Loại hình Tồn kho (tỷ đồng)Giá trị Giá trị /Tổng tồn kho(%) Căn hộ chung cư 27.805 căn 41.542 38,19
Nhà thấp tầng 15.007 căn 27.445 25,23
Đất nền nhà ở 9.937.385 m2 33.951 31,21 Đất nền thương mại khác 2.016.915 m2 5.835 5,37 Nguồn: Bộ xây dựng (2013) Nhìn lại suốt chặng đường phát triển, có thể tìm ra những nguyên nhân chính khiến thị trường trầm lắng như hiện nay là do:
- Nguyên nhân thứ nhất là do trong nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền… đã khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao và khơng thể duy trì được nữa. Trong khi đó, kinh tế vĩ mơ thì vẫn tiếp tục suy giảm, lạm phát cao khiến đại bộ phận người lao động có thu nhập thấp tại các đơ thị như Hà Nội, Tp.HCM khơng có khả năng mua nhà để ở.
- Thứ hai là do niềm tin vào thị trường bị giảm sút. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong suốt thời gian qua hưởng siêu lợi nhuận do đền bù đất với giá rất rẻ trong khi bán giá quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Nhiều người bắt đầu nhận ra giá BĐS là ảo.
Chính vì vậy người dân có quan điểm chờ đợi và hy vọng thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới hợp lý.
- Nguyên nhân thứ ba là do cơ cấu hàng hóa BĐS chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung cầu ngày càng tăng. Các phân khúc cao cấp của thị trường ngày càng tăng thì cầu lại rất ít; ngược lại phân khúc nhà ở xã hội có như cầu cao thì cung lại khan hiếm.
- Ngồi những ngun nhân trên, thì những tác động từ các chính sách nhà nước cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường. Cụ thể, Nghị quyết 11 nhằm ổn định kinh tế vĩ mơ đó là chính sách thắt chặt tín dụng làm cho lãi suất thị trường tăng vọt, chi phí vốn của các doanh nghiệp BĐS tăng cao, đồng thời làm giảm nguồn cung cho thị trường, làm giảm tiến độ thi công của các dự án đang thi cơng vì khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Tiếp đến là Nghị định 71/2010 quy định chi tiết Luật Nhà ở ra đời đã tiếp tục khiến chủ đầu tư và người mua đều e ngại, đặc biệt về tính pháp lý của giao dịch dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Ngân hàng Nhà nước cũng góp phần khơng nhỏ, khi ban hành Thông tư 13/2010 với việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS từ mức 150% lên 250% và chỉ thị 01 trong đó quy định tỷ trọng tín dụng phi sản xuất của tất cả các ngân hàng sẽ giảm về mức tối đa là 16% vào ngày 31/12/2011. Tất cả những qui định trên đã khơng khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS.
Nhằm thực hiện tháo gỡ những khó khăn cho thị trường, hiện tại đã có nhiều thay đổi về chính sách của Chính phủ cũng như từ phía doanh nghiệp:
- Nghị quyết 02 của Chính phủ đầu năm 2013 đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho ngành như: gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh
toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; thành lập Công ty Quản lý tài sản VAMC xử lý nợ xấu.
- Chính phủ cịn ban hành thơng tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 hướng dẫn chi tiết hỗ trợ BĐS với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
- Quốc hội cũng đã thông qua việc thực hiện áp thuế 5% cho người mua nhà thu nhập thấp từ 1/7/2013, đồng thời giảm 50% VAT từ 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại là căn hộ hồn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
- Các doanh nghiệp thực hiện giảm giá bán, chuyển dần đầu tư từ phân khúc cao cấp sang các phân khúc đáp ứng nhu cầu của những người dân có thu nhập trung bình.
Nhờ những hành động trên mà tình hình thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến tốt, thanh khoản dần tăng lên. Tuy nhiên, để phục hồi hồn tồn thị trường thì cần phải kếp hợp nhiều giải pháp và cần có thời gian để phát huy những giải pháp ấy. Vì vậy, theo dự báo thì thị trường vẫn cịn tiếp tục trầm lắng và có thể kéo dài trong vài năm tới.
2.1.2 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS và đo lường rủi ro tín dụng của NHTM của NHTM
2.1.2.1 Thực trạng cho vay các công ty kinh doanh BĐS
Theo số liệu từ báo cáo của NHNN từ năm 2010 đến nay có thể thấy diễn biến hoạt động của các ngân hàng đối với cho vay BĐS có sự thay đổi mạnh qua các năm. Cụ thể dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2010 là 235.276 tỷ đồng, và tính đến hết ngày 30/6/2013, dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng đạt 242.804 tỷ đồng, tăng 7.528 tỷ đồng qua gần 4 năm. Trong đó chủ yếu là do sự sụt giảm mạnh cho vay vào năm 2011 là 31.680 tỷ đồng, giảm 13,47% so với năm 2010. Đây được xem là năm đỉnh điểm của bùng nổ vỡ nợ tín dụng BĐS. Từ năm 2012 đến nay đã có những dấu
hiệu cho thấy sự phục hồi của hoạt động cho vay BĐS khi năm 2012 tăng 12,19% đạt 228.414 tỷ đồng và đến 6/2013 tăng tiếp tục 6,3% so với năm 2012. Trong đó dư nợ cho vay của một số loại hình chính như sau: