STT Xác suất không trả được nợ
Hạng của khách hàng
Phân loại rủi ro. Phân loại theo QĐ 493/2005/QĐ-NHNN
1 0,9 → 1 AAA
Thấp. Nợ đủ tiêu chuẩn thuộc nhóm 1 2 0.8 → <0.9 AA 3 0.7 → <0.8 A 4 0.6 → <0.7 BBB Thấp. Nợ cần chú ý thuộc nhóm 2 5 0.5→ <0.6 BB Trung bình. Nợ cần chú ý thuộc nhóm 2 6 0.4 → <0.5 B
7 0.3 → <0.4 CCC Trung bình. Nợ dưới tiêu chuẩn thuộc nhóm 3 8 0.2 → <0.3 CC Cao. Nợ dưới tiêu chuẩn thuộc nhóm 3
9 0.1 → <0.2 C Cao. Nợ nghi ngờ thuộc nhóm 4
10 0 →< 0.1 D Cao. Nợ có khả năng mất vốn thuộc nhóm 5
f) Kiểm định mơ hình nghiên cứu so với mơ hình XHTD tại NHTM
Một mơ hình được coi là thành công hay không phụ thuộc chủ yếu vào tính chính xác của kết quả dự báo thu được từ mơ hình đó. Do biến Y chỉ có thể nhận 2 giá trị là 0 hoặc 1, do vậy có 1 ngưỡng xác suất để xếp khách hàng vào mức 0 hoặc 1 (tương ứng với khơng có khả năng trả nợ– có khả năng trả nợ). Ngưỡng xác suất ở đây thường được lấy là 0,5; tức là, nếu xác suất từ 0,5 trở lên khi đó xếp khách hàng vào nhóm trả được nợ. Nếu xác suất nhỏ hơn 0,5 khi đó xếp khách hàng vào nhóm khơng trả được nợ đúng hạn. Sau đó so sánh việc xếp loại khách hàng này với thực tế trả nợ của khách hàng xem tỷ lệ đúng là bao nhiêu, đó chính là độ chính xác của kết quả dự báo.
Để kiểm lại độ chính xác của mơ hình trên, nghiên cứu thu thập báo cáo tài chính trong năm 2012- thời điểm đã phát sinh nợ quá hạn của một cơng ty kinh doanh BĐS đang có nợ quá hạn và một cơng ty đang có trạng thái nợ bình thường tại Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt- Chi nhánh TP.HCM để kiểm định. Cụ thể như sau:
Số liệu Công ty TNHH XD & KD Địa Ốc Nam An (Nợ nhóm 1 đã cơ cấu lại nợ- Xếp hạng BB)
Cơng ty có 4 chỉ số tài chính lần lượt là: X3= 0,55; X6= 0,47; X8= 0,08; X11= (0,15). Với 4 chỉ số này thì theo mơ hình nghiên cứu tính được p= 0,3020 <0,5, giá trị p cho thấy xác suất khơng có khả năng trả được nợ là tương đối cao tương ứng với hạng CCC. So sánh với trạng thái nợ hiện tại của công ty tại ngân hàng là nợ được cơ
cấu lại thời hạn trả nợ, mặ dù là đang nhóm 1, nhưng nếu xếp đúng theo qui định của NHNN thì cơng ty sẽ bị xếp vào nhóm 2 đến nhóm 3- đúng với mơ hình dự đốn là cơng ty có rủi ro trung bình- Nợ dưới tiêu chuẩn thuộc nhóm 3.
Số liệu Cơng ty cổ phần Địa Ốc Tân Bình (Nợ nhóm 1 - Xếp hạng A)
Với 4 chỉ số tài chính của cơng ty lần lượt là: X3= 2,32; X6= 0,567; X8= 0,23; X11= 0,34. Theo mơ hình nghiên cứu thì kết quả p= 0,9961 giá trị p cho thấy xác suất khơng có khả năng trả được nợ là rất thấp tương ứng với hạng AAA. So sánh với trạng thái nợ hiện tại của cơng ty tại ngân hàng là nhóm 1- Nợ đủ tiêu chuẩn, trả nợ gốc lãi đúng hạn. Như vậy mơ hình đã phân biệt chính xác rủi ro khơng trả nợ của doanh nghiệp là thấp- Nợ đủ tiêu chuẩn thuộc nhóm 1.
g) Kết luận rút ra từ mơ hình
Mơ hình hồi quy Logistic là một mơ hình thống kê được sử dụng phổ biến trong phân tích rủi ro tín dụng. Bằng việc vận dụng mơ hình này nghiên cứu đã xây dựng một hàm số dự báo rủi ro tín dụng cho các doanh nghiệp trên cơ sở các chỉ tiêu tài chính. Đồng thời mơ hình cũng giúp cho việc xác định hạng tín dụng của các doanh nghiệp. Đây là chỉ dẫn cần thiết cho công tác quản lý và giám sát tín dụng của các ngân hàng và cung cấp thơng tin hữu ích cho các đối tượng có liên quan trong q trình ra quyết định.
Tuy nhiên việc áp dụng mơ hình này cũng cần chú ý những ưu điểm và nhược điểm của mơ hình sau:
Ưu điểm
- Do mơ hình này cũng là mơ hình tốn học nên có những ưu điểm giống như mơ hình điểm số Z. Đây là mơ hình định lượng nên khắc phục được những nhược điểm
của mơ hình định tính, thể hiện sự khách quan, nhất quán, không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của cán bộ tín dụng.
- Mơ hình hồi quy Logistic này có kỹ thuật đo lường rủi ro tín dụng khá đơn giản, dễ thực hiện bằng phần mềm chuyên dụng (như SPSS). Đây là lợi thế nếu so với mơ hình KMV có kỹ thuật đo lường và các bước tính tốn khá phức tạp.
- Mơ hình hồi quy Logistic có thể là cơ sở để ngân hàng phân loại khách hàng và nhận diện rủi ro. Thông qua kết quả từ mơ hình, ngân hàng có thể ước lượng được xác suất khơng trả được nợ của khách hàng, từ đó ngân hàng có thể xác định được doanh nghiệp nào đang nằm trong vùng an toàn, doanh nghiệp nào nằm trong vùng cảnh báo và giúp ngân hàng chủ động trong việc đưa ra những biện pháp hạn chế rủi ro.
- Một ưu điểm nổi bật của mơ hình hồi quy Logistic so với mơ hình XHTD đó là: cùng một đối tượng đánh giá thì với mơ hình XHTD, nhà phân tích phải thu thập rất nhiều yếu tố từ yếu tố tài chính đến phi tài chính mới có được kết quả xếp hạng. Mặc khác khi sử dụng kết quả mơ hình XHTD, nhà phân tích khơng biết được hạng của đối tượng xếp hạng đang chịu tác động mạnh nhất bởi các yếu tố nào. Ngược lại, với mơ hình hồi quy Logistic, nhà phân tích đã biết hạng của khách hàng là bị tác động của những nhân tố chính nào. Khi đó, nhà phân tích chỉ cần tập trung vào kiểm tra độ chính xác về mặc số liệu của các nhân tố đó để áp dụng vào mơ hình, từ đó xác định được xác suất khả năng không trả được nợ của khách hàng là bao nhiêu, đồng thời qua đó nhà phân tích cịn có thể tư vấn nhằm để phát huy hoặc cải thiện hạng của khách hàng một cách khách quan.
- Ngồi ra, trong khi mơ hình điểm số Z lại cứng nhắc trong việc xem xét các yếu tố tác động tới biến phụ thuộc và các hệ số của chúng (do Altman đưa ra), trong khi với mơ hình hồi quy Logistic, người sử dụng có thể dễ dàng hiệu chỉnh hoặc thêm bớt các biến nhằm xác định cụ thể tác động của các yếu tố tới rủi ro tín dụng là như thế nào.
Nhược điểm
Mơ hình hồi quy Logistic vẫn tồn tại nhược điểm, đó là mơ hình phụ thuộc vào mức độ chính xác của nguồn thơng tin thu nhập và khả năng dự báo cũng như trình độ phân tích của cán bộ tín dụng. Ngồi ra, mơ hình hồi quy Logistic bản chất là mơ hình kinh tế lượng, vì vậy khi hệ số xác định ở mức nhỏ thì mơ hình có thể dự báo kém chính xác (thể hiện qua các giá trị phần dư).
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong chương 2 tập trung hai vấn đề sau:
1. Nêu lên thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS và cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các NHTM. Trong đó dựa trên số liệu thực tế nghiên cứu, đã phân tích nêu lên được những điểm nổi bật, những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại của thị trường BĐS và hoạt động cho vay các công ty kinh doanh BĐS của các NHTM trong giai đoạn hiện nay.
2. Từ thực tế về đo lường rủi ro tín dụng của các NHTM. Chương 2 đã tìm hiểu mơ hình Hồi quy Logistic và những nghiên cứu thực tế có liên quan bằng cách áp dụng mơ hình này để thiết lập nên một mơ hình mới nhằm đo lường rủi ro tín dụng. Trong đó, để thiết lập được mơ hình, nghiên cứu đã thực hiện việc: Lựa chọn mẫu nghiên cứu thích hợp, cách thức thu thập mẫu, đề xuất các nhân tố được cho là có liên quan để xây dựng mơ hình, sử dụng phần mềm SPPS để kiểm định các biến, ước lượng mơ hình và kiểm tra độ chính xác của mơ hình. Từ đó đề xuất mơ hình đo lường rủi ro, đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố và thiết lập bảng thang đo rủi ro phân loại doanh nghiệp.
Các kết quả này được thực hiện trên nền tảng số liệu đã qua kiểm tốn độc lập của các cơng ty kinh doanh BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, do thiếu dữ liệu lịch sử trả nợ của từng doanh nghiệp nên mơ hình được thiết lập dựa trên những giả định phù hợp. Mặc dù vậy, khi xem xét tình hình kinh doanh và tài chính của các doanh nghiệp nghiên cứu và thử nghiệm lại mơ hình với một số cơng ty thực tế, nghiên cứu cho rằng mơ hình thiết lập là phản ánh chính xác khả năng trả nợ của doanh nghiệp.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRONG CHO VAY CÁC CÔNG TY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
3.1 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng của NHTM trong cho vay các cơng ty kinh doanh BĐS kinh doanh BĐS
3.1.1 Giải pháp về phía các cơ quan quản lý nhà nước.
- Cần rà sốt và hồn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh BĐS. Tạo một hệ thống pháp lý đồng bộ, tránh chồng chéo, góp phần ổn định, lành mạnh hóa thị trường BĐS.
- Rút ngắn các thủ tục hành chính: từ cơng tác lập, thẩm định phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cho đến thiết kế, khởi công và động thổ. Tất cả phải có qui định cụ thể các trình tự thủ tục giải quyết một cách thống nhất tránh gây ra sự khó khăn và lúng túng cho ngân hàng và khách hàng trong quá trình thực hiện.
- Xây dựng qui định cụ thể để khuyến khích xây dựng và quản lý thị trường BĐS lành mạnh, phản ánh đúng thực trạng về cung – cầu của thị trường. Để làm được điều này các cơ quan nhà nước cần có sơ đồ phát triển các khu, các cụm công nghiệp, kế hoạch các dự án đã và đang thực hiện trên từng địa bàn. Báo cáo công khai mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các phân khúc thị trường BĐS. Đưa ra các chính sách thuế phù hợp cho các đối tượng tham gia trên thị trường BĐS, hạn chế tình trạng đầu cơ.
- Tăng cường công tác phổ biến, cập nhật thông tin về thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức các hội nghị, hội thảo về BĐS cho các đối tượng liên quan, các TCTD để nâng cao sự hiểu biết về thị trường BĐS, tình hình biến động của thị trường; đồng thời các giúp các NHTM cập nhật những thông tin về chủ trương, văn bản pháp lý
có liên quan nhằm tạo cơ sở cho việc thẩm định và định giá BĐS sát với giá trị thực hơn.
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cần thường xuyên cập nhật và điều chỉnh khu giá đất sát với thị trường, tạo điều kiện thuận lợi và giảm thiểu rủi ro cho các NHTM trong việc định giá BĐS.
- Tòa án và các cơ quan thi hành án cần tăng cường hỗ trợ các NHTM trong việc xử lý tài sản đảm bảo, nâng cao quyền tự chủ của các NHTM. Cần có các chế tài quy định rõ trách nhiệm của cơ quan thi hành án và thời hạn kê biên phát mãi tài sản, đảm bảo q trình xử lý được nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi để các NHTM rút ngắn thời gian xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi vốn vay.
3.1.2 Giải pháp về phía NHNN
- Ban hành các văn bản chỉ đạo trong cho vay lĩnh vực BĐS nhằm giúp các NHTM thực hiện một cách có hiệu quả nguồn vốn cho vay, kiểm sốt nợ xấu, đảm bảo an toàn trong việc sử dụng vốn tín dụng.
- Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm soát quản lý hoạt động của các NHTM trong cho vay các cơng ty kinh doanh BĐS nói riêng và cho vay trong lĩnh vực BĐS nói chung, thơng qua u cầu các NHTM định kỳ báo cáo NHNN về diễn biến cho vay BĐS, các khó khăn vướng mắc phát sinh, xử lý kịp thời các kiến nghị, đề xuất và đưa ra giải pháp xử lý.
- Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong việc gửi báo cáo không kịp thời, thiếu trung thực, hoặc các trường hợp cho vay không đúng qui định pháp luật.
3.1.3 Giải pháp về phía các NHTM
3.1.3.1 Xây dựng chiến lược cho vay các công ty kinh doanh BĐS phù hợp với từng thời kỳ. thời kỳ.
- Ngân hàng cần có một chiến lược cân đối nguồn vốn giữa ngắn hạn và trung dài hạn hợp lý khi cho vay các công ty kinh doanh BĐS. Đặc biệt là các dự án vay có trị lớn thì ngân hàng nên dựa vào vốn tự có và vốn huy động trung và dài hạn của
mình, hạn chế sử dụng vốn huy động ngắn hạn. Để có nguồn vốn này, ngân hàng cần phải huy động từ những nguồn có tính chất ổn định như tiền gửi của các công ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ và các tổng công ty nhà nước hoặc phát hành giấy tờ có giá trung dài hạn trên thị trường liên ngân hàng hoặc với ngân hàng nhà nuớc. - Thực hiện phân loại các khách hàng là công ty kinh doanh BĐS khác nhau để đánh
giá mức độ rủi ro theo từng nhóm và có biện pháp giám sát chặt chẽ hơn đối với những nhóm đối tượng có rủi ro cao hơn.
Ngân hàng có thể phân loại theo tài sản đảm bảo: khách hàng có tài sản đảm bảo
là chính BĐS hình thành từ vốn vay thì rủi ro hơn so với tài sản đảm bảo đã có sẵn. Vì những tài sản hình thành từ vốn vay hay hình thành trong tương lai là những tài sản chưa hoàn thiện về mặc thủ tục pháp lý, vì vậy ngân hàng cần phải tăng cường cơng tác giám sát, theo dõi tiến độ hoàn thành BĐS để hồn thiện thủ tục thế chấp tài sản.
Ngân hàng cũng có thể phân theo nguồn trả nợ: khách hàng có nguồn trả nợ từ
việc bán chính BĐS đầu tư thì rủi ro cao hơn so với các khách hàng có nguồn từ các dự án đã hoàn thành. Đối với các đối tượng này ngân hàng thường phải mất một khoảng thời gian ân hạn vì chưa có nguồn trả nợ, khi BĐS đó hình thành vào thời điểm thị trường BĐS đóng băng thì sẽ khó khăn trong việc trả nợ do BĐS giảm giá và khó bán. Vì vậy, ngân hàng cần phải thường xuyên theo dõi và dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý và xử lý kịp thời. - Tùy từng thời điểm và sự biến động của thị trường BĐS, các NHTM nên giới hạn
một tỷ lệ cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo là BĐS cho phù hợp. Khi thị trường BĐS ổn định và phát triển, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo có thể là 70%. Tuy nhiên khi thị trường BĐS có chiều hướng biến động xấu hoặc có dấu hiệu đóng băng thì nên giảm tỷ lệ này xuống cịn 50%. Điều này vừa giảm thiểu rủi ro khi giá BĐS sụt giảm vừa tăng được tỷ trọng vốn tự có tham gia của khách hàng vay.
3.1.3.2. ây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS
Hiên nay, căn cứ trên quy chế cho vay được ban hành bởi NHNN theo quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, các NHTM đều xây dựng cho mình qui chế cho vay cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng cho các cơng ty kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, như đã phân tích, hoạt động cho vay các cơng ty kinh doanh BĐS là có những đặc thù riêng. Vì vậy, việc cần có một quy chế cho vay