đất và chưa có tên trong sổ địa chính, chị Bình yêu cầu xác nhận thửa đất này là của vợ chồng và đề nghị chia, anh Mạnh không thừa nhận thửa đất này là của vợ chồng. Ngoài lời khai của chị Bình thì chị Bình khơng có giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để chứng minh diện tích đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của vợ chồng. Vì vậy, khơng có căn cứ để chấp nhận yêu cầu đòi xác lập quyền sử dụng 550m2 đất lâm nghiệp trên của chị Bình được”.
54
Kết quả giải quyết vụ án phần tranh chấp đất:10 “+ Bác yêu cầu đòi xác nhận thửa đất số 87, tờ bản đồ địa chính số 12, diện tích 729m2 trị giá 471.600.000đồng là tài sản chung của vợ chồng và yêu cầu chia 1/2 thửa đất trên của chị Tạ Thị Diệu Bình.
+ Bác yêu cầu của chị Tạ Thị Diệu Bình địi chia 1/2 diện tích đất lâm nghiệp 550m2 ở tiểu khu 5, thị trấn Neo, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang cùng các tài sản có trên đất là khu nhà 2 tầng 9 phịng nghỉ và karaoke có tổng trị giá 539.442.000đồng.”
Kết luận: Từ ví dụ 3 có thể thấy việc xác định tài sản chung, tài sản riêng vợ chồng cụ thể là bất động sản là cơ sở để phân chia tài sản theo đúng quy định của pháp luật. Tòa án huyện Yên Dũng đã xem xét xác minh, thẩm định theo đúng quy định để xác định diện tích đất trong tranh chấp trên là của ai từ đó đưa ra bản án cơng minh theo đúng quy định của pháp luật.
- Một bên thuê nhà của Nhà nước đã chuyển nhượng quyền thuê nhà cho người khác, nhưng khơng có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền thì giải quyết thế nào? hiện các thẩm phán xét xử có quan điểm rất khác nhau.
- Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vơ hiệu, việc thanh tốn hàng trả lại tiền đã giao nhận để chuyển quyền sử dụng đất, việc tính lãi của số tiền này cũng giải quyết khác nhau. Những cơng trình, cây trái, hoa lợi, cơng bồi bổ đất được tính tốn và giải quyết khơng đơn giản, thường tranh chấp rất gay gắt.
- Đối với trường hợp khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên lại thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà, đất bằng tiền ngoại tệ, hiện nay có hai quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng hợp đồng mua bán nhà nêu trên vi phạm vào điều cấm của pháp luật nên vô hiệu nhưng cũng có quan điểm cho rằng, việc thanh tốn bằng ngoại tệ là vi phạm
55
các quy định về quản lý ngoại hối, nhưng ở giai đoạn này thực hiện hợp đồng không nên nhất thiết phải hủy hợp đồng chuyển nhượng.
- Những vướng mắc về thẩm quyền: Thực tế xét xử trong những năm qua cho thấy do nhận thức không đúng nên nhiều vụ án chưa được giải quyết hoặc có giải quyết nhưng vẫn khơng đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Một số cơ quan cũng có cách hiểu khác nhau, nên nhiều vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa TAND, Viện kiểm sát nhân dân và UBND chưa thống nhất về thẩm quyền giải quyết, đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc thừa kế đối với di sản là đất.